¿Qué se puede negociar en un alquiler de vivienda?

En nuestra entrada anterior hemos visto que los arrendamientos, incluso los de vivienda, pueden ser libremente negociados por las partes, y que algunas de las cláusulas a las que no se les suele prestar atención en los momentos iniciales del contrato pueden tener su repercusión económica a lo largo de la vida del contrato.

En primer lugar, es necesario señalar que la libertad de pactos respecto de los arrendamientos de vivienda es relativa, ya que la modificación introducida por la Ley 4/2013, de medidas de fomento y agilización del mercado del alquiler de viviendas señala, respecto de los arrendamientos de vivienda que “se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

Por tanto, si bien hay una gran libertad de pactos, ésta está limitada por “el marco de lo establecido en el título II”, por lo que hay algunas cuestiones que no podrán negociarse, tales como las sucesivas prórrogas anuales durante los tres primeros años (desde 2019, cinco o siete años, según el caso), o la nueva facultad de desistimiento.

A continuación analizaremos algunas cuestiones que sí pueden ser negociadas.

La modificación operada por la Ley 4/2013 permite el desistimiento unilateral por el arrendatario, siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses de vigencia del contrato de arrendamiento.

No obstante, dicho desistimiento puede no ser gratuito, pues la Ley prevé expresamente la posibilidad de pactar una indemnización, por lo que será uno de los aspectos que haya que negociar.

Pueden ser de dos tipos

  • Gastos comunes ordinarios: Son una cuota más o menos regular a lo largo de los años para cubrir el mantenimiento general (limpieza, ascensor, electricidad común, servicio de portería, etc.)
  • Gastos comunes extraordinarios: Son las derramas aprobadas para hacer frente a gastos no previstos (reparación de la fachada, grietas en la piscina comunitaria, etc.) por lo que es necesario analizar bien qué parte está asumiendo cada uno de ellos.
  •  

En caso de ausencia de regulación, se entiende que el arrendador asume todos ellos.

Por el contrario, si se recoge que el arrendatario asume el pago de “los gastos comunes”, se entiende que asume todos ellos, por lo que siempre es necesario matizar.

Como norma general, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles corresponde al propietario de la vivienda, mientras que la tasa de basuras (ahí donde exista), suele corresponder, por Ley, al ocupante de la vivienda.

En todo caso, ambos tributos se girarán a nombre del arrendador, aunque las partes pueden elegir libremente la asunción de los mismos.

No obstante, como un supuesto de impago afectaría directamente al arrendador, es aconsejable que el arrendador adelante el pago y, en su caso, repercuta el coste a su arrendatario.

Ya que es el arrendatario quien hará uso de los mismos, no suele haber problemas a la hora de asumir que será quien se haga cargo de los mismos. No obstante, hay supuestos en los que el gasto de agua o calefacción es un gasto que se gira conjuntamente con los gastos comunes.

En tales casos, será necesario en primer lugar confirmar que si vienen especificados aparte y, en su caso acordar quién se hará cargo de ellos.

Si bien la norma habitual de actualización de la renta es aplicar la variación interanual del IPC, se trata de una cláusula que se puede negociar expresamente.

En arrendamientos de vivienda de corta duración no tiene mucha relevancia, pero si se suscribe un contrato de larga duración, se puede pactar una actualización siempre que no sea superior a la variación del IPC.

Las condiciones de devolución del inmueble pueden no parecer relevantes a la hora de firmar el arrendamiento, pero a la larga tienen un gran impacto, ya que pueden suponer costes adicionales a la finalización del contrato.

En un arrendamiento de vivienda, suele ser raro que se incluyan condiciones de devolución, más allá del “adecuado estado de conservación, salvo por el normal uso”, pero es posible incluir condiciones específicas que preocupen al arrendador, como una limpieza extraordinaria del inmueble o la obligación de repintar las paredes o tapar los agujeros si s han colgado cuadros.

La prestación de fianza es innegociable, y se limita a una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda y dos mensualidades de renta para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

No obstante, la prestación de cualquier otro tipo de garantía adicional (avales, depósitos, cartas de garantías, etc.) es totalmente optativa, por lo que las partes deberán alcanzar un acuerdo que satisfaga a ambas, si bien tras la reforma de 2019, no se pueden solicitar fianzas económicas (aval o depósito en garantía) por importe superior a dos mensualidades adicionales.

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