¿Se debe negociar un alquiler?

Generalmente, cuando nos enfrentamos a un contrato de alquiler las partes se limitan a hablar de renta y plazo que, si bien son los elementos esenciales, no son la única regulación que debe contener un buen contrato.

De conformidad con el Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua, el arrendamiento es la "Cesión o adquisición por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios.”, por lo que renta y plazo son características principales que lo definen, como así ha señalado la jurisprudencia.

A pesar de eso, el contenido jurídico de un alquiler es mucho más complejo, existiendo muchas otras cuestiones que deben ser tenidas en cuenta a la hora de negociar un contrato de arrendamiento.

Bien seas arrendador o arrendatario, esas otras cuestiones, sin duda, tendrán su repercusión en el desarrollo del contrato y sus consecuencias económicas, aunque sean difíciles de prever en el momento de la firma.

¿Qué regula mi contrato?

Al revisar un contrato de arrendamiento, tendemos a fijarnos en lo que dice el contrato (lo que está escrito) y en cómo puede afectar a nuestros intereses. No obstante, es necesario tener en cuenta que en muchas ocasiones es mucho más importante lo que no dice, esto es, aquéllas cuestiones que no se han incluido.

Tan importante es el contenido positivo (lo que el contrato dice) como el contenido negativo (lo que deja de decir), ya que en estos casos hay que saber qué ley se aplica y qué dice la jurisprudencia.

El hecho de no incluir determinadas cuestiones en el contrato no implica que no estén reguladas o que no puedan suceder. Supone únicamente que no se ha considerado oportuno modificar el régimen legal, por lo que se les aplicará supletoriamente la legislación vigente en el momento de firma, y la interpretación que de la misma haya hecho la jurisprudencia.

¿Qué puedo negociar?

A través de las distintas legislaciones en materia arrendaticia, se ha visto un proceso paulatino de liberalización de la negociación de las condiciones de los arrendamientos a través de los últimos 50 años.

Se ha pasado de un sistema proteccionista, donde el grueso de la regulación era imperiosamente la legal, y protectora de “la parte más débil” -el arrendatario-, a un sistema de libertad de pactos, en el que las partes pueden libremente acordar las condiciones del contrato, sea cual sea el objeto de arriendo (vivienda o uso distinto del de vivienda), si bien ahora se ha vuelto a ampliar la duración mínima.

Por tanto, si bien con el simple acuerdo de renta y plazo es posible firmar un contrato de arrendamiento, ya que la legislación suplirá las lagunas regulatorias que tenga nuestro acuerdo, es siempre aconsejable negociar y acordar libremente un contenido completo del contrato de arrendamiento, formando una verdadera ley entre partes que no dé lugar a dudas de interpretación.

Por tanto, es aconsejable realizar un ejercicio previo de análisis de las cuestiones que son importantes para nosotros, ya que todas ellas pueden ser libremente negociadas. En nuestros siguientes posts, analizaremos las principales cuestiones a negociar, en función de si el arrendamiento es de vivienda o para uso distinto del de vivienda.