Fuera de ordenación e inadecuación urbanística en Baleares

En esta entrada hacemos un análisis del régimen legal aplicable construcciones fuera de ordenación (vivienda ilegal) e inadecuación urbanística en Baleares.

Estas situaciones urbanísticas imponen limitaciones a las obras que se pueden realizar legalmente sobre las construcciones, lo que hace imprescindible revisar adecuadamente la situación de un inmueble antes de cualquier inversión.

Al revisar la situación urbanística de una vivienda, pueden darse tres  situaciones jurídicas distintas, cada una con diferentes consecuencias respecto del conjunto de derechos y obligaciones de sus propietarios.

Ajustada a normativa

Es aquella edificación que se adapta a las determinaciones del planeamiento vigente. Es decir, con independencia de cuando fue construida, la edificación es plenamente compatible con el ordenamiento vigente, por lo que el haz de derechos y obligaciones de su propietario son los previstos en la legislación urbanística.

Inadecuación urbanística

Es aquella edificación implantada legalmente al amparo de un planeamiento anterior, pero que, tras su modificación o derogación, ahora resulta incompatible con el nuevo planeamiento.

Fuera de ordenación

Son aquellas edificaciones que, de conformidad con el planeamiento vigente hayan quedado sujetas a expropiación, cesión obligatoria o derribo, así como aquellas construidas o ampliadas sin contar con la preceptiva licencia.
 

En este artículo, nos centraremos en el régimen previsto en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares (“LUIB”) para las edificaciones en situación de inadecuación y aquellas que han quedado fuera de ordenación, si bien es un régimen que deriva de la normativa anterior, tales como la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de Ordenación y Usos del Suelo (LOUS), así como el desarrollo jurisprudencial desde la Ley del Suelo de 1956 y el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Edificaciones en situación de inadecuación

El artículo 129 LUIB define las edificaciones en situación de inadecuación como de acuerdo con tres parámetros:

  1. Son construcciones o edificaciones implantadas legalmente de acuerdo con un planeamiento urbanístico derogado o sustituido.
  2. Tras la modificación del planeamiento, no se ajustan a las determinaciones del nuevo planeamiento vigente; y
  3. En este nuevo planeamiento no está previsto que deban ser objeto de expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo, ya que de lo contrario se encontrarían fuera de ordenación; ya que de lo contrario estaríamos ante un supuesto de fuera de ordenación.

Respecto de estas edificaciones, el nuevo planeamiento deberá establecer las normas urbanísticas que sean de aplicación.

No obstante, la Ley garantiza unas actuaciones mínimas que podrán realizarse sobre la vivienda, que son las obras de higiene, seguridad, salubridad, reforma y consolidación, rehabilitación, modernización o mejora de las condiciones estéticas y de funcionalidad, así como las necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios, instalaciones de infraestructuras propias de la edificación, instalaciones para el cumplimiento del Código técnico de la edificación y las de adaptación a la normativa sobre supresión de barreras arquitectónicas.

Edificaciones fuera de ordenación

De conformidad con el artículo 68 LOUS, se puede apreciar la situación de fuera de ordenación de una edificación en las tres circunstancias siguientes:

Sobre este tipo de edificaciones no se pueden autorizar obras de consolidación, de aumento de volumen ni de modernización.

Sin embargo, sí que podrán autorizarse, con carácter excepcional y motivadamente, con renuncia expresa a su posible incremento del valor de expropiación, las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad y la higiene de las personas que residan o ocupen dichas edificaciones.

Las edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia o con licencia anulada aunque ya no proceda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición aplicable en cada caso.

Es decir, son aquellas edificaciones ilegales respecto de las que ya no cabe aplicar como sanción la demolición, por haber transcurrido el plazo previsto para la prescripción de la infracción (con carácter general, plazo de 8 años, de conformidad con el artículo 179 LOUS, sin perjuicio de determinadas infracciones imprescriptibles).

En este tipo de edificaciones, no se podrá realizar ningún tipo de obra hasta que no se haya procedido a su legalización (en caso de ser posible). Además, en el caso de que estas edificaciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco se podrá obtener la contratación de servicios de suministro (energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de similar naturaleza).

Las edificaciones o construcciones implantadas legalmente en las que se hayan ejecutado obras de ampliación y de reforma sin contar con licencia o con licencia que haya sido anulada.

En este tipo de edificaciones, no se podrá realizar ningún tipo de obra sobre la ampliación sin licencia hasta que esta no se haya legalizado de conformidad con la legislación y el planeamiento en vigor (si es que esta fuera posible). Para el resto de la edificación, no obstante, regirá el régimen previsto para las edificaciones en situación de inadecuación.

Como novedad, la LUIB aclara el precepto, ya que había dado lugar a innumerables conflictos al aplicar estas normas a los regímenes de propiedad horizontal (especialmente incompresible cuando estamos ante una división horizontal tumbada).

La LUIB, señala ahora, en el apartado 3 del artículo 129, que

  1. En las edificaciones y construcciones en régimen de propiedad horizontal, las limitaciones establecidas en los apartados anteriores se aplicarán únicamente a los pisos, locales y otros elementos constitutivos de fincas o unidades registrales independientes que se encuentren en la situación de inadecuación o fuera de ordenación y por lo tanto no a la totalidad del edificio.

Con anterioridad a este precepto, había supuestos en los que se denegaba una licencia de obras a uno de los pisos porque alguno de las restantes fincas del régimen de propiedad horizontal se encontraba fuera de ordenación o en situación de inadecuación.

Gracias a la introducción de este párrafo, se salva la interpretación restrictiva que impedía realizar tales actuaciones, limitando ahora el control de legalidad al piso o local en el que se pretenden realizar las actuaciones, y no a la totalidad del edificio.

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