Consecuencias de la realización de obras ilegales

Intro

Recientemente hemos tenido en el despacho varios casos de particulares que nos consultaban porque, tras haber pagado una sanción administrativa por haber hecho obras ilegales (ampliación ilegal, cerramiento de porches, construcción de una piscina, etc.), a continuación les han exigido la demolición de lo construido.

Notablemente extrañados, los clientes acuden a nosotros para consultarnos por qué, tras haber pagado la multa, no les dejan quedarse con la las obras ilegales realizadas, al entender que con el pago de la multa las obras se han convertido en legales.

[blockquote author=»» link=»» target=»_blank»]El pago de la sanción no implica ni la legalización de las obras, ni su derecho a continuar en pie.[/blockquote]

Aunque en esta entrada nos centremos en la legislación balear, los principios que señalamos son aplicables a todas las comunidades autónomas, pues ya estaban previstos en el artículo 51 del antiguo Reglamento de disciplina urbanística de 1978 (RD 2187/1978, de 23 de junio). Dicho artículo ya incluía entre las consecuencias derivadas de un acto contrario a la normativa urbanística la adopción de “medidas de restauración del orden jurídico infringido y de la realidad física alterada” y “la imposición de sanciones a los responsables”.

Con diversas variaciones, el contenido de dicho artículo ha sido trasladado a la legislación urbanística autonómica vigente, por lo habitual es que quien realiza obras ilegales se encuentre no sólo con la sanción urbanística, sino que tenga que hacer otras actuaciones, tales como legalizar (si es que es posible) o demoler lo construido ilegalmente.

En este sentido, el artículo 161 LOUS establece:

1. Toda acción u omisión tipificada como infracción urbanística en esta ley dará lugar a la adopción de las siguientes medidas:

a) Las necesarias para la protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico

b) Las que procedan por la exigencia de la responsabilidad sancionadora y disciplinaria administrativa o penal.

c) Las pertinentes para el resarcimiento de los daños y la indemnización de los perjuicios a cargo de las personas que sean declaradas responsables.

2. En cualquier caso, se adoptarán las medidas dirigidas a la reposición de la realidad física alterada al estado anterior a la comisión de la infracción.

justify

no-repeat;center top;;

auto

Medidas de restablecimiento

Las medidas de “restablecimiento del orden jurídico perturbado”

Las medidas de “restablecimiento del orden jurídico perturbado”, junto con las de “reposición de la realidad física alterada” incluyen todas las medidas encaminadas a eliminar los efectos de las obras ilegales. Se entiende que una infracción urbanística puede tener efectos tanto físicos (la construcción) como jurídicos (la ilegalidad), y la normativa incluye mecanismos para reponer ambos. Así, si se quieren reponer los efectos jurídicos, habrá que proceder a la legalización de las obras ilegales (siempre que esta sea posible), mientras que si queremos deshacer los efectos físicos, habrá que proceder a su demolición.

Para explicarlo de una forma más clara, utilizaremos el siguiente ejemplo:

Un particular realiza obras ilegales en parte de su vivienda, ampliándola (cierra un porche y hace otro) y construye una piscina, todo ello sin solicitar las licencias necesarias.

En caso de que se detecte la existencia de esas obras ilegales, iniciarse un procedimiento de infracción urbanística por la realización de dichas obras, las medidas varían en función de la compatibilidad de esas obras con la normativa aplicable:

» Si las obras son contrarias a la normativa urbanística, es decir, que bajo ningún concepto pueden autorizarse las obras realizadas al amparo de la normativa vigente, se exigirá al infractor que devuelva el inmueble a la realidad física alterada, de tal forma que quede, físicamente, como si no se hubiera realizado nunca la actuación contraria a Derecho. Por tanto, podrá exigirse la demolición de las obras ilegales.

» Si las obras son compatibles con la normativa urbanística, es decir, que, en caso de haber solicitado las licencias correspondientes, estas hubieran podido ser concedidas por permitir la normativa la realización de esas obras, el infractor podrá restaurar el “orden jurídico” solicitando las licencias y autorizaciones pertinentes para legalizar las obras. De esta forma, las obras ilegales se convierten en obras legales.

Conforme a la normativa balear (art. 151.2 LOUS), una vez requerido para ello, el infractor tiene un plazo de dos meses para solicitar la legalización de las construcciones. En caso de no hacerlo en plazo, se exigirá la demolición de las mismas.

» Si las obras son parcialmente compatibles, se podrá solicitar la legalización de aquellas partes compatibles, y realizar la demolición de aquello no compatible (en nuestro ejemplo, legalizar los porches y demoler la piscina).

Adicionalmente, en caso de que no se realicen las obras de demolición correspondientes, el art. 153.1 LOUS establece la posibilidad de interponer multas periódicas hasta el cumplimiento de la orden de demolición, además de permitir la ejecución subsidiaria por parte del Ayuntamiento (por supuesto, a costa del infractor).

Si el infractor no cumple con la orden de demolición, se le pueden imponer sanciones hasta el cumplimiento y, además, el ayuntamiento puede ejecutar directamente la demolición.

Estas medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado pueden ser iniciadas tanto por el Ayuntamiento como, para algunos supuestos, por el Consell Insular correspondiente que, en el caso de Mallorca, actúa a través de la Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca.

Adicionalmente, debe señalarse que los Tribunales están imponiendo multas personales a los alcaldes cuando no llevan a cabo la ejecución subsidiaria de las órdenes de demolición, por lo que cada vez es más frecuente que estas se cumplan.

no-repeat;center top;;

auto

Medidas sancionadoras

Las medidas sancionadoras

Adicionalmente al procedimiento para el restablecimiento de la legalidad urbanística y de forma coordinada con él, se tramita el procedimiento sancionador, cuya única finalidad es la imposición de una multa al infractor.

El procedimiento sancionador es compatible con las medidas expuestas anteriormente, por lo que no es de extrañar que unas mismas obras ilegales supongan tanto la interposición de la sanción como la demolición de las mismas.

La multa es compatible con las órdenes de demolición, por lo que no es de extrañar que, además de pagar una multa, haya que deshacer todo lo construido.

Las multas varían en su cuantía, si bien a continuación señalaremos las principales infracciones que tienen prevista una sanción específica:

» Obras de construcción en solares edificables, cuando se incumplan los parámetros urbanísticos (usos, situación, ocupación de parcela, edificabilidad, altura, etc.) o exceda de los permitidos: multa del 50 al 100% del valor de la obra ejecutada

» Obras de construcción en rústico, urbanizable o en urbano no edificable, cuando contradigan las determinaciones urbanísticas aplicables: multa del 100% al 250% del valor de la obra ejecutada.

» Cambio en el uso objeto de la licencia (por ejemplo, trasteros, locales o construcciones agrícolas reconvertidas a vivienda) que contradiga la legislación urbanística: multa del 20 al 100% del valor del edificio, el establecimiento o la instalación.

No obstante lo anterior, el importe de las sanciones puede reducirse si el infractor regulariza la situación urbanística voluntariamente:

» Si las obras son compatibles con la ordenación urbanística y se solicita su legalización:

Dentro del plazo previsto (dos meses desde inicio del expediente), se reduce la sanción en un 95%.

Fuera del plazo concedido, pero antes de la sanción, se reduce la sanción en un 80%.

» Si no es posible la legalización y se restituye la realidad alterada (demolición), antes de que se imponga la sanción, se reduce la sanción en un 90%.

no-repeat;center top;;

auto

Plazos de prescripción

Plazos de prescripción

Según la normativa aplicable en las Islas Baleares, los plazos de prescripción de las sanciones graves y muy graves (art. 179 LOUS) y del procedimiento para el restablecimiento del orden jurídico (art.154 LOUS) son ambos de 8 años desde la completa finalización de la ejecución de que se trate.

El plazo de prescripción general es de 8 años desde la completa finalización de la obra, aunque hay excepciones.

Junto con este plazo general de 8 años, debe destacarse que, respecto de algunas actuaciones especialmente gravosas, no existe plazo de prescripción para la adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado, tal y como se establece en el art. 154.2 LOUS. En estos supuestos, si bien prescribe la sanción (y por tanto, no se podrá poner una multa) no prescribe la posibilidad de exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística, pudiendo exigirse en cualquier momento la demolición, a pesar del transcurso de un plazo superior a los 8 años.

no-repeat;center top;;

auto

Efectos prescripción

Efectos de la prescripción de la infracción

A pesar de lo anterior, debe señalarse que el transcurso de 8 años señalado no implica que las obras realizadas sean legales, sino únicamente que ya no será posible adoptar medidas sancionadoras o de restablecimiento. Como consecuencia de ello, las obras continuarán siendo ilegales, y se entenderá que el inmueble (o la parte del mismo realizada sin licencia) está en situación de fuera de ordenación, con los efectos que ya explicamos en esta entrada.

Aunque haya prescrito la infracción y no se puedan adoptar medidas, la construcción continúa siendo ilegal.

Esta situación, como ya destacamos, puede llegar a ser especialmente gravosa, ya que impide la posibilidad de hacer obras legales en un futuro, puesto que no podrán concederse una licencia si el inmueble está fuera de ordenación. Por ello, cualquier obra de mero mantenimiento deberá ser realizada de forma ilegal, con el riesgo, nuevamente, a la correspondiente sanción o la posible necesidad de demolición.

no-repeat;center top;;

auto

Compartir

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on email
Share on print

Consulta

Información básica sobre protección de datos
  • Responsable PELAYO DE SALVADOR MORELL
  • Finalidad Gestión de las solicitudes recibidas
  • Legitimación Consentimiento informado del interesado
  • Destinatarios tratados únicamente por PELAYO DE SALVADOR MORELL
  • Derechos Acceder, rectificar y suprimir los datos.
  • Información Adicional Puedes consultar la información detallada en la política de privacidad

Madrid | Mallorca

Teléfono: 911 86 32 40
Email: info@desalvador.es