Hacia una menor intervención: De la licencia a la comunicación previa en la LOUS

El pasado jueves, 29 de mayo de 2014, entró en vigor la Ley 4/2014, de Ordenación y Uso del Suelo de Baleares (LOUS). A pesar de ello, debe señalarse que se trata de una norma que precisa de desarrollo reglamentario por los distintos Consells Insulars y que luego los distintos municipios deberán adaptar las Ordenanzas Municipales y los Planes Generales.

No obstante, la entrada en vigor de la norma implica, por su posición jerárquica, que puede ser directamente aplicable en algunos aspectos, a pesar de la falta de desarrollo reglamentario o de adaptación municipal.

En este blog tenemos intención de ir desgranando algunos de los aspectos más relevantes de esta normativa: ya hemos tratado en entradas anteriores algunos aspectos puntuales (efectos del planeamiento, DT10ª), por lo que en esta entrada analizaremos un aspecto bastante relevante, como es la sustitución de la licencia de obra menor por una comunicación previa.

Diferencias entre licencia y comunicación previa

Una de las principales novedades de la LOUS es limitar los actos que están sujetos a licencia, permitiendo que, para muchos otros, sea suficiente una “comunicación previa”.

Mientras que la licencia es un acto administrativo por el cual la administración autoriza, a solicitud del particular, a realizar determinada actividad, la comunicación previa es un “documento” (art. 134.2 LOUS) mediante el cual un interesado pone en conocimiento de la administración una serie de datos relativos a la actividad que va a desarrollar.

Como puede apreciarse, la principal diferencia es que, mientras la licencia requería una resolución por parte de la administración (concesión o denegación –además de la aplicación de las normas del silencio administrativo), la comunicación previa no requiere acto administrativo ninguno, sino que es una mera notificación a la administración de que se va a realizar determinada actividad

¿Qué es la comunicación previa?

La comunicación previa se define en el artículo 134.2 LOUS como “el documento mediante el cual las personas interesadas ponen en conocimiento de la administración municipal sus datos identificativos y demás requisitos establecidos para el ejercicio de las facultades a que se refiere el apartado anterior, en los supuestos previstos en el artículo 136 de esta ley, permitiendo el inicio de la actividad de que se trate en las condiciones fijadas en el artículo 141 siguiente y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que corresponden al ayuntamiento o a los consejos insulares.”

Por tanto, la Administración actuaría como un buzón en el que quedaría constancia de la entrega de dicha comunicación, sin necesidad de que tenga que emitir una respuesta.

La comunicación previa deberá realizarse con una antelación mínima de un día, en los casos previstos en el artículo 136.1, y de quince días naturales en los casos del artículo 136.2 de la LOUS.

¿Qué actuaciones están sujetas a comunicación previa?

Tal y como establece el art. 136, Quedan sujetos al régimen de comunicación previa, en los términos previstos en esta ley, las obras de técnica sencilla y escasa entidad constructiva u obras de edificación que no necesitan proyecto de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, por lo que puede equipararse a los actos que antes precisaban licencia de obra menor.

Además, la LOUS establece la posibilidad de que los Consells Insulars, en el desarrollo de sus facultades reglamentarias regulen la sujeción al régimen de comunicación previa para determinadas obras y actuaciones señaladas en la LOUS y para todos o algunos municipios de la isla.

Dentro de las actividades que los Consells Insulares pueden sujetar a comunicación previa, podrían ser:

  1. las obras de urbanización al margen de proyectos de urbanización aprobados.
  2. los cambios de uso de edificaciones e instalaciones.
  3. la colocación de carteles visibles desde la vía pública.
  4. el cierre de solares y terrenos, siempre que no sea en suelo rústico protegido.
  5. las redes radioeléctricas, telemáticas y similares sin perjuicio de lo que disponga la normativa sectorial que les sea de aplicación.
  6. la apertura de caminos y accesos a parcelas, siempre que no sea en suelo rústico protegido.

Por último, la LOUS señala en su artículo 136.4 que la instalación de placas solares fotovoltaicas en la cubierta de edificios y los puntos de recarga de vehículos con energías limpias se regirán en todo caso por el régimen de comunicación previa.

¿Qué debe contener la comunicación previa?

La comunicación debe contener los datos de identidad del promotor de la obra y adjuntar la documentación que se fije reglamentariamente, siempre con el siguiente contenido mínimo:

  1. La presentación del proyecto o, si no es exigible, una “documentación gráfica” identificando la ubicación del inmueble, descripción suficiente de la actuación y su presupuesto.
  2. Cuando la actuación afecta a la estructura, diseño exterior, condiciones de habitabilidad o seguridad de edificios o instalaciones, se requiere que un técnico competente asuma la dirección de obra y presente la documentación relativa al cumplimiento del Código Técnico de la edificación.
  3. La indicación de plazo para la realización de la actuación, que no podrá ser superior a dos años.
  4. La aportación de las autorizaciones previas de carácter sectorial que legalmente fueran exigibles,
  5. El justificante del pago de los tributos en régimen de autoliquidación. No basta la declaración responsable de estar al corriente de su pago, lo que evidencia nuevamente que la importación del sistema anglosajón es incompleta.
  6. La certificación de final de obras, con expresión de la fecha y la adecuación al proyecto, en el caso de primera utilización y ocupación.

Facultades de control de la Administración

A pesar de que ya no constituye un acto administrativo, sino una mera puesta en conocimiento de la Administración sobre la realización de determinadas actuaciones, la Administración mantiene unas facultades de control sobre la actividad.

En este sentido, tanto si no se realiza la comunicación previa como si, una vez realizada, se advierte que, por las características de las obras, éstas debieran haber sido amparadas por una licencia, se podrá ordenar la suspensión de las obras inmediatamente.

Adicionalmente, debemos señalar que el hecho de haber presentado una comunicación previa no supone una legalización automática de las obras amparadas por ella, en el sentido de que, si tales obras estaban sujetas al régimen de licencia, serán obras ilegales a pesar de que nada nos haya indicado la Administración.

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