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Derechos del arrendatario de renta antigua – deSalvador Real Estate Lawyers

Derechos del arrendatario de renta antigua

En entradas anteriores de este blog, hemos ido tratando los principales aspectos sobre la terminación de los contratos de arrendamiento de local sujetos al régimen de prórroga forzosa el próximo 1 de enero de 2015. En nuestro primer post sobre el tema, hicimos una aproximación general al régimen legal previsto en la LAU, en el segundo, desarrollamos con detenimiento qué contratos se verán afectados por la medida y en este tercero desgranaremos el régimen legal de los derechos del arrendatario ante el fin de la renta antigua.

Tras una moratoria de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU, la ley obliga a que necesariamente se extingan determinados contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aunque otorga una última concesión a los arrendatarios en forma de dos derechos: uno de arrendamiento preferente y otro de indemnización por clientela, ambos regulados en la DT3ª, apartado E) de la LAU.

Si bien la existencia de estos derechos a favor del arrendatario le conceden una cierta ventaja a la hora de negociar los términos de su salida por ser de aplicación legal y obligatoria (salvo renuncia expresa), no debe olvidarse que su contrato de arrendamiento está a punto de expirar, por lo que en ningún caso será una posición de fuerza comparable a un traspaso.

Derecho de indemnización por clientela

De conformidad con la LAU, el arrendatario tiene derecho a una indemnización por clientela, con un importe fijado legalmente en 18 mensualidades de la renta vigente en el momento de extinción del arrendamiento. Para que surja el derecho a dicha indemnización, es necesario:

1. Que se instale en el local la misma actividad o una actividad afín a la que se venía ejerciendo en el local, considerándose actividad afín aquéllas típicamente aptas para beneficiarse de la clientela captada por la actividad del arrendatario.

2. Que dicha actividad se instale en cualquier momento a lo largo de 1 año desde la extinción del contrato de arrendamiento, es decir, durante todo 2015.

Como vemos, es una regulación similar a la prevista en el artículo 34.2 LAU para los supuestos de indemnización por clientela que, con bastante frecuencia, se renuncia expresamente a fin de evitar problemas futuros en relación con el arrendamiento del local.

No obstante, la indemnización aquí prevista tiene un margen temporal mayor (1 año completo) y, especialmente un margen interpretativo amplio, ya que si bien se define legalmente el concepto de “actividad afín”, su definición puede dar lugar a enfrentamientos que deban ser resueltos judicialmente.

No debe olvidarse que la obligación de abonar dicha indemnización corresponde al arrendador, por lo que es aconsejable negociar con el arrendatario una renuncia expresa de este derecho con motivo de la terminación del arrendamiento.

Derecho de arrendamiento preferente

La DT3ª de la LAU también concede al arrendatario un derecho de arrendamiento preferente sobre el local, de forma que pueda igualar cualquier oferta de tercero para continuar con la explotación del negocio.

El mecanismo del derecho de arrendamiento preferente, en sus dos vertientes (tanteo y retracto arrendaticio) funciona de la siguiente forma:

Derecho de tanteo

1.- Plazo de vigencia del derecho: 1 año, esto es, todo 2015.

2.- Plazo de ejercicio del derecho: 30 días desde la notificación fehaciente del arrendador al arrendatario, indicando:

  • Su intención de celebrar un nuevo arrendamiento.
  • La renta ofrecida.
  • Condiciones esenciales del contrato (plazo, actualizaciones, prórrogas, etc.)
  • Nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

En el plazo señalado de 30 días, el arrendatario de renta antigua deberá indicar su intención de ejercitar el derecho de tanteo y suscribir el nuevo arrendamiento.

3.- Plazo para la firma del nuevo arrendamiento: Transcurrido el plazo de 30 días sin obtener respuesta por el arrendatario de renta antigua, el arrendador dispondrá de 120 días desde la notificación al arrendatario para suscribir el nuevo contrato. En caso de que se exceda de dicho plazo, debe conceder nuevamente un derecho de arrendamiento preferente al arrendatario.

Derecho de retracto

Si no se realiza la notificación señalada, se realiza con defectos o la renta pactada, persona del nuevo arrendatario o condiciones esenciales varían de las comunicadas, el arrendatario de renta antigua tendrá derecho a subrogarse en la posición del nuevo arrendatario.

1.- Obligación de comunicar el contrato: El arrendador tiene obligación de remitir al arrendatario copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de 15 días desde su celebración.

2.- Plazo para el ejercicio del retracto: El arrendatario dispone de 60 días naturales desde la remisión fehaciente de copia legalizada del nuevo arrendamiento para subrogarse en la posición del arrendatario. En caso de que el nuevo arrendatario no accediera, está legitimado para iniciar el procedimiento de desahucio del nuevo arrendatario.

Por último, la DT3º señala la incompatibilidad entre el ejercicio del derecho preferente y la percepción de la indemnización por clientela. Debemos señalar que dicha incompatibilidad es totalmente lógica, ya que si el arrendatario ha recuperado el local, no existe clientela por la que deba  en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.

Dado el amplio margen temporal (toda la anualidad de 2015) y los potenciales conflictos que pueden derivarse de la inobservancia de los derechos del arrendatario (procedimientos judiciales, lanzamiento del nuevo arrendatario, reclamaciones de daños y perjuicios, etc.), resulta imprescindible contar con el asesoramiento profesional de un abogado especializado en la materia para todo el proceso de terminación de su arrendamiento de renta antigua.

En este sentido, desde deSalvador, creemos que es posible alcanzar soluciones pactadas de renuncia de los derechos señalados en esta página que beneficien tanto a arrendador como a arrendatario. Por ello, si tiene cualquier duda, póngase en contacto con nosotros. Podemos ayudarle tanto si es arrendador como arrendatario.

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