De los alodios y su extinción

Entre las figuras tradicionales del Derecho mallorquín y menorquín, hay una que destaca entre las demás por la vigencia de su controversia. Se trata del alodio o censo alodial, un derecho real de origen feudal que sigue vigente en la actualidad.

No obstante, el mantenimiento de una figura histórica -considerada en numerosas ocasiones anacrónica- ha supuesto que se haya solicitado en numerosas ocasiones su erradicación. Si bien en un principio se optó por su mantenimiento a perpetuidad, desde 1990 se ha ido recorriendo un camino favorable a la prescripción de estos derechos, consolidando al titular del dominio útil como pleno propietario.

En esta entrada trataremos de forma resumida qué es un alodio y, especialmente, las formas de extinción de los alodios contenidas en la legislación balear, con especial atención a la aplicación práctica de la Ley 3/2010, de 7 de junio, de constatación de censos y alodios y de extinción de los inactivos.

¿Qué es un alodio o censo alodial?

El censo alodial es un derecho real mediante el cual el titular de un predio reserva para sí el dominio directo de la finca, mientras cede a otro el dominio útil sobre la misma. Ese dominio directo sobre la finca le concede determinadas facultades.

A efectos prácticos, lo expuesto anteriormente supone lo siguiente:

Titular del dominio útil: En apariencia, actuaría como “pleno propietario” a todos los efectos. El titular del dominio útil tiene la posesión de la finca y su uso y disfrute, pudiendo explotarla como le plazca, cederla en arrendamiento, enajenarla, etc. No obstante, no puede decirse que sea pleno propietario ya que su dominio está limitado por el alodio.

Titular del dominio directo: Su dominio se limita al ejercicio de determinadas facultades. Dichas facultades suelen incluir las siguientes, si bien habrá que analizar el título constitutivo del alodio para confirmar el alcance de las facultades del titular del alodio.

Derecho al cobro de laudemio o luismo: Se trata del derecho del titular del dominio directo al cobro de un determinado precio en cada transmisión onerosa de la finca (compraventa, permuta, etc.). En algunos casos, dicho laudemio está fijado como una cantidad fija, en dinero o en especies (cinco gallinas, tres kilos de trigo), mientras que en otros, el laudemio está fijado como un porcentaje del precio de la transmisión.

Derecho de fadiga: Es un derecho de retracto por parte del señor alodial, pudiendo adquirir la finca por el mismo precio que las adquiriera cualquier otro comprador.

¿Cómo se extingue un alodio?

En un primer momento, durante las fases preparatorias de la compilación de derecho civil de Baleares que debía incorporarse al Código Civil, se planteó la subsistencia a perpetuidad de los alodios. Dicha teoría, accedió a la Compilación de Derecho Civil Balear de 1961. No obstante, a partir de la entrada en vigor del reformador Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de las Islas Baleares, se estableció, en el artículo 60, que el alodio prescribiría por el transcurso de 5 años “desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la última transmisión del dominio útil de la finca y, en su defecto, desde que el dueño directo hubiese tenido conocimiento de la misma, sin que durante dicho plazo se haya reclamado o pagado el laudemio o efectuado acto alguno de reconocimiento”.

No obstante, a los efectos del cómputo del plazo de cinco años referido, debe señalarse que la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Baleares se 11 de octubre de 2001 señaló que, en aplicación del principio de irretroactividad de las normas Todos los alodios pueden, pues, extinguirse por prescripción hoy día. Pero para ello se requiere que el supuesto normativo base de la prescripción haya acaecido del 6 de agosto de 1990 en adelante. En otras palabras: es menester que la última transmisión onerosa de la finca alodial sea posterior al momento en que la prescripción del alodio ha devenido legalmente posible, a no ser que se trate de alodios que, a raíz de enajenación realizada antes de la referida fecha, hayan generado un derecho de laudemio en curso de prescripción al tiempo de entrar en vigor la nueva norma y al que le falten en ese preciso instante cinco o más años para agotar la totalidad de su plazo prescriptivo inicial.”

No obstante, la prescripción de un alodio debe ser decretada por un Juez en un procedimiento judicial, motivo por el cual no se han cancelado multitud de alodios que se encuentran inactivos hoy en día.

Adicionalmente, y de conformidad con el art. 63 de la Compilación de Derecho Balear, el alodio es redimible en cualquier tiempo a instancia del dueño útil, mediante el pago al dueño directo de un laudemio y dos tercios de laudemio del valor de la finca, salvo que el título de constitución dijere otra cosa. De no haberse pactado cantidad alguna en concepto de laudemio éste consistirá en el uno por ciento del valor de la finca apreciado en la forma anteriormente consignada.

LA EXTINCIÓN DE LOS ALODIOS INACTIVOS

A pesar de los mecanismos de extinción (bien por prescripción, bien por redención) del alodio permitirían cancelarlo, lo cierto es que en la actualidad continúan existiendo numerosas fincas gravadas, a pesar de que muchos de ellos están inactivos o se desconoce quién es su titular.

Por ello, el Parlamento Balear aprobó la Ley 3/2010, de 7 de junio, de constatación de censos y alodios y de extinción de los inactivos, con ánimo de realizar una purga de los alodios inscritos, confirmando cuáles continúan vigentes a día de hoy, y extinguiendo ope legis todos aquellos que no sean comunicados en tiempo y forma al Registro de la Propiedad.

Dicha comunicación de la subsistencia del censo o alodio debe realizarse en el plazo máximo de 5 años desde la entrada en vigor de la Ley, por lo que deberá ser presentada ante el Registro de la Propiedad correspondiente antes del 19 de julio de 2015.

Esta comunicación debe reunir las siguientes características:

  1. Se trata de una instancia privada dirigida al Registro de la Propiedad, suscrita por el titular del derecho. Por tanto, a pesar de ser una instancia privada, la firma deberá estar legitimada para acreditar que aquél que suscribe es el titular del alodio.
  2. Debe enumerar las fincas afectadas y los derechos de su titularidad. Por tanto, no es suficiente una mera declaración genérica solicitando la prórroga de todos los derechos que consten en el Registro de la Propiedad, debiendo detallarse claramente las fincas afectadas. Asimismo, en caso de que el titular del derecho no fuera titular registral, deberá presentar los títulos acreditativos de su derecho, reanudando el tracto sucesivo.
  3. Junto a dicha instancia, será necesario presentar los documentos o elementos de prueba que acrediten fehacientemente que se comunicado a los restantes titulares de derechos la intención de declarar la vigencia del censo o alodio. Este es quizás uno de los puntos más complejos en la práctica, dada la dificultad para probar fehacientemente la realización de tales comunicaciones (especialmente en casos de segundas residencias). Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que no se trata una mera comunicación al titular del dominio útil, sino que también será necesario comunicar a usufructuarios, superficiarios o acreedores hipotecarios.

Una vez vencido el plazo de 5 años (esto es, transcurrido el 19 de julio de 2015) sin que se haya comunicado la vigencia del censo, quedarán extinguidos y podrán cancelarse a instancia del titular del dominio útil, quien consolidará el pleno dominio sobre la finca.

No obstante, dicha anotación de vigencia no es incompatible con la prescripción del derecho por transcurso de 5 años sin reclamar el laudemio, por lo que el alodio podrá prescribir en un futuro a pesar de haber hecho constar su vigencia.

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