¿Cuánto dura un arrendamiento de vivienda? ¿Cuándo me puedo ir? Plazos legales y tácita reconducción

Una de las cuestiones que genera mayores dudas a la hora de interpretar un contrato de arrendamiento de vivienda, es su duración. La práctica habitual es firmar los contratos de arrendamiento de vivienda únicamente por períodos de 1 año, dejando que operen automáticamente los mecanismos de prórroga previstos en las distintas leyes arrendaticias. Por ello, la respuesta puede ser distinta en cada caso en función de la normativa aplicable, determinada por la fecha de firma del contrato. Pero además, cuando finaliza el plazo del arrendamiento, éste puede continuar vigente gracias a la tácita reconducción, un mecanismo previsto en el Código Civil.

En este post dejaremos de lado los arrendamientos de renta antigua, que tienen un régimen jurídico distinto y que merece ser tratado en otra entrada, para centrarnos exclusivamente en los arrendamientos de vivienda firmados a partir del 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la actual Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Arrendamientos suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013

De conformidad con el artículo 9 LAU, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen la duración que expresamente pacten las partes.

No obstante lo anterior, dado que normalmente los arrendamientos de vivienda se firman con una duración inicial de un año, al art. 9 LAU establece que una duración mínima del contrato de arrendamiento, de tal forma que si el arrendamiento se pactó por plazo inferior a 5 años, el contrato se prorroga de forma voluntaria para el arrendatario (puede irse cuando se cumpla cada una de las anualidades), pero obligatoria para el arrendador (está obligado a mantener el arrendamiento), hasta un máximo de cinco años.

Al cumplirse esos cinco años, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de resolver el contrato, comienza, de conformidad con el art. 10 LAU, una prórroga tácita de tres anualidades más, cada una de ellas voluntaria para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador, por lo que hablaríamos de una duración de 5+3.

Transcurrido dicho plazo, ya no hay contrato, por lo que es de aplicación el mecanismo de la tácita reconducción, que explicaremos más adelante.

Momentos de terminación del arrendamiento suscritos antes del 6 de junio de 2013

Como hemos visto, el arrendamiento se prorroga de forma anual. Por ello, salvo que esté expresamente previsto en el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede marcharse de la vivienda arrendada cuando quiera: está obligado a cumplir cada una de las anualidades.

Por su parte, el arrendador, en principio, sólo puede decir que no desea continuar con el arrendamiento cuando se cumplan la quinta y octava anualidad. No obstante, hay una excepción: si el arrendador necesitara usar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado) y lo hubiera puesto expresamente en el contrato, podrá evitar que se prorrogue el contrato -de nuevo, tiene que cumplirse la anualidad entera-, incluso dentro de los períodos de prórroga obligatoria.

Fuera de los casos señalados (esto es, siempre en el “cumpleaños” del contrato), cualquier terminación debe ser expresamente pactada entre las partes, ya que de lo contrario puede ser interpretada como un incumplimiento de contrato.

¿Y a partir del octavo año? La tácita reconducción

A partir del octavo año, ya no existe contrato de arrendamiento, porque se ha extinguido el plazo. No obstante, si arrendador y arrendatario actúan como si el contrato siguiera existiendo, esto es, el arrendatario abonando la renta y el arrendador permitiendo al arrendatario continuar en la vivienda, nace un nuevo contrato de arrendamiento, cuya duración vendrá determinada por el plazo en que se haya fijado la renta: si la renta es anual -aunque se pague mensualmente-, el contrato se prorrogará por años; si la renta es mensual, por meses, etc…

Arrendamientos suscritos a partir del 6 de junio de 2013

La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas incluyó una serie de modificaciones en la LAU, especialmente en materia de plazos. Por ello, es muy necesario tener en cuenta la fecha de firma de los contratos de arrendamiento, ya que determina que el contrato se sujete a un régimen legal o a otro.

La primera de las novedades es que el plazo de cinco años que señalábamos anteriormente como plazo legal mínimo, se redujo a tres años, de conformidad con la nueva redacción del artículo 9 LAU. Así, los arrendamientos suscritos por períodos inferiores a los tres años, se prorrogarán de forma obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de tres años.

Al cumplirse esos tres años, y siempre que ninguna de las partes haya notificado a la otra que no quiere que continúe el arrendamiento, el contrato se prorroga por una anualidad adicional, por lo que hablaríamos de una duración de 3+1.

No obstante, una de las grandes novedades de la reforma es que, al término del plazo de 3+1, ya no operaría la tácita reconducción tal y como la hemos explicado anteriormente, ya que el artículo 10 LAU, en su nueva redacción, permite que haya sucesivas prórrogas anuales. Por ello, en lugar de 3+1, deberíamos hablar de arrendamientos de 3+1+1+1+1…

Momentos de terminación del arrendamiento suscritos a partir del 6 de junio de 2013

Otra de las novedades importantísimas operada por la Ley 4/2013, es la que se refiere a la posibilidad de desistimiento del arrendatario. De este modo, para los arrendamientos firmados después del 6 de junio de 2013, el arrendatario puede decidir marcharse en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido un mínimo de 6 meses, debiendo abonar una indemnización limitada únicamente si se ha pactado expresamente en el contrato. En caso de querer marcharse antes de los 6 meses, el arrendador podrá reclamarle las rentas correspondientes a dicho período, aunque no ocupe la vivienda.

Por lo que respecta al arrendador, únicamente puede señalar que no quiere continuar con el arrendamiento en cuando se cumpla la tercera anualidad, y anualmente con cada una de las prórrogas. Asimismo, dentro de los tres primeros años, puede evitar la prórroga obligatoria si necesitara usar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado), aunque ya no es necesario haberlo previsto en el contrato de arrendamiento.

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