Activos inmobiliarios: el triple neto

Con esta entrada damos continuidad a nuestra serie sobre la inversión en activos inmobiliarios, hablando sobre el concepto del triple neto. Si la semana pasada nos adentrábamos en la parte más financiera con la fórmula para el cálculo de rentabilidades y precio de venta en función de la renta (aquí), a partir de ahora volveremos a centrarnos en el aspecto jurídico de la inversión en activos inmobiliarios, como es la configuración del contrato de arrendamiento, pero sin olvidar la finalidad financiera de rentabilizar el activo.

Tal y como venimos señalando reiteradamente en nuestro blog, existe una gran libertad a la hora de configurar el contrato de arrendamiento, especialmente si estamos en un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (oficinas, locales comerciales, etc.).

En esta entrada desarrollaremos el concepto de contrato “triple neto”, o cómo conseguir una rentabilidad neta del activo inmobiliario, repercutiendo al inquilino determinados costes, siempre dentro de lo permitido por la LAU.
Costes recurrentes

La mera tenencia de un activo conlleva determinados costes recurrentes que minoran su rentabilidad, pero que son esenciales para evitar la depreciación del activo, cuestión esencial cuando se trata de una inversión inmobiliaria. Estos costes recurrentes pueden clasificarse en tres grandes grupos:

› Impuestos: Decía Benjamin Franklin que en esta vida sólo había dos cosas ciertas, los impuestos y la muerte. Como no podía ser de otra forma, la tenencia de un activo inmobiliario devenga determinados impuestos, que es necesario tener en cuenta:

» Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un impuesto que grava la titularidad del bien y su sujeto pasivo es el titular de determinados derechos reales (usufructo, superficie, propiedad) o una concesión administrativa.

» Tasa de Gestión de Residuos Sólidos Urbanos (Tasa de Basuras): Además del IBI, en numerosos municipios se han aprobado “tasas de basura” que, de conformidad con las ordenanzas municipales, debe ser abonada por el ocupante del inmueble (por tanto, por el arrendatario), si bien cuando el inmueble esté desocupado, será el propietario quien tenga que abonarla.

› Gastos de conservación y mantenimiento: Son esenciales para evitar la depreciación del activo.

» Gastos comunes o de comunidad: Cuando el inmueble se integra en un edificio donde hay más unidades, suelen generarse una serie de costes para el mantenimiento y cuidado de las partes comunes. Este mantenimiento no solo se encarga de que haya luz y el portal esté limpio, sino que incluye también cuestiones como el mantenimiento de fachadas, estructura y cubierta.

» Gastos de mantenimiento: Si por gastos comunes incluimos todos los que hacen referencia a los elementos comunes, también hay que tener en cuenta el mantenimiento de elemento privativos, tales como instalaciones, electrodomésticos, etc.

› Seguros: Si los dos gastos anteriores son más o menos obligatorios, el aseguramiento del inmueble es totalmente opcional, aunque si se trata de una inversión, los seguros ayudarán a minimizar el riesgo de la operación:

» Seguros de continente: Aseguran el inmueble ante los daños que pueda sufrir.

» Seguros de alquiler: Protegen al propietario de los daños causados por el arrendatario.

En ambos casos, los seguros pueden incluir cobertura de rentas, que protege al propietario de los riesgos de períodos con ausencia de rentas como consecuencia de daños en el inmueble o bien de un incumplimiento del arrendatario.

Todas estas cuestiones aparecían ya reflejadas en la fórmula de la rentabilidad neta que señalábamos en nuestra entrada anterior minorando la renta anual que se percibe por el arrendamiento.

Net Yield
El triple neto

Dentro de las posibilidades que ofrece la LAU a la hora de configurar los contratos, existe la opción de repercutir determinados costes al arrendatario, haciendo que la renta que se percibe por el contrato de arrendamiento sea “neta”, excluyendo los costes que minoran la renta por repercutirlos íntegramente al arrendatario.

Dado que son tres los costes recurrentes que habitualmente se repercuten al arrendatario (por poder individualizarse por el objeto de arrendamiento), se habla de “triple neto” cuando el contrato repercute al arrendatario los tres grandes bloques que señalábamos: (i) impuestos, (ii) mantenimiento y (iii) seguros.

Un contrato triple neto es aquél que repercute al arrendatario los impuestos y los gastos de seguros y de mantenimiento, de forma que el arrendador percibe una renta neta de gastos.

De esta forma, con un contrato triple neto el arrendador percibe unos rendimientos netos de gastos por el inmueble, puesto que todos los gastos directamente relacionados con el inmueble son repercutidos al arrendatario.

Dado que esta repercusión al arrendatario supone una alteración del régimen legal, es imprescindible que consten por escrito en el contrato de arrendamiento, cumpliendo, además, los requisitos que la LAU pueda establecer para la validez de estos pactos.
El triple neto en viviendas

En cuanto a los arrendamientos de viviendas, la normativa aplicable permite repercutir al arrendatario tanto los impuestos y gastos de comunidad (por mención expresa en el artículo 20.1 LAU) y de los seguros (por omisión).

En los arrendamientos de vivienda no es posible pactar un triple neto completo, como consecuencia de la obligación legal del arrendador de realizar las reparaciones del inmueble.

No obstante, es importante señalar que los gastos de comunidad repercutibles al arrendatario son únicamente los gastos correspondientes a gastos comunes, y no las derramas extraordinarias. Del mismo modo, tampoco puede el arrendador cargar al arrendatario de viviendas con la obligación de realizar las actuaciones de reparación del inmueble (art. 21 LAU).

Por ello, el contrato de arrendamiento de vivienda no podrá tener la consideración de un “triple neto” puro, puesto que el arrendador vendrá en todo caso obligado a realizar determinadas reparaciones a fin de que el inmueble pueda servir al uso convenido, sin poder repercutirle dicho mantenimiento al arrendatario.

En todo caso, la regulación debe ser conforme a la LAU y, por ejemplo, para la validez de dichos pactos en los arrendamientos de vivienda, es necesario que conste por escrito el importe anual de los mismos en la fecha de firma del contrato de arrendamiento (art. 20.1 LAU). Además, los gastos de comunidad sólo podrán incrementarse si se ha pactado expresamente, y nunca en un importe superior al doble del mecanismo que siga la actualización de la renta.

Activos inmobiliarios: el triple neto

Con esta entrada damos continuidad a nuestra serie sobre la inversión en activos inmobiliarios, hablando sobre el concepto del triple neto. Si la semana pasada nos adentrábamos en la parte más financiera con la fórmula para el cálculo de rentabilidades y precio de venta en función de la renta (aquí), a partir de ahora volveremos a centrarnos en el aspecto jurídico de la inversión en activos inmobiliarios, como es la configuración del contrato de arrendamiento, pero sin olvidar la finalidad financiera de rentabilizar el activo.

Tal y como venimos señalando reiteradamente en nuestro blog, existe una gran libertad a la hora de configurar el contrato de arrendamiento, especialmente si estamos en un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (oficinas, locales comerciales, etc.).

En esta entrada desarrollaremos el concepto de contrato “triple neto”, o cómo conseguir una rentabilidad neta del activo inmobiliario, repercutiendo al inquilino determinados costes, siempre dentro de lo permitido por la LAU.

Costes recurrentes

La mera tenencia de un activo conlleva determinados costes recurrentes que minoran su rentabilidad, pero que son esenciales para evitar la depreciación del activo, cuestión esencial cuando se trata de una inversión inmobiliaria. Estos costes recurrentes pueden clasificarse en tres grandes grupos:

› Impuestos: Decía Benjamin Franklin que en esta vida sólo había dos cosas ciertas, los impuestos y la muerte. Como no podía ser de otra forma, la tenencia de un activo inmobiliario devenga determinados impuestos, que es necesario tener en cuenta:

» Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un impuesto que grava la titularidad del bien y su sujeto pasivo es el titular de determinados derechos reales (usufructo, superficie, propiedad) o una concesión administrativa.

» Tasa de Gestión de Residuos Sólidos Urbanos (Tasa de Basuras): Además del IBI, en numerosos municipios se han aprobado “tasas de basura” que, de conformidad con las ordenanzas municipales, debe ser abonada por el ocupante del inmueble (por tanto, por el arrendatario), si bien cuando el inmueble esté desocupado, será el propietario quien tenga que abonarla.

› Gastos de conservación y mantenimiento: Son esenciales para evitar la depreciación del activo.

» Gastos comunes o de comunidad: Cuando el inmueble se integra en un edificio donde hay más unidades, suelen generarse una serie de costes para el mantenimiento y cuidado de las partes comunes. Este mantenimiento no solo se encarga de que haya luz y el portal esté limpio, sino que incluye también cuestiones como el mantenimiento de fachadas, estructura y cubierta.

» Gastos de mantenimiento: Si por gastos comunes incluimos todos los que hacen referencia a los elementos comunes, también hay que tener en cuenta el mantenimiento de elemento privativos, tales como instalaciones, electrodomésticos, etc.

› Seguros: Si los dos gastos anteriores son más o menos obligatorios, el aseguramiento del inmueble es totalmente opcional, aunque si se trata de una inversión, los seguros ayudarán a minimizar el riesgo de la operación:

» Seguros de continente: Aseguran el inmueble ante los daños que pueda sufrir.

» Seguros de alquiler: Protegen al propietario de los daños causados por el arrendatario.

En ambos casos, los seguros pueden incluir cobertura de rentas, que protege al propietario de los riesgos de períodos con ausencia de rentas como consecuencia de daños en el inmueble o bien de un incumplimiento del arrendatario.

Todas estas cuestiones aparecían ya reflejadas en la fórmula de la rentabilidad neta que señalábamos en nuestra entrada anterior minorando la renta anual que se percibe por el arrendamiento.

Net Yield

El triple neto

Dentro de las posibilidades que ofrece la LAU a la hora de configurar los contratos, existe la opción de repercutir determinados costes al arrendatario, haciendo que la renta que se percibe por el contrato de arrendamiento sea “neta”, excluyendo los costes que minoran la renta por repercutirlos íntegramente al arrendatario.

Dado que son tres los costes recurrentes que habitualmente se repercuten al arrendatario (por poder individualizarse por el objeto de arrendamiento), se habla de “triple neto” cuando el contrato repercute al arrendatario los tres grandes bloques que señalábamos: (i) impuestos, (ii) mantenimiento y (iii) seguros.

Un contrato triple neto es aquél que repercute al arrendatario los impuestos y los gastos de seguros y de mantenimiento, de forma que el arrendador percibe una renta neta de gastos.

De esta forma, con un contrato triple neto el arrendador percibe unos rendimientos netos de gastos por el inmueble, puesto que todos los gastos directamente relacionados con el inmueble son repercutidos al arrendatario.

Dado que esta repercusión al arrendatario supone una alteración del régimen legal, es imprescindible que consten por escrito en el contrato de arrendamiento, cumpliendo, además, los requisitos que la LAU pueda establecer para la validez de estos pactos.

El triple neto en viviendas

En cuanto a los arrendamientos de viviendas, la normativa aplicable permite repercutir al arrendatario tanto los impuestos y gastos de comunidad (por mención expresa en el artículo 20.1 LAU) y de los seguros (por omisión).

En los arrendamientos de vivienda no es posible pactar un triple neto completo, como consecuencia de la obligación legal del arrendador de realizar las reparaciones del inmueble.

No obstante, es importante señalar que los gastos de comunidad repercutibles al arrendatario son únicamente los gastos correspondientes a gastos comunes, y no las derramas extraordinarias. Del mismo modo, tampoco puede el arrendador cargar al arrendatario de viviendas con la obligación de realizar las actuaciones de reparación del inmueble (art. 21 LAU).

Por ello, el contrato de arrendamiento de vivienda no podrá tener la consideración de un “triple neto” puro, puesto que el arrendador vendrá en todo caso obligado a realizar determinadas reparaciones a fin de que el inmueble pueda servir al uso convenido, sin poder repercutirle dicho mantenimiento al arrendatario.

En todo caso, la regulación debe ser conforme a la LAU y, por ejemplo, para la validez de dichos pactos en los arrendamientos de vivienda, es necesario que conste por escrito el importe anual de los mismos en la fecha de firma del contrato de arrendamiento (art. 20.1 LAU). Además, los gastos de comunidad sólo podrán incrementarse si se ha pactado expresamente, y nunca en un importe superior al doble del mecanismo que siga la actualización de la renta.

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