Sobre la venta de viviendas arrendadas

En esta entrada se analiza el régimen de oponibilidad del arrendamiento frente al nuevo propietario según la LAU de 1964 y 1994, con especial desarrollo de la reforma operada por la Ley 4/2013, de de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Esta reforma limita la oponibilidad del arrendamiento en función de la inscripción registral, superando de este modo la excepción que supone la oponibilidad a terceros de un derecho no inscrito en el Registro de la Propiedad, si bien en la práctica crea más incertidumbres que soluciones.

Es bastante habitual el supuesto de un propietario que, al no conseguir la venta de un inmueble, decide ofrecerlo también en alquiler, con la esperanza de obtener una rentabilidad. El problema surge cuando, una vez alquilada la vivienda, aparece un comprador dispuesto a adquirir la vivienda que ocupa un inquilino.

Debemos recordar que en materia de arrendamientos de viviendas existe un entramado normativo que hace que sea determinante la fecha de firma del contrato.

Alquileres sujetos a LAU 1964

En los alquileres sujetos a la LAU de 1964, el nuevo propietario tiene que respetar las prórrogas forzosas.
Además, el inquilino tiene siempre un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble, para adquirirlo al mismo precio que ofrezca el comprador, pero si el precio de compra  supera la capitalización de la renta anual, calculada al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad, el inquilino podrá impugnar la venta realizada, privando al nuevo propietario del derecho a reclamar la vivienda para uuso propio.

El comprador de vivienda de renta antigua debe respetar las prórrogas forzosas, si las hubiera.

Alquileres sujetos a la LAU 1994

Para los alquileres suscritos desde el 1 de enero de 1995 y hasta el 6 de junio de 2013, el comprador vendrá siempre obligado a respetar la duración mínima del arrendamiento, fijada en 5 años, siempre que estos no hubieran transcurrido ya. Si la duración pactada fuera mayor, deberá respetarla únicamente si concurren en él los requisitos del artículo 34 LH, esto es, si es un tercer adquirente de buena fe, como desarrollaremos más adelante.

Pero además, el arrendatario cuenta, necesariamente, con un derecho de adquisición preferente que debe ser respetado en todo caso, realizando las comunicaciones oportunas.

Si el arrendamiento es anterior a junio de 2013, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente, y el comprador deberá respetar una vigencia mínima del alquiler de cinco años.

Alquileres posteriores al 6 de junio de 2013

La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el pasado 6 de junio de 2013, introdujo una serie de modificaciones, siendo una de las más destacables la relevancia que se da a la inscripción registral del contrato de arrendamiento, así como sus efectos frente a terceros en caso de transmisión.

Dicha reforma pretende “normalizar” el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento, ajustándolo a los principios generales del Derecho, tras una época en la que, por motivos sociales, el arrendamiento estuvo especialmente protegido. Como hemos visto, con los regímenes anteriores el adquirente de una vivienda debía respetar la duración mínima con independencia de si conocía o no conocía su existencia.

Con la reforma se pretende que el arrendamiento no inscrito no afecte a terceros, por ser una relación personal entre arrendador y arrendatario.

En caso de venta de una vivienda inscrita, el artículo 14.1 LAU, modificado por la Ley 4/2013 señala que únicamente existe obligación de respetar el arrendamiento si (i) está inscrito y (ii) el adquirente reúne los requisitos del 34 LH.

De ambos requisitos, el primero es meramente objetivo: basta con solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar si el arrendamiento está inscrito o no.

 

Por lo que respecta a las fincas no inscritas, el artículo 14.2 LAU remite al artículo 1.571 CC, que permite al adquirente dar por terminado el arrendamiento (venta quita renta), si bien otorgando al arrendatario dos derechos:

  1. Frente al nuevo adquirente, el arrendatario de finca no inscrita podrá exigir del nuevo adquirente un plazo de 3 meses desde que reciba la comunicación fehaciente del nuevo propietario de resolver el contrato, con la obligación de satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen.
  2. Frente al anterior propietario, podrá exigir una reclamación de daños y perjuicios por el daño ocasionado como consecuencia de la terminación anticipada del contrato, sin que la ley establezca criterio alguno de cuantificación de dichos daños y perjuicios.

A la luz de esta regulación, y ante la falta de interpretación por los Tribunales (especialmente del artículo 14.1 LAU), nuestro consejo debe ser que busquen siempre asesoramiento jurídico de abogados especializados antes de arrendar, comprar o vender una vivienda.

Problemática de la venta de finca inscrita cuyo arrendamiento no ha sido inscrito

Los casos anteriores parecen muy sencillos pero la ley no regula expresamente el caso más común: la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad, pero el arrendamiento no se ha inscrito.

El principal problema de este supuesto consiste en determinar la situación de tercero hipotecario del artículo 34 LH, que establece los siguientes requisitos para el comprador:

  1. Adquirente de buena fe;
  2. A título oneroso (pagando precio, no aplica en donaciones);
  3. Adquiera de quien conste en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo; e
  4. Inscriba su título en el Registro de la Propiedad

Como podrá observarse, todos ellos son relativamente sencillos de comprobar, salvo el primero, que suscita una gran problemática. Se entiende que un tercero es adquirente de buena fe si desconoce la situación extrarregistral (esto es, el arrendamiento no inscrito) que le perjudicaría.

Ahora bien… ¿el tercero debe desconocer totalmente la situación extrarregistral o basta que no tenga conocimiento a través del Registro de la Propiedad?

Hay dos posiciones principales:

Un sector entiende que si el adquirente conoce, por cualquier medio, la existencia del arrendamiento, ya no se puede decir que sea adquirente de buena fe, por lo que deberá mantener el arrendamiento por el plazo que conste inscrito o, de no estarlo, por un máximo de 3 años.

En este sentido, debemos destacar que sería prácticamente imposible que un adquirente pudiera serlo de buena fe, por los siguientes motivos:

  1. Porque cuando uno va a comprar una vivienda, suele hacer varias visitas. Al ver que hay un ocupante y que no es el propietario que se la va a vender, no puede sino preguntarse ¿¿Y este quién es??
  2. Porque es obligatorio para que la escritura de compraventa se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad, que se haga constar la situación arrendaticia y si se han hecho las comunicaciones del derecho de adquisición preferente, tal y como se establece en el artículo 25.5 LAU.

Otro sector entiende, ante los problemas que suscita la posición anterior, y haciendo una interpretación conjunta de la Ley 4/2013, que se muestra claramente favorable a la inscripción, que la buena fe debe ceñirse exclusivamente al ámbito registral, de forma que, lo que no está inscrito, no puede afectar al comprador.

Por ello, si en una nota simple no apareciera el arrendamiento inscrito, éste no sería oponible al comprador y, por tanto, podría darlo por terminado.

En la venta de una finca inscrita sin el arrendamiento inscrito, entendemos que el alquiler no es oponible frente al nuevo comprador, pero aún así el inquilino tendría derecho a reclamar frente al vendedor, de conformidad con el art. 17.2 LAU.

No obstante, tras la modificación operada en junio de 2013 se pretende ir a un sistema hipotecarista, de forma que el arrendamiento no inscrito no sea oponible a terceros, tal y como se recoge en el nuevo art. 7.2 LAU, por lo que entendemos que si el arrendamiento no figurara inscrito, no sería oponible a terceros.

Para este supuesto, la Ley no señala las consecuencias jurídicas de la no oponibilidad frente al nuevo comprador, por lo que entendemos que, si bien la falta de regulación nos remitiría directamente al artículo 1.571 CC, creemos que es necesaria una integración conjunta con el 14.2 LAU, por lo que arrendatario podría pedir un “plazo de gracia” de 3 meses, y reclamar una indemnización al vendedor por los daños y perjuicios ocasionados.

Compartir

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on email
Share on print

Consulta

Información básica sobre protección de datos
  • Responsable PELAYO DE SALVADOR MORELL
  • Finalidad Gestión de las solicitudes recibidas
  • Legitimación Consentimiento informado del interesado
  • Destinatarios tratados únicamente por PELAYO DE SALVADOR MORELL
  • Derechos Acceder, rectificar y suprimir los datos.
  • Información Adicional Puedes consultar la información detallada en la política de privacidad

Madrid | Mallorca

Teléfono: 911 86 32 40
Email: info@desalvador.es