¿Qué superficie es la correcta?

A la hora de comprar una vivienda, es posible encontrarse con enormes diferencias cuando se compara la información sobre la superficie que consta en la distinta documentación (ficha inmobiliaria, nota simple, información catastral, planos, etc.).

En esta entrada analizamos los distintos tipos de superficie que podemos encontrar según su origen, así como un ejemplo práctico derivado de un caso real llevado en el Despacho.

Tipos de superficie

A los efectos de este artículo, hay hasta cuatro tipos de superficie que se suelen anunciar, en función del origen de los datos que tiene la inmobiliaria (planos, nota simple del registro o catastro), pudiendo asimismo ser «con repercusión de elementos comunes» y «sin repercusión de elementos comunes».

Como ya señalamos en esta entrada sobre las diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, las diferencias entre ambos dan también origen a diferencias en los resultados que ofrecen.

A los efectos del Registro de la Propiedad, la superficie que suele incluirse en la descripción de los inmuebles es la superficie construida. En este sentido la DGRN en resoluciones de 30 de diciembre y 9 de enero de 2006 aborda esta cuestión señalando que la Legislación hipotecaria indica (art. 45 RD 1093/1997) que debe hacerse constar “el total de los metros cuadrados edificados”, entendiendo por tal la superficie construida.

La superficie que consta (o debería constar) en el Registro de la Propiedad es la superficie construida.

Reconoce en dichas resoluciones que la inclusión de la referencia a la superficie útil puede ser conveniente por razones de protección de consumidores y usuarios, si bien no existe un precepto legal que obligue a su constancia en la división horizontal de las propiedades, por lo que no puede exigirlo el Registrador.

En algunas ocasiones, puede verse que el Registro de la Propiedad señala que la superficie es de X m2, incluyendo la repercusión de elementos comunes. Esta repercusión implica contabilizar los elementos comunes de todo el inmueble y asignar a cada vivienda un número determinado de metros cuadrados, en función de la cuota de copropiedad.

La repercusión de elementos comunes supone añadir a la superficie construida la superficie teórica de los elementos comunes que corresponderían en función de la cuota de copropiedad.

Sin embargo, y a pesar de ser una práctica muy extendida, la DGRN ha señalado expresamente en Resolución de 7 de julio de 2014 que no debe incluirse en la descripción de una vivienda la repercusión de elementos comunes:

«Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad.»

Por su parte, el Catastro tiene su propia forma de medir la superficie de un inmueble. La superficie catastral es la superficie construida (es decir, incluyendo muros y tabiques). Además de lo anterior, es importante señalar que la superficie catastral incluye también los balcones, terrazas y porches, contando el 50% de su superficie, salvo cuando estos están cerrados por tres de los cuatro lados, en cuyo caso computan al 100%.

El Catastro tiene su propia metodología para medir un inmueble, incluso cuando no se le han facilitado datos de superficie por parte del promotor.

Es importante destacar que para el catastro estos balcones van a computar aunque tengan la consideración de elemento común de uso privativo, por lo que, aunque no se deban incluir en la descripción registral, se incluirán a efectos catastrales y se tributará por ellos.

Además, a los meros efectos tributarios, se incluye en la superficie catastral una superficie de elementos comunes atribuidas a cada inmueble, reparto aproximado de los elementos comunes, sin valor ni efectos jurídicos ningunos.

De conformidad con el RD 515/1989, debería publicitarse la superficie útil del inmueble, pero desafortunadamente pueden existir distintos criterios para su cómputo, en función de la finalidad para la que se haga el cálculo.

A los efectos de este artículo, nos centraremos en la definición de superficie útil a efectos hipotecarios, contenida en la norma ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

De conformidad con el artículo 4 de dicha orden, que incluye diversas definiciones, se entiende por superficie útil: “la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.»

Por el contrario, no se considerará superficie útil: «la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.”

La superficie útil suele definirse como la superficie “que se puede pisar” de una vivienda, es decir, el espacio de habitaciones (incluidos armarios). También se incluye el 50% de las terrazas cubiertas.

Y todo esto… ¿En qué me afecta?

Para poder apreciar las diferencias entre las distintas superficies, recurrimos a un ejemplo práctico de un caso real de uno de nuestros clientes, que nos pidió ayuda desconcertado porque le parecía que la vivienda era más pequeña de lo que decía el anuncio publicado.

Después de analizarlo, vimos que había 4 superficies distintas, todas ellas diferentes entre sí, y con una desviación de hasta 75 m2 entre ellas.

Superficie Inmobiliaria Registro Catastro Útil
Total 196 m2 195,34 m2 152 m2 121,87 m2
Vivienda No desglosa 148,70 m2 134 m2 110,05 m2
Elementos comunes No desglosa Incluidos en vivienda 18 m2 No computa
Balcón No desglosa Incluido en vivienda Incluido en vivienda 23,64 m2 (al 50%)
Azotea No desglosa 46,64 m2  No computa No computa

Por eso, antes de comprar un inmueble, debes asegurarte de saber qué información te están facilitando, ya que, de lo contrario no podrás calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas.

Como siempre, no dudes en contactar con nosotros si tienes cualquier consulta.

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