¿De parte del novio o de la novia? La neutralidad del contrato

Cuando nos piden que redactemos un determinado contrato, una de las primeras preguntas que tiene que hacerse el abogado es qué papel juega nuestro cliente en el asunto en dicho acuerdo, ya quenuestro trabajo como abogados consiste en ser asesor de parte.

Esta primera pregunta condiciona nuestro trabajo a la hora de asesorar y de redactar el contrato, porque los contratos siempre se preparan desde una posición. Así, dependiendo de cuál sea la posición de nuestro cliente, en la redacción del contrato el abogado debe (siempre dentro de los márgenes legales), defender la posición de su cliente y garantizar que la operación es segura para él.

Estamos demasiado acostumbrados a creer que el contrato es un papel estandarizado, el “formulario 327” que debemos cumplimentar con nuestros datos personales y firmar, para hacer las cosas “por lo legal”, pero nada más lejos de la realidad: El contrato es el aspecto más relevante de un negocio, puesto que indica a las partes cómo actuar “en las alegrías y en las penas, en la salud y en la enfermedad” todos los días de la vida del contrato.

El contrato se prepara siempre desde una posición, por lo que es importante revisar y negociar los términos con los que no está de acuerdo.
Si no conoces la Ley, busca asesoramiento de un abogado.

Contratación colectiva y contratación individual

La visión del contrato como un formulario que rellenar y firmar sin apenas leerlo tiene claro origen en la contratación colectiva o en masa, donde no es posible negociar los términos y condiciones en los que nos van a prestar un determinado servicio. Los ejemplos son muchos y muy habituales: suministros, seguros, contratos bancarios o los interminables “CLUF” informáticos (Contratos de Licencia del Usuario Final), en los que enseguida pulsamos la casilla del “Sí, he leído y acepto los términos y condiciones”, sin que el usuario se dé cuenta de que acaba de vender su alma por no leer la letra pequeña.

Pero la contratación en masa tiene un contrapeso que intenta equilibrar la balanza: la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios. Una ley que se posiciona a favor de la parte “débil”, es decir, aquella sin capacidad negocial en la relación contractual estableciendo un marco legal mínimo en el que las empresas pueden actuar con sus consumidores y usuarios.

En la contratación colectiva las leyes de defensa a consumidores y usuarios protegen a una de las partes frente a la otra, pero en la contratación individual la Ley que nos protegerá es el contrato firmado.

Por su parte, la contratación individual es aquélla que tiene lugar entre particulares. En este tipo de contratación, se presupone el equilibrio de las partes, entendiendo que son personas con capacidad para discernir y negociar en función de sus intereses. Por ello, el artículo 1091 del Código Civil señala que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.” Así, es la propia Ley, el Código Civil quien nos da la oportunidad de hacer la Ley que deba regir la relación entre comprador y vendedor y si nos dan la oportunidad de hacer las leyes… ¿Por qué no intentar que la ley defienda mis intereses?

¿Qué incluye el precio?

Dentro del proceso de construcción de la “ley entre las partes”, es decir, de construcción del contrato, es especialmente importante el qué y el cómo se va a ordenar el negocio. No se trata de decir, “te compro/vendo esto por x euros” o “te alquilo esto por x euros al mes” sino de completar toda la regulación: definir el objeto y señalar todas las condiciones del negocio. En la contratación inmobiliaria este punto es especialmente importante, no solo por la multitud y complejidad de las cuestiones que pueden afectar al inmueble, sino también por los costes del negocio (y la posible subsanación en caso de ser necesaria).

Tan importante es saber el precio como lo que vamos a recibir por ese precio ¿Es la inversión segura? ¿No habrá problemas?

El acuerdo en precio es relativamente sencillo, pero la verdadera negociación viene a la hora de determinar qué recibiremos a cambio de ese precio, ya que muchas veces damos por sentado cosas que no tienen por qué ser ciertas. Exponemos a continuación casos reales que hemos tratado en el despacho:

A veces las apariencias engañan y lo que físicamente es una vivienda, jurídicamente puede ser un vestuario de la antigua pista de tenis de la urbanización, que se ha transformado en vivienda sin licencia.

Idéntico caso con los trasteros reconvertidos a vivienda sin licencia municipal, y que pueden ser precintados y prohibido su uso como viviendas.

En ocasiones la vivienda y otros elementos accesorios son fincas independientes (hasta la piscina comunitaria puede serlo), y es necesario incluirlas expresamente en el contrato, ya que de lo contrario no se están trasmitiendo.

En este sentido, una operación en la sierra de Madrid en la que se compraba un chalet dentro de una urbanización, y la piscina era una finca registral independiente de la que todos los propietarios de los chalets compraban una cuota indivisa.

Para el alta de electricidad se exige presentar la cédula de habitabilidad (que las viviendas ilegales no tienen) pero, además, puede ser necesaria la Certificación de instalación Eléctrica para lo cual puede ser necesario cambiar la instalación completa, por lo que es necesario comprobar que está dada de alta.

 Salvo que se pacte en contrario, normalmente se transmite únicamente la vivienda vacía, sin incluir ningún tipo de mueble o electrodoméstico (ni siquiera la cocina equipada).

Por tanto, es un punto importante que debe tratarse dentro de las negociaciones y dejar convenientemente recogido dentro del contrato.

La situación de fuera de ordenación de un inmueble puede impedir la concesión de licencias de actividad, por lo que no se podría abrir el negocio esperado.

En este sentido, es importante comprobar la superficie legal a efectos urbanísticos, y que puede ser notablemente inferior a la registral.

Hubo una época en la que los promotores eran expertos en dejar huecos no declarados en la edificación que luego incorporaban a los locales de su propiedad.

En los alquileres sucede en muchas ocasiones que no se tienen en cuenta los plazos necesarios para la obtención de las licencias, resultando que es obligatorio pagar la renta por un local que no se puede abrir legalmente.

Por ello, es importante anticipar la fase de análisis, para prever posibles contingencias y negociar los períodos de carencia o condiciones suspensivas en consonancia.

En casos como los anteriores cada una de las partes pretenderá una regulación contraria a la de su contraparte, ya que ambos querrán defender su postura. Por ejemplo, en una compraventa, el comprador querrá comprar si le garantizan que su inversión es segura, que no va a tener sorpresas y el inmueble está perfecto, mientras que el vendedor quiere vender cuanto antes, cobrar y no tener que preocuparse más por ese inmueble.

Por tanto, la negociación será sobre qué incluye el precio que se paga y el contrato será el punto de encuentro entre ambas partes en relación con lo que debe incluir ese precio (no solo la vivienda en sí, sino en unas determinadas condiciones físicas y jurídicas). Para ello, es necesario conocer los derechos, obligaciones y riesgos que supone cada paso que damos, respecto de los cuales puede informarnos y asesorarnos un abogado especializado. 

Junto con el inmueble físico, siempre se adquieren una serie de derechos y obligaciones inherentes.

La neutralidad del contrato

Si nos dicen que un contrato es “neutral”, lo que suele hacer es limitarse a reproducir el marco legal mínimo aplicable, limitándose al mero esqueleto, pero sin piel ni vestimenta. Al limitarse al marco legal mínimo, un contrato no dista mucho de un simple apretón de manos, con la diferencia de que, al menos, el contrato estará por escrito.

Los contratos suelen estar redactados a favor de una parte, por lo que es importante asesorarse con un abogado antes de firmar cualquier documento y, especialmente, en las operaciones inmobiliarias.

Un contrato de este tipo es peligroso porque es genérico (la Ley por obligación lo es) y deja sin regulación muchas cuestiones del negocio, por lo que las partes no terminan de saber exactamente qué es lo que dan/reciben a cambio del precio. Además, como hemos indicado en muchas ocasiones, en los contratos es tan importante lo que dicen como lo que no dicen, porque puede aplicar un régimen legal que no beneficie nuestra posición.

El contrato, por tanto, no debe ser neutral, sino el punto de encuentro entre las voluntades de ambas partes. A pesar de ello, debemos destacar que el punto de encuentro suele estar más cerca de quien tiene mayor capacidad de negociación, por lo que el contrato no será necesariamente neutral.

La próxima vez que te den un contrato para firmar, no te olvides de preguntarle “¿Vienes de parte del novio o de la novia?

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