¿Qué se puede negociar en un alquiler de local?

En esta entrada analizamos determinadas cuestiones (distintas de la renta y el plazo) que deben tenerse en cuenta a la hora de negociar un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

En los casos de locales abiertos al público (tiendas, restaurantes, etc.), el contrato de arrendamiento debe ser tratado como un activo relevante que puede tener un gran impacto en la cuenta de resultado, por lo que negociar cuestiones como el uso y destino, las facultades de desistimiento o la cláusula de cesión son aspectos esenciales si queremos contar con un activo que no lastre el negocio.

En las entradas anteriores (aquí y aquí) hemos visto determinadas cuestiones que se pueden y deben negociar en un contrato de alquiler.

En esta entrada nos centraremos en algunas cláusulas de los alquileres de local que tienen gran importancia, especialmente porque en materia de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, naves industriales, etc.), rige un principio de libertad de pacto total, siendo únicamente obligatorio la prestación de dos mensualidades de fianza.

Aunque a priori parezca una cuestión secundaria, la cláusula de uso y destino tiene una gran importancia.

Determinar el uso y destino al que se va a destinar el local tiene una doble vertiente, con repercusiones para ambas partes:

  1. Limita las actividades posibles en el local: De este modo, el arrendador se asegura que el local se va a destinar siempre a lo mismo, no perdiendo el control en caso de una cesión del contrato.
  2. Determina la finalidad del local: Así, si por cualquier motivo se impide o dificulta el desarrollo de dicha actividad en el local (pérdida de licencias, cambio normativo, etc.), el arrendatario tiene una facultad de resolución, ya que ha quedado claro que únicamente arrienda dicho local en la medida en que pueda destinarlo a la actividad prevista.

Dado que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se suelen firmar con duraciones más o menos amplias, para los arrendatarios es importante negociar y acordar de antemano la posibilidad de desistir anticipadamente del mismo.

De este modo, de una parte, nos aseguramos una larga duración del contrato en las condiciones negociadas, pero abriendo la puerta a un desistimiento, libre o con una indemnización determinada.

En este sentido, es necesario recordar que el artículo 11 de la LAU 1994 únicamente aplica a los arrendamientos de vivienda, por lo que, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cualquier desistimiento no previsto supone un incumplimiento de contrato que genera una obligación de indemnizar. En este caso, salvo buena regulación o acuerdo entre las partes, es posible que se acabe en una reclamación judicial.

De nuevo una cuestión clave, con una importante repercusión económica.

En aras de la brevedad, nos remitimos al contenido de dicho apartado en nuestro post anterior sobre los arrendamientos de vivienda.

Al igual que el punto anterior, se trata de una cuestión clave. Si bien, como ya hemos dicho, la norma habitual de actualización de la renta es aplicar la variación interanual del IPC, se trata de una cláusula que se puede negociar expresamente.

En este sentido, no es infrecuente en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda recoger incrementos de renta fijados al inicio (se incrementará en tantos euros), revisiones extraordinarias de la renta (IPC incrementado en un tanto por ciento) o incluso revisiones de renta a precios de mercado, en cuyo caso será necesario articular los mecanismos necesarios para que un tercero dictamine cuál es la nueva renta del arrendamiento. En arrendamientos de local no hay limitación alguna.

En arrendamientos para uso distinto del de vivienda, las condiciones de devolución del inmueble cobran una especial relevancia, toda vez que lo más habitual es que el arrendatario realice algunas obras de adaptación en el inmueble (bien sea nave, oficina o local) para adecuarlo a sus necesidades.

Por ello, no es infrecuente obligar al arrendatario a reponer el local a su estado inicial, especialmente en aquéllos locales que habitualmente se arriendan “en bruto”. De lo contrario, el nuevo arrendatario podría tener que hacer una inversión excesiva (desmontar la obra anterior y realizar la suya), por lo que trataría de negociar la renta del inmueble a la baja.

Es un apartado fundamental que, a priori, parece no tener demasiada relevancia económica. No obstante, debemos recordar que, en numerosas ocasiones, las obras son claves para la buena marcha del negocio.

Por parte del arrendatario, antes de comenzar la actividad en el inmueble arrendado, bien sea nave industrial, local comercial u oficina, probablemente quiera adaptarlo a sus necesidades específicas, ya que no suele ser habitual encontrar un inmueble hecho “a medida” y en la ubicación necesaria.

Además de tales obras, puede tener que realizar obras en un futuro: actualizar la imagen de marca, adaptarse a los nuevos estándares de la franquicia, optimizar una distribución ineficiente, etc…

El arrendador, por su parte, procurará garantizar la integridad de su local, tanto desde el punto de vista estructural como de configuración, ya que si se desvirtúa demasiado su configuración puede dificultar su futuro arrendamiento.

El no tener una buena configuración del régimen de obras (bien por exceso, bien por defecto) puede hacer que nos encontremos con un local irreconocible -total libertad para el arrendatario-, o que cada vez que haya que hacer la más mínima modificación, sea necesario el consentimiento del arrendador (con su correspondiente negociación) -en caso de prohibición total-.

En todo caso, es necesario equilibrar esta cláusula con las obligaciones que se hayan incluido en la cláusula de devolución del inmueble.

Si bien la LAU 1994 tiene una regulación más o menos completa de las facultades y derechos de las partes en cuanto a la cesión y subarriendo se refiere (art. 32 LAU), esta es sin duda una de las cláusulas que contienen una regulación más confusa en numerosos contratos.

Cuando en un contrato se renuncia, sin más, a la aplicación del artículo 32 LAU 1994, se acaba generando un conflicto, ya que dicho artículo reconoce derechos para las dos partes:

  • Dado que reconoce el derecho de cesión por parte del arrendatario, al haberse excluido su aplicación, el arrendador considerará que el arrendatario necesita de su consentimiento previo y por escrito para la cesión del contrato.
  • Por su parte, como reconoce el derecho del arrendador a elevar la renta como consecuencia de la cesión, el arrendatario considerará que el arrendador le ha concedido la facultad de ceder libremente el contrato sin incrementos de renta.

Adicionalmente, la regulación de la cláusula de cesión es especialmente importante en los supuestos de reestructuración societaria, ya que el arrendador tendría derecho a incrementar la renta en un 20%, por lo que el impacto en un negocio con varios locales puede ser enorme.

Por ello es necesario incluir siempre una regulación lo más completa posible que recoja sin ambigüedades los acuerdos de las partes.

La prestación de fianza es innegociable, y se limita a dos mensualidades de renta para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, de conformidad con el artículo 36 de la vigente LAU de 1994.

No obstante, la prestación de cualquier otro tipo de garantía adicional (avales, depósitos, cartas de garantías, etc.) es totalmente opcional, por lo que las partes deberán alcanzar un acuerdo que satisfaga a ambas.

Debe tenerse en cuenta que la fianza no solo garantiza el pago de la renta, sino también de las restantes obligaciones del arrendatario, tales como el estado de devolución del inmueble, por lo que es importante determinar una cuantía suficiente para cubrir, en su caso, los posibles incumplimientos del arrendatario.

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