Diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad

Distintas medidas de superficie

La superficie de una finca, a pesar de ser un elemento claramente definitorio de la misma, puede no estar clara, constando en la distinta documentación superficies diferentes, tal y como señalamos en en esta entrada.

En este sentido, debemos señalar que podemos encontrarnos distintos tipos de superficies:

  1. La superficie física de la finca, es decir, lo que mide realmente. Dentro de esta categoría, se puede distinguir entre superficie construida y superficie útil;
  2. La superficie que consta en el Registro de la Propiedad; y
  3. La superficie que recoge el Catastro.

Decir cuál de las tres superficies es la que más se ajusta a la realidad (no solo física, sino jurídica) es difícil, ya que dependerá en gran medida de las vicisitudes que haya sufrido la finca.

En la actualidad, se está haciendo un esfuerzo para coordinar las superficies existentes en ambos registros jurídicos (Registro de la Propiedad y Catastro), de forma que ambos reflejen de la forma más fiel posible la realidad física de la finca.

Una realidad, dos registros

Como hemos indicado, existen dos registros jurídicos distintos -Registro de la Propiedad y Catastro- que incluyen una descripción de la misma realidad, la finca. No obstante, en numerosas ocasiones encontramos que cada uno de ellos recoge datos distintos y ello se debe al distinto origen y finalidad de cada uno:

El Catastro es un registro administrativo.

Está constituido como un registro de inmuebles, en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

La descripción catastral incluye un resumen de las características físicas (localización, superficie, uso, cultivos, etc.) económicas (valor catastral, valor de referencia de mercado) y jurídicas (titular a efectos catastrales, junto con su NIF y NIE).

Además, cuando el inmueble está coordinado con el Registro de la Propiedad, se señala expresamente junto con el CRU (Código Registral Único) de la finca.

 

Depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas para toda España, excepto en las provincias del País Vasco y Navarra, ya que cada una de ellas tiene su propio Catastro, derivado de las competencias fiscales forales.

Su finalidad es fiscal y para ello recoge la descripción de todos los inmuebles del país y sus titulares, incluso aunque no estén inscritas en el Registro de la Propiedad.

El Catastro proporciona información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas por las Administraciones estatal, autonómica y local.

La incorporación de los datos en el mismo es obligatoria y gratuita, y se surte tanto de las declaraciones de los administrados, como de las comunicaciones obligatorias realizadas por Ayuntamientos, notarios, registradores de la Propiedad, etc.

Asimismo, el Catastro puede llevar a cabo regularizaciones de oficio, realizando actuaciones de control y actualización de los bienes que describe.

Los titulares catastrales pueden comunicar las alteraciones pertinentes mediante una declaración catastral (modelo 900D ), pero además el catastro se surte de una serie de comunicaciones realizadas por todo tipo de organismos: Notarios, Registradores de la Propiedad, Ayuntamientos, AEAT, Ministerio de Agricultura, etc.

El Registro de la Propiedad es un registro jurídico.

Está constituido como un registro de derechos, esto es, un registro de las titularidades y cargas que existen sobre los inmuebles.

Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, de tal forma que nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte.

A efectos de una mejor comprensión del objeto sobre el que recae el derecho, incorpora una descripción del inmueble, pero esta descripción se realiza siempre en base a la documentación aportada por las partes y no por una comprobación directa de la realidad.

Desde 2015, se puede completar la información registral con una base gráfica (plano georreferenciado) que define claramente el inmueble.

Los Registros de la Propiedad están a cargo de un Registrador de la Propiedad, que es un funcionario que depende de la Dirección General de los Registros y del Notariado, adscrita al Ministerio de Justicia.

Su finalidad es otorgar seguridad jurídica y publicidad frente a terceros de los derechos sobre inmuebles.

El Registro de la Propiedad es un elemento clave a la hora de adquirir una propiedad, ya que los principios registrales otorgan una amplia protección a quien contrata amparado por la información registral.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, con base en el principio de rogación, y tiene un coste asociado.

La inscripción sólo se produce tras superar la calificación registral, que es la validación de la corrección jurídica del acto que se pretende inscribir, realizada por el Registrador de la Propiedad.

Al Registro de la Propiedad pueden acceder, mediante la calificación registral, los datos de documentos públicos (escrituras, documentos judiciales o administrativos).

En menor medida, y para determinadas actuaciones, es posible la inscripción de actos mediante instancia privada dirigida al Registro de la Propiedad.

 

¿Qué superficie es la válida?

A pesar de ser una pregunta obvia, su respuesta no lo es. Cuál de las tres superficies de una finca (física, registral o catastral) es la válida es una cuestión que depende mucho de las circunstancias de la finca.

A modo de ejemplo, enumeramos a continuación distintos supuestos prácticos en los que cada una de las superficies (física, catastral o registral), puede no ser válida para saber cuánto mide una finca.

 

Superficie física

El instinto puede hacernos pensar que, digan lo que digan los registros, una finca “mide lo que mide”, esto es, su superficie física delimitada por linderos.

No obstante, para darnos cuenta de que esta opción -válida en muchas ocasiones- puede no serlo en algunas, basta con imaginarnos un conflicto entre dos vecinos por los lindes de una finca.

En estos casos, tendremos que acudir a las “superficies jurídicas” contenidas en los registros para comprobar qué finca está ocupando un terreno que no le corresponde.

Superficie catastral

De las dos “superficies jurídicas”, la catastral es la que pretende adecuarse más a la realidad, principalmente porque de ella depende el pago de muchos impuestos.

A pesar de ellos, hay numerosos supuestos en los que la superficie catastral puede ser incorrecta: por un error en el método de medición (se ha realizado una medición conforme a fotos aéreas y no una sobre el terreno), no se han declarado modificaciones recientes de la finca, etc.

Además, el Catastro dispone de mecanismos para introducir modificaciones de oficio (subsanación de discrepancias, o los procedimientos de regularización catastral). En estos casos, dado que la revisión no se hace muchas veces sobre el terreno, no es infrecuente que haya desviaciones respecto de la realidad por cuestiones tan sencillas como la dificultad de distinguir con una fotografía aérea los lindes entre las fincas.

Superficie registral

Por lo que se refiere a la superficie contenida en el Registro de la Propiedad, tal y como hemos señalado, el Registro de la Propiedad es un registro de derechos y no da fe de las superficies que en él se contengan.

Dada la evolución del Registro de la Propiedad, y por uno de los principios básicos de su funcionamiento (principio de rogación), el Registro de la Propiedad puede también recoger superficies incorrectas.

Así, es posible que, según el Registro de la Propiedad una finca tenga una superficie registral mayor de la que tiene en realidad (por ejemplo, porque se hizo una segregación y venta en documento privado).

Mención aparte merece la descripción de edificios, ya que la Declaración de Obra nueva es un acto jurídico que no es obligatorio, por lo que únicamente suele hacerse en los momentos de transmisión del inmueble, y por insistencia del comprador.

Por tanto, si existen discrepancias entre las superficies que constan en los distintos registros y la realidad física, deberá analizarse en primer lugar qué superficie es la correcta para luego, en su caso, llevar a cabo las actuaciones oportunas para la regularización de la superficie, ante el Catastro, ante el Registro de la Propiedad o ante ambos, mediante los distintos procedimientos habilitados para ello.

No dudes en contactar con nosotros.

 

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