Hay una derrama aprobada, pero que todavía no han girado al cobro… ¿A quién le toca?

En esta entrada vamos a tratar un supuesto muy habitual, que es el de la existencia de derramas aprobadas antes de una compraventa, pero que todavía no se han pagado (bien porque no se ha girado el recibo, bien porque se acordó un pago aplazado).

Estos supuestos suelen generar dudas entre ambas partes: el vendedor dice que a él no le toca pagarlo, porque no se ha girado el recibo, y el comprador dice que a él no le corresponde porque no la ha aprobado él.

¿Qué dice el Derecho?

Una de las preguntas que más habitualmente recibimos a través del formulario de contacto se refiere a quién debe abonar las cuotas de comunidad correspondientes a una derrama aprobada, pero que ha sido aplazada en el tiempo.

Misma cuota, dos versiones

Como en muchas ocasiones, cada una de las partes tiene una opinión al respecto, y generalmente son contrarias, basadas en la simple determinación de en qué momento nace la obligación de pago, es decir, cuál es el momento de devengo:

El vendedor

Desde el lado del vendedor la argumentación suele ser siempre la misma: yo he pagado todo lo que me han dicho que tenía que pagar, y la comunidad no me ha reclamado ningún importe.

Por tanto, rechazará el pago de cualquier importe que la comunidad no le haya girado. Su argumento económico será que, como la fecha de giro al cobro de la comunidad será posterior a la compraventa, no le corresponde pagar nada más.

El comprador

El comprador, por su parte, defenderá que él está dispuesto a asumir todas las cuotas que le correspondan, pero defenderá que él no ha participado en el acuerdo, y que no le corresponde pagarlo.

El argumento económico será que la obligación de pago no surge cuando la Comunidad de Propietarios gira el recibo, sino cuando se adopta el acuerdo que aprueba dicho gasto.

Por tanto, como es un acuerdo antes de la compraventa, le corresponde al vendedor pagarlo, ya que han acordado la venta «libre de cargas y gravámenes».

Los argumentos de una y otra parte parecen lógicos, y con una sencilla negociación (siempre que se haya detectado el problema), puede solucionarse con carácter previo a la escritura de compraventa.

No obstante, hay supuestos en los que el comprador incauto no analiza con detenimiento la situación del inmueble, y se encuentra con un problema que puede ser de importe muy alto una vez comprado el inmueble.

¿Qué dicen los Tribunales?

Si tenemos que acudir a los Tribunales en una compraventa de inmueble, significará que no hemos hecho correctamente los deberes: una completa revisión legal realizada por un abogado especialista puede ahorrarnos un pleito de varios años, con el correspondiente ahorro de tiempo y dinero.

En los todas las sentencias de los Tribunales analizados para hacer esta entrada (generalmente, de cuantía elevada), el comprador reconoce que no sabía nada de la situación de derramas del inmueble porque, sencillamente no lo había analizado. Afortunadamente para ellos, (no sin un poco de sufrimiento), los Tribunales en ocasiones fallan a favor de este comprador incauto.

Los requisitos que se establecen por la Jurisprudencia para apreciar que el vendedor debe indemnizar al comprador por las derramas aprobadas previamente se resumen en el desarrollo que han hecho los Tribunales del artículo 1.483 CC:

  1. El gravamen debe ser oculto (no mencionarse en la escritura ni en el Registro de la Propiedad), ni conocerlo por otros medios el comprador;
  2. El gravamen tiene que ser tan importante que el se presuma que el comprador no hubiera comprador la finca de haber conocido la existencia del gravamen (lo que descarta cuantías pequeñas);
  3. Durante el primer año desde la firma de escritura, se puede ejercitar una acción de indemnización o de rescisión (deshacer la venta). Transcurrido el año, sólo podrá utilizarse la acción indemnizatoria, dentro del año siguiente al que apareciera el gravamen.

Como señala el Tribunal Supremo en Sentencia de 15 de diciembre de 1992, el artículo 1.483 CC «es interpretado por la doctrina científica en el sentido de que tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho».

Nuestro consejo

En caso de que, tras haber realizado una revisión del inmueble hayas detectado la existencia de una derrama de la comunidad pendiente de pago, nuestro consejo a ambas partes es siempre entablar una negociación de buena fe.

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