La afección real del inmueble al pago de las cuotas de Comunidad

En esta entrada analizamos la figura de la afección real de un inmueble al pago de las cuotas de comunidad, que es el mecanismo que el Derecho español ha dado a las Comunidades de Propietarios para cubrirse frente a vendedores morosos.

Gracias al mecanismo de la afección real, determinadas deudas con la Comunidad de propietarios quedan vinculadas al inmueble, por lo que, en caso de que se venda la vivienda (o local), el nuevo propietario puede tener que hacer frente a una deuda que no le corresponde.

En la entrada donde recogemos las 7 cosas que revisar antes de comprar una vivienda, incluimos como una de las cuestiones a revisar era la situación de la Comunidad de Propietarios, en aquellos casos en que exista, y decíamos que era necesario revisar la situación de pagos de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.

Es necesario revisar esta cuestión por la llamada «afección real», que implica que el inmueble responde de las deudas que haya dejado el propietario, si este no las paga, como una especie de embargo o hipoteca.

¿Qué es la afección real de las deudas?

La afección real es un mecanismo jurídico por el cual un determinado bien responde (queda afecto) del pago de una deuda, con independencia de que el deudor originario sea el titular del bien o lo haya transmitido a un tercero. Por ello, el adquirente del bien afecto será responsable del pago de dicha deuda si no quiere que se ejecute el bien adquirido.

La afección real es un mecanismo extraordinario que sólo es de aplicación si existe una disposición que lo establezca expresamente. En este sentido, la afección real al pago de las cuotas de comunidad, se encuentra regulada en el artículo 9.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH):

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

El texto referido es el vigente desde el 28 de junio de 2013, tras la modificación realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (L3R), que amplió la afección real del inmueble de la anualidad en curso y la inmediatamente anterior a la anualidad en curso y las tres anteriores.

Por su parte, en Cataluña se amplió este régimen a la anualidad en curso y las cuatro anteriores, de conformidad con la Ley 5/2015.

Si hay una deuda y tengo que pagarla… ¿podré reclamar?

Como la mayoría de las preguntas en Derecho, es una pregunta trampa que depende del supuesto en que nos encontremos. Si bien existe obligación legal de aportar a en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa una certificación del estado de cuotas de la Comunidad, es posible exonerar al vendedor de dicha aportación, por lo que podemos encontrarnos con una casuística muy variada que hace difícil aportar una respuesta universal.

No obstante, sí podemos dar una serie de consejos que nos ayudarán a evitar una desagradable sorpresa:

Además, es recomendable pedir que el certificado incluya la relación de derramas aprobadas no cobradas o si se ha adoptado algún acuerdo en junta que pueda suponer la aprobación de alguna derrama. Únicamente de esta forma tendremos completa información de los pagos pasados y de los posibles compromisos futuros (de los que el nuevo adquirente será único responsable).

Además, siempre es aconsejable solicitar dicha información con anterioridad al momento del otorgamiento de la escritura pública, lo que nos permitirá contar un margen de actuación en función del resultado del mismo.

Como hemos señalado, tiene que ir firmado por el secretario de la Comunidad (normalmente el Administrador de Fincas), con el Visto Bueno del Presidente. Como norma general, no debemos admitir un certificado emitido únicamente por el Administrador de fincas, especialmente si no señala que es el Secretario de la Comunidad.

Si el certificado es válido, Secretario y Presidente responderán por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados.

En caso de que el certificado señale la existencia de deudas, deberá analizarse a quién corresponde dicho pago, y si dicha deuda queda cubierta o no por la afección real del inmueble. Es muy importante tener en consideración que si existen deudas no cubiertas por la afección real en ningún caso podrán ser reclamadas al nuevo propietario, ya que el inmueble no va a servir de garantía de dichas deudas.

Por ejemplo, si un certificado se nos dice que hay una deuda pendiente desde hace 6 años, en ningún momento podrán reclamar al nuevo propietario el pago de dicha cantidad, por cuanto no queda garantizada por la afección real. En estos casos, la Comunidad de Propietarios deberá actuar directamente contra el que era el propietario en el momento de generarse la deuda.

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