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¿Cómo terminar un alquiler de vivienda? – deSalvador Real Estate Lawyers

¿Cómo terminar un alquiler de vivienda?

En los distintos foros sobre el alquiler de viviendas son frecuentes preguntas del tipo ¿Puedo resolver el contrato? ¿Por qué causas? ¿Hay alguna penalización? ¿Cómo tengo que hacer? ¿Cómo se entregan las llaves?

Aquí trataremos de dar solución a las principales cuestiones. Para ello, partimos de los pasos que se seguirían en una terminación de contrato “ideal”, donde cada parte actúa de buena fe, exige sus derechos y reconoce los de la otra parte.

El momento de terminación

Tanto si somos arrendadores como arrendatarios, si queremos terminar nosotros el arrendamiento o nos han comunicado su terminación, lo primero que debe comprobarse es si el contrato de arrendamiento puede terminar. A priori parece una cuestión muy sencilla, pero en realidad es de las cuestiones que más complicaciones generan, ya que hay hasta múltiples regímenes normativos aplicables a los contratos de arrendamiento en función de su fecha de firma. 

Las facultates de terminación del contrato dependerán del régimen legal aplicable, existiendo en la actualidad hasta 7 regímenes distintos para los arrendamientos en función de su fecha de firma.

Se rigen, con carácter general,  por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y las disposiciones transitorias de la LAU 1994.

Es cierto que hay regímenes normativos anteriores (1955, 1948, etc.) pero es poco probable encontrar todavía arrendamientos sujetos a dichos regímenes.

Tras la liberación de la prórroga obligatoria introducida por el llamado «Decreto Boyer» (Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica), se rigen por la LAU 1964 y por la transitoria primera de la LAU 1994.

Se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Es importante destacar que esta sigue siendo la Ley aplicable, pues desde 1994 no se ha aprobado ninguna nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, sí que se han ido haciendo modificaciones que han alterado notablemente su funcionamiento.

Se trata de una breve modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 realizada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

No obstante, el Gobierno del PSOE no logró que el Congreso convalidara la modificación normativa y, por tanto, resultó derogada, volviendo a ser de aplicación el régimen anterior (LAU 1994 y Ley 4/2013).

Tras la falta de convalidación del Decreto-Ley 21/2018, se vuelve al régimen anterior (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas), durante un breve período de tiempo, hasta que se logra convalidar un nuevo Decreto-Ley.

Hasta la fecha es el régimen legal vigente, y deriva del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

A grandes rasgos, es una vuelta al régimen de 1994, eliminando las modificaciones introducidas en 2013, e introduciendo un mayor proteccionismo para los arrendatarios.

Los cambios normativos señalados afectan a cuestiones como el momento de comunicación o la prórroga del contrato, todas ellas de vital importancia en la terminación del alquiler de vivienda, aunque aplicables, con sus matices, a otros arrendamientos.

La comunicación de terminación

Tanto si el contrato acaba por transcurso del plazo como si alguna de las partes tiene derecho a no renovarlo o el arrendatario puede desistir, es imprescindible hacer una comunicación escrita a la otra parte señalando la voluntad de dar por terminado el contrato. Dicha comunicación servirá para demostrar que hemos cumplido con los plazos de preaviso establecidos en la ley a la hora de comunicar la terminación del alquiler.

Es necesario hacer una comunicación escrita de la intención de dar por terminado el contrato de alquiler.

En este sentido, puede ser suficiente con seguir con el mecanismo habitual de las comunicaciones escritas entre las partes. En este sentido, si la relación es fluida, puede ser suficiente un email, especialmente si la otra parte responde al correo, pero nunca un mensaje de Whatsapp.

Si vemos que la otra parte puede tener sus reservas respecto de la terminación del contrato, lo mejor es optar una comunicación mediante burofax, con acuse de recibo y certificado de contenido. Como “norma de educación”, es aconsejable adelantar por teléfono el envío de un burofax, de tal forma que no produzca un rechazo en la otra parte.

La comunicación de desistimiento puede hacerse durante el plazo obligatorio, pero la terminación deberá tener lugar una vez transcurrido el mismo.

En cuanto al momento de la comunicación, si el contrato puede resolverse a partir de un determinado momento (como en el caso de los arrendamientos suscritos a partir del 6 de junio de 2013), la comunicación habrá que hacerla dentro del quinto mes. A estos efectos, lo relevante es el momento de la terminación, que tiene que ser una vez transcurridos los seis meses, aunque la comunicación deba hacerse antes.

Antes de la terminación del alquiler

Dependiendo de la posición que se tenga (arrendador o arrendatario), las obligaciones son muy distintas, pero se resumen en lo siguiente: seguir cumpliendo con el contrato en todos sus términos.

Arrendatario

Debe continuar con el cumplimiento de todas sus obligaciones, especialmente las más relevantes y que pueden perjudicarle a la hora de recuperar la fianza:

  • Pago de la renta: No puede decidir unilateralmente descontar la/s última/s mensualidad/es de la fianza señalando que “para eso está la fianza”, ya que ésta responde de muchas más cuestiones.
  • Deber de conservación: El arrendatario debe cuidar la casa “como si fuera suya en propiedad”, haciendo las pequeñas reparaciones necesarias derivadas del uso de la vivienda, así como aquéllas otras (da igual el importe) que se deriven de un mal uso del inmueble.
    Por ello, es aconsejable utilizar este plazo para realizar las reparaciones necesarias, para devolver el inmueble en buenas condiciones. Aprovecha este período para hacer las pequeñas reparaciones necesarias, cambiar bombillas fundidas o arreglar lo que se ha estropeado por un mal uso.

Arrendador

El arrendador, por su parte, también tendrá que seguir cumpliendo con sus obligaciones, siendo las principales el garantizar un goce pacífico de la vivienda conforme al uso convenido. Por ello:

  • Reparaciones: El arrendador tendrá que garantizar al inquilino que la vivienda sigue siendo habitable hasta que se vaya. Si se rompe algún elemento por obsolescencia, habrá que sustituirlo de inmediato.
  • Uso de la vivienda: Tampoco puede el arrendador obligar al arrendatario a soportar las visitas de potenciales inquilinos. Si bien es cierto que con educación y ganas es algo a la que la mayoría de inquilinos acceden.

Las partes deben cumplir con todas sus obligaciones hasta la terminación efectiva del arrendamiento.

En el momento de terminación del alquiler

El día en que se termina el arrendamiento es aconsejable para ambas partes firmar un acuerdo de terminación donde se regulen, al menos, las siguientes cuestiones:

Especificar que el arrendatario devuelve las llaves, ya que ello supone el acto inequívoco de terminación del alquiler, cesando la posesión en ese momento.

En caso de que hubiera cuestiones pendientes, como pagos atrasados, desperfectos, suministros, etc. deberán incluirse en el documento, ya que es el documento que va a regular las responsabilidades de las partes a partir de la terminación.

Por ello, es necesario revisar la vivienda con calma y detalle y preparar el documento de terminación con detenimiento.

Si se cambió la titularidad de los contratos, es el momento de realizar nuevamente el cambio de titularidad. Para ello, basta con hacer una lectura de contadores para dársela telefónicamente a las compañías suministradoras. Hasta esa lectura corresponderá al arrendatario y, a partir de ahí, al arrendador nuevamente.

También es el momento de regular la devolución de la fianza, en todo o en parte, así como los mecanismos de cuantificación de las obligaciones pendientes (cómo se sabrá cuánto tiene que pagar el inquilino). No debe olvidarse que el arrendador deberá acreditar el coste de las reparaciones necesarias con las correspondientes facturas, y devolver el sobrante al arrendatario.

La firma de un acuerdo de terminación no es obligatoria, pero sí altamente recomendable, ya que servirá para que las partes sepan cómo actuar después de la terminación.

Después de la terminación del contrato de alquiler

Desde el momento de entrega de llaves, ya no existe el contrato de arrendamiento para regular las relaciones entre las partes. Por ello, el acuerdo de terminación del alquiler no puede ser un simple recibí de las llaves, sino que debe ser un auténtico contrato con una regulación completa.

Por lo que respecta al arrendador, si ha practicado retención de la fianza por la existencia de obligaciones pendientes, deberá acreditar el coste de las mismas (ya que esa es la responsabilidad del arrendatario) y devolver el sobrante, sin que pueda decidir unilateralmente quedarse con la totalidad de la fianza “por las molestias”. Además, debe recordarse que, transcurrido un mes, comenzará el devengo de intereses de la fianza, por lo que el arrendatario podrá reclamárselo.

Por su parte, si no se ha alcanzado un acuerdo de liquidación definitivo, debemos recordar que el arrendatario está obligado al pago de todas las obligaciones que le correspondan. El importe entregado como fianza no actúa como límite máximo de la reclamación, sino como garantía al arrendador. Si las obligaciones pendientes superasen el importe de la fianza, el arrendatario deberá abonarlas igualmenteexponiéndose a una reclamación civil en caso de no afrontar dichos pagos.

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