Las cinco realidades inmobiliarias

Dada la importancia del bien inmueble en la actividad económica, la materia inmobiliaria ha sido regulada desde distintas áreas del Derecho de forma independiente, por lo que cada una de las áreas ha acabado generando su propia realidad de lo que un inmueble en concreto es. Este hecho, hace que uno de los principales retos del abogado especializado en Derecho Inmobiliario y Urbanístico es tener que trabajar con cinco realidades distintas.

Las distintas ramas del derecho no están jerarquizadas entre sí, sino que regulan materias distintas, por lo que cada una de estas «verdades» o «realidades» nos aporta una visión parcial de la situación jurídica del inmueble: desde su aspecto físico a su adecuación urbanística, pasando por la titularidad, valor a efectos fiscales o la existencia de cargas y gravámenes.

Por ello el abogado inmobiliario debe trabajar con todas ellas para poder prestar un servicio completo a sus clientes y de ahí que sea nuestra imagen destacada. Nuestra especialización no es una especialización por materias, sino por razón del objeto: el bien inmueble.

 

Todas las realidades inmobiliarias no son más que reflejos parciales de situación jurídica, puesto que cada una de ellas solo contempla una perspectiva concreta, y no recoge la situación completa del inmueble, que únicamente puede conformarse por la suma de las ópticas de todas las perspectivas.

Por realidad física nos referimos a las cualidades materiales del inmueble, referentes especialmente a la superficie, existencia de edificaciones, usos, etcétera. En resumen, la realidad física es lo que el inmueble es, lo que podemos ver con los ojos, con independencia de la configuración jurídica que tenga.

En términos jurídicos, debe distinguirse lo que el inmueble es (y vemos) de lo que puede ser (lo que la normativa nos permite hacer con él)

A pesar de que la realidad física sea la más evidente, no debemos guiarnos únicamente por ella, ya que, por ejemplo, la normativa urbanística, puede limitar la legalidad de lo que vemos (ampliaciones ilegales, usos inadecuados, etc.).

La realidad civil, por su parte, recoge la configuración del inmueble desde un punto de vista jurídico-civil. Es decir, la situación del inmueble a efectos del Derecho privado.

Si bien gran parte de la información la podremos obtener del Registro de la Propiedad (titularidad, hipotecas, embargos, etc.), hay mucha otra información relevante que no constará en el Registro de la Propiedad, tal como: arrendamientos, deudas de la comunidad, servidumbres legales, obligaciones pendientes en los títulos anteriores, cancelación económica de la hipoteca, procedimientos judiciales, etc.

En Derecho es tan importante lo que se dice como lo que no se dice, por lo que es importante saber qué implica cada cuestión que no ha sido preguntada.

Aunque lo lógico sería que la realidad civil partiera de la física, también es posible que un piso concreto exista jurídicamente (declaración de obra nueva en construcción y división horizontal) antes de empezar la construcción del inmueble.

La realidad registral es la información contenida en el Registro de la Propiedad, organismo esencial para garantizar el tráfico jurídico, como explicamos en esta otra entrada. No obstante, si bien el Registro de la Propiedad es esencial en las transacciones, la información que contiene no es toda la necesaria (como consecuencia de la existencia de otras realidades) y, además, en ocasiones puede ser errónea, por distintos motivos:

  1. Porque no todas las cuestiones jurídicamente relevantes para el inmueble acceden al Registro de la Propiedad, tal y como hemos señalado anteriormente (servidumbres legales, pactos sin trascendencia real que pueden afectar al título del vendedor, contratos privados, situación urbanística, etc.);
  2. Porque la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, por lo que es posible que determinadas actuaciones no hayan sido inscritas (cambios de titularidad, declaraciones de obra nueva, constitución de servidumbres, hipotecas no canceladas registralmente, etc.) o, incluso, puede ser que la propia finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad;
  3. Porque, en épocas pasadas, los datos sobre la descripción de la finca eran una manifestación de parte, lo que da lugar a superficies incorrectas, linderos desactualizados, etc.

El Registro de la Propiedad es muy importante en las operaciones inmobiliarias aunque, lamentablemente, no aporta toda la información necesaria para la compra de un inmueble.

La realidad catastral es aquella que se recoge en el Catastro Inmobiliario, que es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que incluye características físicas, jurídicas y económicas de los inmuebles. La inscripción en el Catastro de los bienes es obligatoria y gratuita, tal y como explicábamos en esta entrada.

No declarar determinadas actuaciones al Catastro, como la declaración de obra nueva, puede ser objeto de sanción.

El catastro pretende ser un fiel reflejo de la realidad, especialmente a través de las actuaciones de inspección y regularización, ya que puede incorporar de oficio (y con la correspondiente sanción) las modificaciones que sufran los inmuebles, si los particulares no han hecho las declaraciones pertinentes.

A pesar de ello, el catastro puede también contener datos incorrectos, como consecuencia de mediciones erróneas, imposibilidad de distinguir los linderos entre dos fincas, etc.

Como ya explicamos en esta entrada, es frecuente que haya discrepancias entre las distintas superficies de una finca según se esté tratando de obtener dicho dato del Registro de la Propiedad o del Catastro, ya que puede ser que nos encontremos con distintos criterios de medición en uno y otro, sin contar otras posibles causas de discrepancia como ampliaciones no declaradas o, simplemente, errores materiales en la descripción.

Por último, quizás la más olvidada de las cinco realidades que debe tener en consideración el abogado inmobiliario es la realidad urbanística, esto es, la configuración jurídica que tiene el inmueble para el Derecho Urbanístico, que es la rama del Derecho Público que planifica y ordena el suelo y las construcciones, asignando usos y edificabilidades al suelo, estableciendo parámetros de construcción, etc.

Que un inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad no implica necesariamente que la construcción sea legal, ya que existen mecanismos para inscribir construcciones ilegales una vez prescrita la infracción.

Los casos más comunes que pueden darse a nivel de usuario son:

  1. Que no se pueda construir la casa que teníamos pensada en un terreno (requisitos de parcela mínima, uso incompatible, etc.),
  2. Que lo que adquirimos como vivienda no lo sea (oficina, almacén, uso deportivo), y se requiera un cambio de uso;
  3. Que nos obliguen a demoler todo o parte (un porche, la piscina), por haber sido construidos sin licencia;
  4. Que no se puedan hacer obras en el inmueble por estar fuera de ordenación; o
  5. Que la licencia concedida haya sido anulada por la autoridad judicial.

Todo lo anterior hace que, antes de afrontar cualquier operación inmobiliaria, sea necesario contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario, que analice la situación del inmueble desde todas las perspectivas y nos permita realizar la operación minimizando las sorpresas.

El equipo de deSalvador Real Estate Lawyers está preparado para garantizar seguridad en las operaciones inmobiliarias. Nosotros nos encargamos de todo para que tú no te preocupes de nada.

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