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¿Qué son las “pequeñas reparaciones” en un alquiler?

Art. 21.4 LAU: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”

Este pequeño artículo es fuente de muchas disputas entre arrendadores y arrendatarios, especialmente al término del contrato, que es el momento en que el arrendador puede comprobar si el arrendatario ha cumplido fielmente con su obligación de realizar las “pequeñas reparaciones” que le exige la LAU y, muchas veces, el arrendador estira el concepto de “pequeña reparación” hasta prácticamente exigir que se le entregue la vivienda en perfecto estado, aunque el inquilino haya vivido en ella varios años.

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el régimen del artículo 21.4 LAU no pretende cubrir daños materiales relevantes producidos por el arrendatario, culposa o negligentemente, cuyo régimen legal viene recogido en el artículo 1.563 CC, sino aquellas cuestiones de mantenimiento ordinario de la vivienda, que derivan de la obligación del arrendatario de usar la cosa como un dirigente padre de familia (art. 1.555 CC) y devolver la cosa tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el paso del tiempo o causa inevitable (art. 1.561 CC).

Por tanto, las obligaciones del arrendatario al amparo de este artículo implican el desgaste por el uso ordinario (mantenimiento), pero no lo que se menoscabe por el paso del tiempo (obsolescencia), lo cual supone tratar de diferenciar conceptos íntimamente relacionados, por cuanto muchas veces la vida útil de un objeto se acorta no por causa de daños, sino por un mantenimiento inadecuado o insuficiente.

En este sentido, SAP Baleares de 9 de febrero de 2012 (EDJ 2012/16401), trata precisamente del juego entre la obligación de mantenimiento y la obsolescencia de los objetos al señalar que:

El arrendatario debe hacerse cargo de la reparación sólo de las dos persianas identificadas porque no habiéndose probado ningún fenómeno de fuerza mayor, los daños producidos se concluye que se deben a un uso inadecuado así como al déficit de una mínima tarea de conservación no siendo aceptable que el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo como causa inexorable del mismo. Se mantiene la condena por este concepto.”

En una línea similar, la SAP Pontevedra de 4 mayo 2012 (EDJ 2012/91119), señala que

“2º. Es evidente que el uso de la vivienda supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo; a él se refiere el citado art. 1561 del CC cuando exime del deber de reparar el perecimiento o menoscabo debido al paso del tiempo o por causa inevitable. Se trataría, fundamentalmente del envejecimiento de las cosas propio del uso continuado en el tiempo. Pero la excusa no comprende aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación, pues en este caso el arrendatario debe asumirla, hacerse cargo de ella; lo dice claramente el art. 21.4 de la LAU: “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de los arrendatarios.” Entrarían aquí las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana a que se refiere el informe del perito Sr. Carlos (13).

Lo mismo cabe decir de otros pequeños desperfectos a que alude el informe del perito como los apartados 11.4 y 5 y 12, que por pequeña que sea su entidad no dejan de estar incluidos tanto en la obligación de reposición de la cosa que ha de ser restituida sin merma o carencias, como por tratarse, al cabo, de reparación que corre a cargo del arrendatario según dispone el art. 21.4 de a LAU. Como destaca la doctrina, las reparaciones a que este (novedoso) precepto alude son aquellas que aunque sin revestir importante entidad económica, si hasta ahora, y por no afectar a la habitabilidad de la vivienda y escasa cuantía, corrían hasta ahora a cargo del arrendador, pasan en virtud de este precepto a ser incumbencia del arrendatario que ha de restituir la vivienda, si no exactamente como se recibió, sí en el estado equivalente.”

Aunque en ocasiones la jurisprudencia haya vinculado expresamente la responsabilidad del arrendatario con la apreciación de culpabilidad del arrendatario en los daños, entendemos que dicho criterio no es válido, por cuanto implica confundir daños imputables al arrendatario ex artículo 1563 CC y con las pequeñas reparaciones que señala el artículo 21.4 LAU. En este sentido, la SAP A Coruña de 16 septiembre 2015 (EDJ 2015/181591), señala que es necesaria la existencia de la culpabilidad del arrendatario para poder apreciar el daño:

“La Juez “a quo” considera que las facturas, cuyo recobro pretende la apelante, caen dentro del concepto de “pequeñas reparaciones” de cargo del arrendatario sobre la base: 1) de la presunción de culpabilidad del arrendatario del artículo 1563 del Código Civil; 2) de su escasa cuantía y 3) de los propios y escuetos términos en que aparece descrita la reparación realizada en tales facturas. Pues bien, tal criterio resulta razonable y lógico ya que tales argumentos devienen incontrovertibles. La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna, tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador. Por ello, procede la desestimación del recurso en este particular.”

No obstante, entendemos que esta necesidad de atribuir culpabilidad al arrendatario en la causación de los daños es incorrecta a la hora de delimitar las obligaciones del 21.4 LAU, ya que en ningún caso dicho artículo hace referencia a la culpabilidad, como si hace, por ejemplo el 1563 CC, por lo que se trata de daños distintos.

Es más, esta interpretación llevada al absurdo nos llevaría a concluir que el arrendatario no es responsable, siquiera durante la vigencia del contrato de arrendamiento, de la reparación de grifos que gotean, sustitución de bombillas fundidas o reparación de cintas de persiana, cuestiones que claramente pueden entenderse como pequeñas reparaciones causadas por un normal uso, pero en cuyo origen no ha intervenido culpa del arrendatario, sino el “normal paso del tiempo”, responsabilidad expresamente excluida de conformidad con el artículo 1561 CC.

La “diligencia de un buen padre de familia” no es más que cuidar la casa como si fuera tuya, realizando las pequeñas reparaciones que sean necesarias.

No debe olvidarse que el origen de este artículo 21.4 LAU es el deber del arrendatario de usar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y, en nuestra opinión, dentro de dicha debida diligencia se incluiría el mantenimiento ordinario de las instalaciones (limpieza, pequeñas reparaciones, sustituciones de escasa cuantía -tiradores, bombillas, etc.-). Por tanto, entendemos que el artículo 21.4 LAU no debería quedar supeditado a un concepto de culpa o causación del arrendatario de los daños reparables, sino al mantenimiento, pero tal y como hemos señalado con anterioridad, ello nos lleva al problema de conjugar el artículo 21.4 LAU con la exoneración del 1561 CC de “lo que hubiera perdido o menoscabado por el normal paso del tiempo”.

Resumiendo, la obligación del arrendatario de conformidad con el artículo 21.4 LAU podría resumirse en “cuida la casa como si fuera tuya, y no esperes que el arrendador te mande un “manitas” para cualquier pequeña cosa”.

¿Cómo evitar conflictos?

Pero para tratar de minimizar este amplio margen de interpretación, los redactores de contratos podemos tratar de objetivar determinados conceptos a fin de facilitar su interpretación, eliminando el margen de subjetividad. No debemos olvidar que el recurso judicial únicamente tiene cabida cuando hay dos partes en discordia, y que dicha disputa suele basarse en criterios interpretativos distintos.

Si conseguimos que dos partes contrarias -arrendador y arrendatario- entiendan lo mismo al leer un contrato, habremos conseguido evitar un conflicto.

En este sentido, los contratos sujetos a la antigua LAU de 1964 incluian en muchas ocasiones un largo listado de reparaciones que, en todo caso, serían del arrendatario (atrancos, sustitución de ventanas, engrase de puertas, cambios de cerradura, etc.), pero lo cierto es que la realidad siempre puede superar las previsiones que se hagan en un contrato y, justamente, las “pequeñas reparaciones” que sean necesarias serán las que no estén incluidas en el listado.

Por ello, en la redacción de los contratos es cada vez más frecuente encontrar criterios objetivos por cuantía basados en la jurisprudencia para distinguir claramente entre “pequeñas reparaciones”, a cargo del arrendatario, y “reparaciones para servir al uso convenido”, a cargo del arrendador.

Así, en algunos contratos podemos ver cláusulas que establecen un importe por debajo del cual cualquier reparación entraría dentro de las  “pequeñas reparaciones”, y otras que lo vinculan a un determinado porcentaje de la renta, al entender que no pueden ser lo mismo las “pequeñas reparaciones” en un alquiler de 300 € mensuales que en uno de 5.000 € mensuales.

A pesar de lo anterior, si bien un criterio objetivo puede ayudar a distinguir entre reparaciones del 21.1 LAU y las reparaciones del 21.4 LAU, lo cierto es que el elemento subjetivo aparecerá de nuevo irremediablemente si entramos a valorar la intervención del arrendatario en el daño ocasionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1563 del Código Civil.

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