Los arrendamientos de locales durante el estado de alarma declarado a causa de la pandemia por COVID-19

Desde la declaración de estado de alarma en todo el territorio nacional, a causa de la pandemia generada por el COVID-19, declarado mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo pasado y prorrogado ya por dos periodos adicionales de 15 días, se obligó al cierre de numerosos establecimientos comerciales y de restauración, salvo determinadas excepciones.

No obstante, los contratos de arrendamiento no han quedado suspendidos y por tanto, en la mayoría de los casos, ya se ha girado la factura por la renta y demás conceptos del mes de abril en curso.

¿Cómo afrontar esta situación ante la imposibilidad de generar ingresos por ventas?

Hay que dejar claro que no vemos amparo legal al impago automático de la renta o la devolución del recibo, ya que como decimos, el contrato de arrendamiento no está suspendido. Y ello, a primera vista es un incumplimiento del contrato de arrendamiento, lo que podría invitar a que a la primera ocasión, el arrendador inste el desahucio y reclame las rentas impagadas, con intereses.

Si bien cabe la posibilidad por parte del arrendatario de alegar que la presente situación de “cierre obligatorio” modifica las condiciones en las que las partes firmaron el contrato de arrendamiento (alquilar un inmueble para el desarrollo de la actividad comercial a cambio de abonar una renta determinada) ello es de momento sólo un argumento: la solución final únicamente podrán darla los juzgados y tribunales, caso por caso. A pesar de ello, como la actividad judicial está suspendida mientras persista el estado de alarma, no habrá solución judicial hasta dentro de mucho tiempo, y mientras tanto, los días transcurren y acabará girándose el siguiente recibo, colocando a las partes en la misma disyuntiva.

No hay duda de que nos encontramos ante un caso de fuerza mayor (la pandemia por el Coronavirus) para los que el Código Civil prevé que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables” aclaramos: NADIE, ni el arrendador ni el arrendatario.

Sin embargo, el perjuicio existe y se incrementa cuanto más dure esta situación: no se puede destinar el local a la actividad prevista, pero no por causa imputable al arrendador, sino por fuerza mayor.

Así pues, no queda otra opción para ambas partes que sentarse y negociar, de forma que se logre cierta reciprocidad de los intereses de ambas, mientras la esta situación persista.

La vía judicial, aún cuando pudiese prosperar, es incierta y tardará mucho tiempo en resolverse, además tardará mucho tiempo en resolverse, ya que todos los señalamientos suspendidos durante el estado de alarma tendrán que encontrar hueco en el calendario de cada juzgado y a ello se unirá la avalancha de litigios generados durante el estado de alarma en todos los ámbitos jurisdiccionales.

Nuestra recomendación: negociar de buena fe una modificación temporal del contrato de arrendamiento.

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