Sobre el contrato de arrendamiento con opción de compra

En esta entrada realizamos un análisis de la figura del contrato de arrendamiento con opción de compra, centrándonos en las diferencias principales que existen con un contrato privado de compraventa.

Además, se realiza una exposición del contenido mínimo que debería tener la opción de compra incorporada al arrendamiento, con atención a los elementos que causan más problemática: la forma de ejercicio y el momento de ejercicio.

En la situación actual del mercado inmobiliario, resulta prácticamente imprescindible buscar formas para facilitar las operaciones inmobiliarias, como aquéllas en las que se establecen estructuras de pago diferidas en el tiempo.

No obstante, no es suficiente el mero acuerdo sobre la estructura de pagos, ya que una misma estructura -por ejemplo, 35.000 € a la firma, 2.500 € al mes durante 3 años, con un pago final de 100.000 euros- puede articularse jurídicamente de varias formas.

Cada una de dichas formas tendrá sus ventajas y riesgos específicos (especialmente en relación con la transmisión y obligaciones derivadas de la condición de propietario), siendo esencial conocer las implicaciones del negocio jurídico que se va a realizar.

Es más, mientras que una compraventa ordinaria es un negocio que se consume en sí mismo (vendedor y comprador reciben, respectivamente, precio e inmueble y, probablemente, no se vuelvan a ver), el diferimiento de pagos crea necesariamente una relación jurídica que va a durar en el tiempo.

En este post analizaremos las particularidades que ofrece una de las formas en las que se podría estructurar una operación como la señalada anteriormente: el contrato de arrendamiento con opción de compra.

¿Qué es?

El arrendamiento con opción de compra es un negocio jurídico complejo formado por dos contratos distintos: un contrato de arrendamiento (que, en caso de ser una finca urbana, se regirá por las disposiciones de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos), y uno de opción de compra, que es un negocio atípico, que no se encuentra regulado expresamente en el Código Civil.

Como vemos de la definición anterior, el contrato de arrendamiento con opción de compra no es una compraventa diferida en el tiempo. Por tanto, no podremos hablar de las posiciones de vendedor y comprador, sino que deberemos hablar de arrendador-concedente y arrendatario-optante o, sencillamente arrendador y arrendatario.

No es una compraventa…

Lo primero que debe tenerse en cuenta es que el arrendamiento con opción de compra no es una compraventa, es decir, no se transmite la propiedad del inmueble… al menos, hasta que el arrendatario-optante ejercita su derecho de opción de compra.

Por ello, debemos ser conscientes de que ello conlleva los riesgos propios de un contrato de arrendamiento.

  • El arrendador-concedente, debe ser consciente de los riesgos propios de su situación de propietario. Sus obligaciones abarcan no solo las meramente económicas (pago de tributos, gastos de comunidad, etc.), que pueden ser repercutibles al comprador-arrendatario, sino también las obligaciones de índole jurídica, tanto frente al arrendatario (mantenimiento del inmueble), como frente a terceros (daños a los vecinos -inundación-, responsabilidades urbanísticas, etc.), así como el riesgo de pérdida del inmueble.
  • El arrendatario-optante por su parte, debe ser consciente de que tendrá un derecho limitado sobre el bien (no es propietario, sino arrendatario) por lo que no podrá realizar determinadas actuaciones salvo que se autoricen expresamente en el contrato (obras, etc.).

Además, en caso de incumplir las obligaciones propias del arrendatario (pago de la renta, mantenimiento del inmueble, etc.), podrá el vendedor-arrendador instar el desahucio y la resolución del contrato, por lo que también perderá el derecho de opción de compra.

…pero puede llegar a serlo

Como hemos visto, el arrendamiento con opción de compra no es una compraventa, pero sí puede llegar a serlo en caso de que el arrendatario decida ejercitar su derecho a adquirir la vivienda.

Por tanto, en el momento de la firma del contrato no es una compraventa, pero tiene potencialidad para llegar a serlo. Por eso hay que tener en cuenta ahora cuestiones que serán de aplicación en un futuro, ya que es habitual que transcurran varios años entre la negociación del contrato y el ejercicio de la opción de compra. Únicamente con una completa regulación las partes podrán tener claro cuáles son sus derechos y obligaciones al respecto.

Además de las cuestiones imprescindibles para la correcta regulación de la compraventa (identificación del objeto, estado en que se adquiere, situación de cargas, etc), la opción de compra tiene una serie de particularidades especiales que deben tenerse en cuenta, especialmente teniendo en cuenta que no hay un texto legal aplicable directamente de forma supletoria en caso de que no se haya incluido una regulación completa.

¿Qué hay que regular en la opción de compra?

Como hemos señalado antes, la falta de un régimen legal supletorio hace que sea muy importante regular detenidamente el contrato de alquiler con opción de compra, ya que tiene que ser un contrato a medida, conforme a la voluntad de las partes. Respecto de la opción, deberían regularse, al menos, las siguientes cuestiones.

A la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra, el arrendador-concedente puede exigir del arrendatario-optante la entrega de unas determinadas cantidades.

No obstante, estas cantidades entregadas pueden tener distinta configuración jurídica (fianza, garantías adicionales, prima de la opción, etc.), y podrán destinarse (o no) a minorar el precio de compra, en función de lo que se haya pactado, por lo que resulta un punto esencial que necesita regularse de forma expresa.

Otra de las cuestiones relevantes que deben tenerse en cuenta es la aplicación de las rentas al precio de compra. Dado que no hay previsión legal aplicable, resulta imprescindible regularlo claramente en el contrato. Entre otras, deberán valorarse las siguientes opciones:

  1. Si las rentas que pague el arrendador se van a aplicar al precio de compra de la vivienda, para minorarlo o no.
  2. En caso de aplicarse, en qué porcentaje podrán aplicarse al precio de compra, esto se si se restarán del precio de compra el 100% de las rentas abonadas, el 80%, etc.
  3. Si durante todo el período que dure la opción de compra se aplicará el mismo porcentaje o si, por el contrario, irá menguando cada anualidad (100% el primer año, 80% el segundo, etc.)

Las alternativas son múltiples y supone un mecanismo de un enorme impacto económico para las dos partes. Asimismo, en función de la regulación que se pacte, puede incentivar o desincentivar el ejercicio temprano de la opción por parte del arrendatario.

El momento de ejercicio es también un factor clave que admite varias regulaciones. Si bien lo habitual es conceder la opción de compra para su ejercicio en cualquier momento durante la vigencia del contrato de arrendamiento, lo cierto es que se puede limitar temporalmente el momento en que se podrá adquirir el inmueble (en determinados meses, transcurrido un determinado número de años, etc.).

En todo caso, debe tenerse en cuenta que, por encima de todo, se trata de una opción que se da al comprador-arrendatario, por lo que es posible que el arrendatario decida no comprar la vivienda, por lo que el propietario de la casa verá frustrada la venta.

En cuanto a la fijación del precio de compra del inmueble, únicamente existe un requisito: que sea determinado o determinable. El hecho de que pueda ser determinable, implica que no es necesario establecer un precio cerrado en el momento de la firma de la opción (especialmente útil en arrendamientos de larga duración).

Además, al fijar el precio, es necesario tener en cuenta que pueden transcurrir varios años hasta el ejercicio por el arrendatario de su derecho de opción de compra, por lo que puede ser aconsejable fijar fórmulas de actualización del precio a lo largo de los años.

Como se puede deducir de lo expuesto, aunque el arrendamiento con opción de compra sea una fórmula bastante utilizada en la actualidad, debe tenerse claro que no produce los mismos efectos que una compraventa para ninguna de las partes. Además, al tener un ámbito de regulación muy amplio y tener que regular en el presente consecuencias futuras, es aconsejable contactar con un abogado experto en materia inmobiliaria para que le ayude en la negociación y preparación de un contrato que se ajuste exactamente a sus necesidades.

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