7 cosas que revisar antes de comprar una vivienda

Antes de comprar una vivienda hay que revisar una serie de puntos para asegurarse de que la que, probablemente, sea la mayor inversión de nuestra vida, no resulte en un tormentoso camino lleno de espinas.
Aquí te explicamos los 7 puntos imprescindibles para hacer una mínima revisión legal.

¡Enhorabuena! Tras mucho buscar has encontrado el piso que buscabas y estás preparado para realizar una de las mayores inversiones de tu vida, pero… ¿¿Qué es necesario saber antes de comprar una casa??

Lo primero de todo es que, además del espacio físico, cuando se compra un inmueble se compra todo un conjunto de derechos y obligaciones que van aparejados con la vivienda. Una revisión de la situación jurídica de la vivienda es esencial, ya que nos evita futuros problemas y, en consecuencia, una gran pérdida de dinero. La ayuda de un abogado especializado puede ser clave.

En todo caso, en esta entrada destacamos 7 apartados esenciales que debes comprobar antes de comprar una vivienda.

0
cosas que mirar antes de comprar una vivienda

¿Qué?

Puede parecer una perogrullada, pero lo cierto es que la primera cuestión a analizar cuando se desea adquirir un inmueble es la descripción del propio inmueble.

¿Cómo?

La descripción del inmueble debe verificarse en dos sitios distintos: en el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple y en el Catastro. En el Registro de la Propiedad encontraremos una descripción en palabras del inmueble, con expresión de su cabida y linderos. En el catastro encontraremos un plano del inmueble, con su ubicación y superficies.

¿Por qué?

En primer lugar, porque en la escritura de compraventa únicamente se identificará la finca mediante su descripción registral, y ése será el objeto de la compraventa.

Por ejemplo: puede que hayamos visto un piso con trastero y garaje, pero que la descripción de la finca registral haga únicamente referencia a un piso. En este caso, trastero y garaje serán fincas independientes que también deberán ser incluidas en la escritura ya que, de lo contrario, no las estaríamos comprando.

Además, es importante verificar que la situación jurídica y la realidad concuerdan: puede que la realidad y el Registro de la Propiedad apunten a superficies distintas, o puede que en el Registro no conste la edificación que hemos visto, o conste con una superficie distinta. Todas ellas son deficiencias que es necesario detectar cuanto antes para intentar subsanarlas con anterioridad de la compra. Asimismo, pueden ser un indicio de que se han realizado obras ilegales.

¿Qué?

Verificar la titularidad del inmueble es asegurarnos de que quien nos va a vender es efectivamente propietario del inmueble, por lo que necesitará tener un título de propiedad.

¿Cómo?

Se puede confirmar la titularidad de un inmueble en el a través de una nota simple del Registro de la Propiedad.

No obstante, puede suceder que en el Registro de la Propiedad aparezca un titular distinto, lo cual no implica que el vendedor no sea propietario. Puede deberse a que nuestro vendedor no ha inscrito su título (compraventa, herencia, etc.) y el inmueble continúa apareciendo a nombre del anterior titular. Por ello siempre es recomendable pedir al vendedor una copia de su título de propiedad.

Adicionalmente, en el título pueden aparecer otras cuestiones que pueden afectar a nuestro derecho de propiedad y que no han sido inscritas en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué?

Porque únicamente el propietario de un inmueble (o persona apoderada expresamente por él para realizar la venta) es quien tiene capacidad jurídica para venderlo.

En caso de otorgar la escritura de compraventa directamente, el notario verificará que el vendedor es el propietario, pero si se firma un documento privado antes (contrato de arras, opción de compra, etc.)  hay que comprobarlo antes de la firma.

¿Qué?

Son “cargas y gravámenes” todos aquellos derechos de terceros que afectan a una finca, tales como hipotecas, embargos, servidumbres, etc.

¿Cómo?

Se puede confirmar su existencia mediante la consulta de la nota simple de la finca, obtenida del Registro de la Propiedad.

Con carácter general, los derechos de terceros no inscritos no deberían afectarnos (salvo casos de mala fe o de servidumbres aparentes).

¿Por qué?

Las servidumbres pueden hacer que el comprador de la finca tenga que soportar determinadas actuaciones por terceros (paso de vehículos, cableado, vistas, etc.), mientras que la existencia de hipotecas o embargos hacen que el inmueble sea responsable del pago de los importes señalados.

Si se adquiere una finca y no se cancelan las cargas, la finca sigue respondiendo de las deudas, por lo que puedes quedarte sin ella.

¿Qué?

Si el inmueble es una vivienda o local en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, es conveniente verificar, al menos los siguientes aspectos:

  1. La situación de pagos de las cuotas de comunidad;
  2. La existencia de acuerdos que aprueben derramas extraordinarias; y
  3. Los estatutos del inmueble, para conocer el régimen jurídico de aplicación.

¿Cómo?

Respecto de la situación de pagos, en el momento de la firma de la escritura se debe acompañar un certificado emitido por el secretario de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del presidente, en el que se informe de la existencia de cuotas pendientes.

Por lo que se refiere a la existencia de derramas extraordinarias, es conveniente confirmarlo con el administrador de la finca y/o con el presidente de la comunidad.

Por último, los estatutos se pueden solicitar al administrador, al presidente de la comunidad o solicitar una certificación de la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué?

  1. Los inmuebles en régimen de propiedad horizontal responden del pago de las cuotas de comunidad de la anualidad en curso y las tres anteriores. Por tanto, si se compra una vivienda cuyo propietario no ha abonado los gastos comunes, el nuevo adquirente deberá hacer frente a la deuda.
  2. La verificación de la existencia de acuerdos en junta que aprueben derramas extraordinarias es aconsejable porque puede suponer que debas hacer frente a unos gastos extraordinarios que desconocías. Desde la compra de la vivienda, el nuevo propietario es el único responsable de los pagos futuros (aunque se trate del pago aplazado de obras ya realizadas), por lo que es muy importante conocer si existe alguno que pueda afectarnos.
  3. Por último, los estatutos pueden contener previsiones que nos afecten directamente como por ejemplo, el uso de elementos comunes (jardines, piscina, balcones) o la posibilidad de hacer obras.

¿Qué?

Es necesario verificar que se ha pagado en su totalidad el IBI correspondiente al inmueble durante las cuatro últimas anualidades (y la que se encuentra en curso).

¿Cómo?

La forma más rápida de acreditarlo es que el vendedor aporte copia de dichos recibos. Si el vendedor no encuentra los originales y tenía domiciliado el pago, puede pedir una copia en su banco. En caso de que lo anterior falle, puede solicitarse al Ayuntamiento que emita un certificado sobre el estado de pago del IBI, aunque algunos Ayuntamientos no lo emiten.

¿Por qué?

El IBI es un impuesto que tiene “afección real”. Esto significa que el inmueble queda “afecto” al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la anualidad en curso y las cuatro anteriores. Así, en caso de que haya deudas correspondientes a ese período, Ud. puede verse obligado a tener que abonarlas, ya que de lo contrario la Administración Tributaria podría vender la finca para cobrar dichas cantidades.

 

¿Qué?

Es aconsejable verificar la situación urbanística de la vivienda, especialmente cuando se trata de un chalet o una casa de campo. En estos casos, no solo es aconsejable confirmar que tiene licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad), sino verificar también la situación urbanística de la finca.

¿Cómo?

Si el vendedor de la finca no puede facilitarnos la documentación, se puede consultar en el Ayuntamiento correspondiente la situación de licencias del inmueble, así como la situación urbanística actual, con autorización del propietario.

¿Por qué?

La licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) confirmará que el inmueble reúne las condiciones necesarias para su habitabilidad. Por su parte, también podremos confirmar el historial de licencias del inmueble, y de él deducir la realización de obras ilegales en la finca.

Por su parte, confirmar la situación urbanística de la finca nos permitirá saber exactamente si esa ampliación que queríamos realizar o esa piscina que echamos de menos son se pueden hacer dentro de la legalidad.

¿Qué?

Es habitual suscribir algún tipo de contrato privado (arras, opción de compra) antes del otorgamiento de la escritura ante notario. En ellos, el comprador manifiesta su intención de comprar el inmueble y entrega un importe a cuenta.

¿Cómo?

Si ha encontrado el piso a través de una inmobiliaria, lo más seguro es que la inmobiliaria le dé a firmar un documento estándar que puede no recoger todas las cuestiones detectadas.

¿Por qué?

Estos contratos ya suponen compromiso entre las partes y el desembolso de una cantidad importante de dinero (generalmente, en torno al 10% del precio). Por ello, es importante asesorarse bien antes de la firma de los mismos y, si es posible, contar con un abogado que los redacte defendiendo nuestros intereses. La firma de estos documentos compromete jurídicamente a las partes, y una firma sin precauciones puede hacer que te quedes sin dinero o sin casa (¡o sin ninguno de los dos!).

En cualquier caso, ten en cuenta que estas cuestiones básicas han sido redactadas de forma general para ser aplicables a varios supuestos, y que en ningún modo sustituyen a la necesaria revisión por un abogado especializado. Nosotros podemos ayudarte.

 

Compartir

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on email
Share on print

Consulta

Información básica sobre protección de datos
  • Responsable PELAYO DE SALVADOR MORELL
  • Finalidad Gestión de las solicitudes recibidas
  • Legitimación Consentimiento informado del interesado
  • Destinatarios tratados únicamente por PELAYO DE SALVADOR MORELL
  • Derechos Acceder, rectificar y suprimir los datos.
  • Información Adicional Puedes consultar la información detallada en la política de privacidad

Madrid | Mallorca

Teléfono: 911 86 32 40
Email: info@desalvador.es