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10 consejos para el casero – deSalvador Real Estate Lawyers

10 consejos para el casero

Después de la publicación de nuestros 10 consejos para el inquilino, nos contactaron varios clientes pidiéndonos que hiciéramos una lista de los 10 consejos que, entendíamos que había que darle a los arrendadores, especialmente arrendadores de vivienda.

Aunque muchos consejos son aplicables a ambas partes (y los títulos son similares), en esta entrada recogemos nuestros 10 consejos para el casero.

 

 

Como todos los contratos, un arrendamiento es una relación jurídica entre dos personas, ya sean físicas o jurídicas. La diferencia de un arrendamiento con, por ejemplo, una compraventa, es que el arrendamiento tiene una duración prolongada en el tiempo, ya que no se consume en el mismo acto.

Además, ten en cuenta que el arrendatario es alguien a que vas a meter en tu propiedad, y lo único que quieres es que no te dé problemas, cuide bien el inmueble y pague puntualmente. Por ello, es muy importante conocer al arrendatario y sus expectativas en el contrato, y mantener con él una relación cordial y educada durante toda la vigencia. Esto ayuda a que la relación sea más fluida cuando surjan, como en todas las relaciones, los problemas (averías en la casa, me quiero ir antes de tiempo, etc.).

Mantén una relación cordial y educada con tu arrendatario, te ayudará a solucionar los problemas.

Para el arrendador de vivienda la Ley tiene una serie de limitaciones respecto de las cosas que se pueden hacer o no. Por ello, si mantienes una buena relación con tu arrendatario podréis llegar a soluciones pactadas que os ayuden a los dos en caso de que surjan problemas, evitando así un procedimiento judicial o arbitral para resolver las controversias, que son lentos y costosos.

La regulación de los arrendamientos de vivienda en España se recoge en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es una Ley que tiene a proteger al arrendatario de vivienda, porque se considera que su interés (una vivienda) está por encima del interés del arrendador (el rendimiento económico).

Por ello, es importante conocer la Ley, ya que sabrás qué cosas pueden regularse en el contrato y cuáles no. Por ejemplo, cuestiones “tradicionales” como arrendamientos por 11 meses sin justificación o determinadas cláusulas de terminación anticipada del contrato son cláusulas nulas y únicamente perjudican a quien las pone, ya que cree tener un derecho que no puede ejercer.

Es necesario que el arrendador sepa que si es un arrendamiento de vivienda, se prorrogará automáticamente hasta cumplir 5 años, aunque tenga una duración de 11 meses.

No obstante, hay muchas otras cuestiones que sí es posible regular en un contrato de arrendamiento, y que sean perfectamente válidas, pero tienen que ser siempre conforme a la Ley o, de lo contrario, no podrás defender tu posición, aunque lo ponga el contrato.

Ten en cuenta que el arrendamiento te obligará durante un período de tiempo prolongado, y puede afectar a negocios futuros, como una compraventa.

Aparte de la mera cesión de uso del inmueble, el arrendador tiene más obligaciones legales por razón de la firma del contrato de arrendamiento: entre las obligaciones civiles frente al arrendatario, como realizar determinadas reparaciones, respetar la duración legal del arrendamiento, mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble arrendado, etc., el arrendador tiene otras obligaciones de índole administrativa, como la obligación de depositar la fianza, o las fiscales (declarar los ingresos).

Además, en una negociación de arrendamiento es habitual que el inquilino pida al arrendador determinadas cosas, como que pinte el piso, retire determinados muebles, sustituya otros, etc. no te comprometas a cosas que no puedas realizar.

Es muy habitual acudir a una inmobiliaria para que se encargue de buscar inquilinos. Asegúrate de que se trata de una inmobiliaria de la que tengas referencias, y pregunta su forma de trabajar. Pide que te expliquen qué servicios te prestarán a ti como propietario, cómo los van a prestar y cómo van a cobrar sus honorarios.

Aunque las inmobiliarias suelen aportar un modelo de contrato de arrendamiento, lo hacen exclusivamente a efectos de agilizar la operación. La mayoría de los profesionales de las inmobiliarias no son abogados y, por tanto, no prestan asesoramiento jurídico. Además, normalmente tampoco garantizan la solvencia del arrendatario, aunque sí es cierto que en ocasiones hacen una mínima comprobación de la solvencia del arrendatario, pidiéndole que presente una nómina.

Su trabajo es de intermediación inmobiliaria, esto es, poner en contacto a arrendador y arrendatario y, especialmente, asegurarse de que firman el contrato (ya que de lo contrario no cobran).

Como hemos señalado antes, algunas inmobiliarias solicitan que se aporte una nómina para comprobar la solvencia. No obstante, que el arrendatario tenga una nómina no garantiza en absoluto su solvencia: El arrendatario puede tener que atender a otras obligaciones que desconoces (hipoteca, deudas, pensión de alimentos, etc.) o puede ser despedido al día siguiente de firmar el contrato. Conozco algún supuesto en el que se dio por buena la solvencia de un arrendatario presentando una nómina de un trabajo en otra ciudad que se dijo expresamente que se iba a dejar.

Además del mes de fianza establecido por la Ley, es posible pedir garantías adicionales (fiador solidario, aval bancario, depósito adicional, etc.), que te ayudarán a perder un poco el miedo a ese arrendatario dudoso.

Mide las garantías que exiges, ya que si pides muchas garantías nadie querrá contratar contigo.

Además, debes ser consciente de que, a la finalización del contrato, deberás devolver las garantías que hayas recibido. Asegúrate de guardarlas a buen recaudo y no gastarlas.

Para evitar los problemas a la terminación del contrato, es muy importante poner el remedio antes que la herida. Dado que una de las quejas más frecuentes de los arrendadores es el estado en que se devuelve el inmueble, es muy aconsejable incorporar fotos recientes del piso al contrato de arrendamiento. Debe destacarse que estas fotos tienen que ser distintas de las fotos “generales” para vender el piso, ya que su finalidad es distinta.

Además del estado general del piso, incorpora fotos detalladas de los objetos cuyo estado te preocupa más a su devolución, de esta forma, podrás comprobar -y demostrar- si hay algún desperfecto que deba reparar el arrendatario.

Incorpora fotos detalladas de los objetos cuyo estado te preocupa más a su devolución y un listado exhaustivo de los bienes que entregas.

Además, si alquilas una vivienda con muebles, debes incorporar un listado completo de todos los objetos que se encuentran en la vivienda. En este listado, no te limites a decir que hay “lavadora, secadora y nevera”, descríbelos de la forma más detallada posible, señalando marca y modelo. Así podrás acreditar no solo que había un electrodoméstico o un mueble, sino cuál era en concreto, por lo que será más fácil demostrar si falta.

Ten en cuenta que si no incluyes un determinado objeto en el listado, no podrás reclamarlo a la terminación del contrato, porque no tendrás forma de demostrar que estaba en el piso arrendado.

Por tanto, es aconsejable revisar con el arrendatario el estado del piso y los anexos antes de la entrega de llaves. Eso determinará la responsabilidad de cada parte.

Por lo que respecta a los suministros, hay tres opciones distintas:

  1. Hay arrendadores que prefieren quedarse ellos con la titularidad del contrato y repercutir, junto con la mensualidad, el coste correspondiente al arrendatario;
  2. Otros prefieren conservar la titularidad pero cambiar los datos de pago y;
  3. Quienes exigen cambio de titularidad.

Cualquiera de ellas es perfectamente válida.

No obstante, si el arrendatario es titular del contrato de suministro, la deuda que genere no será en ningún caso responsabilidad del arrendador, aunque sí es cierto que para recuperar la titularidad del contrato será necesario que se esté al corriente de pago de todos los recibos. En los restantes supuestos, al mantener el arrendador la titularidad del contrato, es responsable de la deuda generada, por lo que si se inician acciones, se dirigirán exclusivamente contra él.

Si el arrendatario es titular del contrato de suministro, el arrendador no será responsable de su pago.

Adicionalmente, debe señalarse que, en el caso de viviendas con más de 20 años de antigüedad, es necesario, para poder realizar el cambio de titularidad del contrato, aportar el Certificación de Instalación Eléctrica (“boletín eléctrico”). Si bien obtenerlo puede ser un coste adicional, puede ahorrarte muchos disgustos.

Aunque todos nos sentimos cómodos con un determinado contrato, un arrendamiento no es un contrato de adhesión. El arrendatario no puede ser tratado igual que el cliente de un banco que abre una cuenta o quien contrata el suministro de luz. Estate abierto a la negociación, te servirá para conocer las expectativas de tu arrendatario y conocerlo mejor, así como a entablar una relación que facilite el día a día del arrendamiento.

Aunque parezca lo contrario, un arrendamiento no es un contrato de adhesión

Los contratos de arrendamiento son mucho más que un acuerdo sobre objeto, renta y plazo -como ya explicamos aquí-, por lo que es importante negociar los términos del arrendamiento de tal forma que, entre arrendador y arrendatario, se llegue a un contrato de arrendamiento único. Dentro de la legalidad, hay muchas cuestiones que se pueden regular de distinta forma.

Si tienes cualquier duda, acude a un abogado especializado en arrendamientos antes de firmar cualquier documento.

Consultar a un abogado puede resolverte muchos problemas y ahorrarte disgustos (y dinero) en un futuro

Si vas a firmar contratos especiales -local de negocio, arrendamiento con opción de compra, etc.- es muy importante acudir a un abogado, ya que la libertad de pactos es mayor y un abogado con experiencia te puede asesorar en la negociación y preparar un arrendamiento personalizado que se adapte a tus necesidades.

No es aconsejable utilizar modelos bajados de internet o contratos preparados por no juristas: Utilizar un contrato bajado de internet es, en términos jurídicos, el equivalente médico a fiarse de un diagnóstico por Internet rellenando un formulario con los síntomas.

Como dice el dicho, más vale prevenir que curar y, en términos jurídicos, resulta mucho más barato asesorarse previamente que tener que acudir a un procedimiento judicial.

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