1 de enero de 2015: ¿Fin de la renta antigua?

El 1 de enero de 2015 se extinguirán, por Ley, muchos arrendamientos de local suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, denominados de renta antigua. Por este motivo, son constantes en los medios de comunicación las noticias catastróficas señalando que va a desaparecer todo el comercio tradicional.

Bien es cierto que la nueva situación plantea retos de viabilidad a los comerciantes, que tendrán que renunciar a la ventaja competitiva que suponía abonar una renta antigua, totalmente fuera de mercado, por locales situados en zonas estratégicas. No obstante, nadie duda de la capacidad que demostrarán muchos de ellos para adaptarse a la nueva situación y continuar con un negocio viable. A fin de cuentas, han tardado 20 años en perder los privilegios de sus arrendamientos, ya que es una regulación que se incluyó en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

No obstante, como este es un blog de contenido jurídico, a continuación resumiremos qué arrendamientos se extinguirán y los derechos que tiene el anterior arrendatario.

¿Qué contratos desaparecen?

Todo lo que explicamos a continuación se aplica únicamente a los contratos de arrendamiento de local que se encuentran, a 31 de diciembre de 2014, en situación de prórroga forzosa.

La prórroga forzosa era un mecanismo obligatorio en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que obligaba a los arrendadores a tener que “soportar” al arrendatario si éste, voluntariamente, quería prorrogar el arrendamiento. Dicho mecanismo obligatorio se eliminó con la entrada en vigor del RD 2/1985, llamado “Decreto Boyer”, de tal forma que ya no había obligación de tener que soportar prórrogas forzosas.

La Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, distingue supuestos distintos, en función de si el arrendador es persona física o jurídica. A continuación tratamos el tema de forma resumida, pero puede encontrar información más detallada aquí.

Persona física

De conformidad con la DT Tercera de la LAU, los arrendamientos suscritos por persona física se extinguirán por jubilación o fallecimiento del arrendatario.

Asimismo, si a la muerte del arrendatario, se subrogase su cónyuge y continuase la misma actividad en el local, el contrato duraría hasta la muerte o jubilación de este.

 

Por tanto, en ambos casos, el contrato podría subsistir más allá del 1 de enero de 2015.

Asimismo, La ley establece una serie de limitaciones a las subrogaciones de los arrendatarios, casos en los que el arrendamiento duraría únicamente hasta el 1 de enero de 2015. Por ejemplo, si a la muerte del arrendatario se subrogase en su posición un descendiente, el contrato se extinguirá necesariamente el 1 de enero de 2015.

Persona jurídica

En caso de que el arrendatario hubiera sido suscrito por persona jurídica:

  • Si se trata de un local donde se desarrollan actividades comerciales y tienen una superficie menor de 2.500 m2 se extinguirán necesariamente el 1 de enero de 2015. Los locales de superficie superior vieron extinguirse sus contratos de arrendamiento el 1 de enero de 2000.
  • Por su parte, si se trata de un local donde no se desarrollan actividades comerciales (oficinas, almacenes…), el plazo de extinción tenía un mecanismo escalonado. En todo caso, el 1 de enero de 2015 es el plazo fijado por la LAU para la extinción del último tramo de arrendamientos, por lo que no debería subsistir ninguno de ellos.

Hay además una serie de excepciones que hacen que el arrendamiento pueda durar más allá del 1 de enero de 2015, que detallamos en este enlace.

¿Y se acaban sin más?

No, la ley prevé una serie de mecanismos compensatorios, para compensar al arrendatario por la pérdida de sus derechos, que recogemos resumidos en las pestañas siguientes, aunque se puede ampliar la información aquí.

En caso de extinción del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de 18 mensualidades de la renta vigente.

Para ello, será necesario que, con anterioridad al transcurso de un año desde la extinción del arrendamiento, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

El arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado. Para ello, si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con otro arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento (esto es, antes de 2016), deberá notificar al anterior arrendatario las condiciones esenciales del contrato, así como los datos del nuevo arrendatario.

La ley establece los plazos y mecanismos que deben seguir estas comunicaciones. Asimismo, establece un “retracto arrendaticio”, para el supuesto en que el arrendador no hiciera la comunicación prevista, en cuyo caso el antiguo arrendatario podrá subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento.

Por todo ello, ya seas arrendador o arrendatario, te recomendamos empezar cuanto antes las negociaciones con tu contraparte, bien sean para la firma de un nuevo contrato, o para facilitar la llegada de un nuevo arrendatario,  siempre contando con el asesoramiento de un abogado experto en la materia.

No dudes en ponerte en contacto con nosotros para que te asesoremos en la negociación de tu contrato de arrendamiento.

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