Fin de los arrendamientos de local de renta antigua. ¿Qué arrendamientos se extinguen y qué derechos tienen los arrendatarios?

El 1 de enero de 2015 se extinguirán, por Ley, los arrendamientos de local suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, denominados de “renta antigua”. Por este motivo, son constantes en los medios de comunicación las noticias catastróficas señalando que va a desaparecer todo el comercio tradicional.

Bien es cierto que la nueva situación plantea retos de viabilidad a los comerciantes, que tendrán que renunciar a la ventaja competitiva que suponía abonar rentas totalmente fuera de mercado por locales situados en zonas estratégicas. No obstante, nadie duda de la capacidad que demostrarán muchos de ellos para adaptarse a la nueva situación y continuar con un negocio viable. A fin de cuentas, han tardado 20 años en perder los privilegios de sus arrendamientos, ya que es una regulación que se incluyó en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

No obstante, como este es un blog de contenido jurídico, a continuación detallaremos qué arrendamientos se extinguirán y los derechos que tiene el anterior arrendatario.

¿Qué contratos desaparecen?

La LAU, en la Disposición Transitoria Tercera, distingue supuestos distintos, en función de si el arrendador es persona física o jurídica:

  • Persona física: De conformidad con la DT Tercera de la LAU, los arrendamientos suscritos por persona física se extinguirán por jubilación o fallecimiento del arrendatario.

Asimismo, si a la muerte del arrendatario, se subrogase su cónyuge y continuase la misma actividad en el local, el contrato duraría hasta la muerte o jubilación de este.

Por tanto, en ambos casos, el contrato podría subsistir más allá del 1 de enero de 2015.

La ley establece una serie de limitaciones a las subrogaciones de los arrendatarios, casos en los que el arrendamiento duraría únicamente hasta el 1 de enero de 2015. Por ejemplo, si a la muerte del arrendatario se subrogase en su posición un descendiente, el contrato se extinguirá necesariamente el 1 de enero de 2015.

  • Persona jurídica: En caso de que el arrendatario hubiera sido suscrito por persona jurídica:
    • Se extinguen el 1 de enero de 2015 los arrendamientos de locales donde se desarrollen actividades comerciales, siempre que su superficie sea menor de 2.500 m2 (en caso de ser mayor, el arrendamiento se extinguió en 2000).
    • Los arrendamientos de locales donde no se desarrollaban actividades comerciales (oficinas, almacenes…) tenían un mecanismo distinto, en función de la cuota del IAE (Impuesto de Actividades Económicas) abonada en 1994. En estos casos, la extinción se producía escalonadamente por intervalos de 5 años (2000, 2005, 2010 y 2015), de mayor cuota de IAE a menor, respectivamente.

No obstante, debemos señalar que, tanto en caso de arrendatario persona física como persona jurídica, si se hubiera producido un traspaso del local en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU (esto es, entre 1985 y 1995), los plazos previstos en la Ley para la extinción de los contratos se incrementarán en 5 años, por lo que habrá que esperar hasta 2020 para que se extinga el arrendamiento. Para ello, se tomará como fecha de referencia del traspaso la fecha de la escritura pública en la que se realizó el traspaso.

¿Y me echan sin más?

No, la ley prevé una serie de mecanismos compensatorios, para favorecer la subsistencia del negocio en el local:

  • Derecho de indemnización por clientela: En caso de extinción del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de 18 mensualidades de la renta vigente.

Para ello, será necesario que, con anterioridad al transcurso de un año desde la extinción del arrendamiento, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

  • Derecho de arrendamiento preferente: El arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado. Para ello, si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con otro arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento (esto es, antes de 2016), deberá notificar al anterior arrendatario las condiciones esenciales del contrato, así como los datos del nuevo arrendatario.

La ley establece los plazos y mecanismos que deben seguir estas comunicaciones. Asimismo, establece un “retracto arrendaticio”, para el supuesto en que el arrendador no hiciera la comunicación prevista. En tal caso, el antiguo arrendatario podrá subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento.

Por todo ello, sea Ud. arrendador o arrendatario, le recomendamos que inicie cuanto antes la negociación con su contraparte, bien sea para la firma de un nuevo contrato, bien para que facilite la implantación de un nuevo arrendatario, siempre contando con el asesoramiento de un abogado experto en la materia.

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