¿Qué superficie es la correcta?

Tipos de superficie

A los efectos de este artículo, hay tres tipos de superficie que se suelen anunciar, en función del origen de los datos que tiene la inmobiliaria (planos oficiales, nota simple del registro o catastro), distinguiendose en los dos últimos casos entre los supuestos «con repercusión de elementos comunes» y «sin repercusión de elementos comunes».

Superficie útil

De conformidad con el RD 515/1989, la superficie que debe publicitarse es la superficie útil del inmueble, pero desafortunadamente pueden existir distintos criterios para su cómputo, en función de la finalidad para la que se haga el cálculo.

A los efectos de este artículo, nos centraremos en la definición de superficie útil a efectos hipotecarios, contenida en la norma ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

De conformidad con el artículo 4 de dicha orden, que incluye diversas definiciones, se entiende por superficie útil: “la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.”

La superficie útil suele definirse como la superficie “que se puede pisar” de una vivienda, es decir, el espacio de habitaciones (incluidos armarios). También se incluye el 50% de las terrazas cubiertas.

Superficie registral

A los efectos del Registro de la Propiedad, la superficie que suele incluirse en la descripción de los inmuebles es la superficie construida. En este sentido la DGRN en resoluciones de 30 de diciembre y 9 de enero de 2006 aborda esta cuestión señalando que la Legislación hipotecaria indica (art. 45 RD 1093/1997) que debe hacerse constar “el total de los metros cuadrados edificados”, entendiendo por tal la superficie construida.

La superficie que consta (o debería constar) en el Registro de la Propiedad es la superficie construida.

Reconoce en dichas resoluciones que la inclusión de la referencia a la superficie útil puede ser conveniente por razones de protección de consumidores y usuarios, si bien no existe un precepto legal que obligue a su constancia en la división horizontal de las propiedades, por lo que no puede exigirlo el Registrador.

La relación entre la superficie útil y la superficie construida de un inmueble depende de la propia distribución del inmueble, sin que se pueda sacar una relación directa, como muy bien se explica en esta entrada.

Repercusión de elementos comunes

En algunas ocasiones, puede verse que el Registro de la Propiedad señala que la superficie es de X m2, incluyendo la repercusión de elementos comunes. Esta repercusión implica contabilizar los elementos comunes de todo el inmueble y asignar a cada vivienda un número determinado de metros cuadrados, en función de la cuota de copropiedad.

La repercusión de elementos comunes supone añadir a la superficie construida la superficie teórica de los elementos comunes que corresponderían en función de la cuota de copropiedad.

Sin embargo, y a pesar de ser una práctica muy extendida, la DGRN ha señalado expresamente en Resolución de 7 de julio de 2014 que no debe incluirse en la descripción de una vivienda la repercusión de elementos comunes:

Es cierto que el dato de la superficie proporcional de zonas comunes imputable a un determinado elemento privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos extrarregistrales, tales como el cálculo del precio máximo de venta en viviendas protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o bases imponibles tributarias referidas a aquél. Pero ello no permite eludir la necesaria precisión exigida legalmente por el principio de especialidad registral para la delimitación clara y precisa de lo que es elemento privativo y lo que es elemento común en un régimen de propiedad horizontal. Por esa razón, registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad.

La DGRN señala que no debe incluirse en la descripción registral ningún tipo de mención de elementos comunes, ni como parte proporcional ni como repercusión.

Superficie catastral

Por su parte, el Catastro tiene su propia forma de medir la superficie de un inmueble. La superficie catastral es la superficie construida (es decir, incluyendo muros y tabiques). Además de lo anterior, es importante señalar que la superficie catastral incluye también los balcones, terrazas y porches, contando el 50% de su superficie, salvo cuando estos están cerrados por tres de los cuatro lados, en cuyo caso computan al 100%.

El Catastro tiene su propia metodología para medir un inmueble, incluso cuando no se le han facilitado datos de superficie por parte del promotor.

Es importante destacar que para el catastro estos balcones van a computar aunque tengan la consideración de elemento común de uso privativo, por lo que nos encontraremos que no deberían estar incluidos en la descripción registral y sin embargo se va a tributar por ellos.

Además, a los meros efectos tributarios, se incluye en la superficie catastral una superficie de elementos comunes atribuidas a cada inmueble, reparto aproximado de los elementos comunes.

Y todo esto… ¿En qué me afecta?

Para poder apreciar las diferencias entre las distintas superficies, recurrimos a un ejemplo práctico de un caso real de uno de nuestros clientes en Madrid, que nos pidió ayuda desconcertado porque le parecía que la vivienda era más pequeña de lo que decía el anuncio publicado.

Después de analizarlo, vimos que había 4 superficies distintas, todas ellas diferentes entre sí, y con una desviación de hasta 75 m2 entre ellas.

SuperficieInmobiliariaRegistroCatastroÚtil
Total196 m2195,34 m2152 m2121,87 m2
ViviendaNo desglosa148,70 m2134 m2110,05 m2
Elementos comunesNo desglosaIncluido en Vivienda18 m2No computa
BalcónNo desglosaIncluido en ViviendaIncluido en Vivienda23,64 m2
(al 50%)
AzoteaNo desglosa46,64 m2 No computa

Por ello, antes de adquirir una vivienda asegúrese de saber qué información le están facilitando, puesto que de lo contrario no podrá calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas.

Como siempre, no dudes en contactar con nosotros si tienes cualquier consulta.