Los distintos profesionales que intervienen en una compraventa

En este post analizaremos los distintos profesionales que intervienen en la compra de un inmueble, señalando en cada caso el alcance de su intervención para, de este modo, comprender los motivos de su intervención.

Aunque la intervención de la mayoría de los profesionales en un proceso de compraventa es voluntaria, a la hora de comprar un inmueble, ya sea vivienda, local o un terreno donde construir, es aconsejable dejarse asesorar por profesionales expertos en la materia antes de la firma de cualquier documento.

En el mercado inmobiliario operan varios profesionales y cada uno tiene unas limitaciones en cuanto a su intervención, por lo que es importante conocer el ámbito de actuación de todos y cada uno de ellos.

Agentes inmobiliarios

Los agentes inmobiliarios o las inmobiliarias son los profesionales comerciales que intervienen en una compraventa.

El agente inmobiliario tiene información de primera mano sobre el mercado en que interviene, por lo que ayuda a determinar el precio de venta de un inmueble y conoce las técnicas adecuadas para comercializar el inmueble. Además, a través de su cartera de clientes, el agente inmobiliario reúne los requisitos para unir oferta y demanda, encontrando compradores y vendedores y facilitando el proceso de comercialización.

La labor del agente inmobiliario es intervenir en el mercado buscando un comprador para cada inmueble, o un inmueble para cada comprador.

Además de la labor estrictamente comercial, en algunas ocasiones las agencias inmobiliarias pueden prestar servicios adicionales a sus clientes, por lo que es imprescindible saber qué servicios nos van a prestar a cambio de los honorarios que van a percibir. No obstante, su labor principal es la intermediación inmobiliaria, y no es obligatorio que tengan formación jurídica ni que presten asesoramiento jurídico, lo que en muchas ocasiones hace necesaria la intervención de un abogado.

Además, desde el 5 de junio de 2000 (RD-Ley 4/2000), la intervención inmobiliaria está totalmente liberalizada, por lo que no es necesario que el Agente Inmobiliario tenga ningún título ni pertenezca a los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Abogados

El abogado es un profesional jurídico que interviene asesorando únicamente a una de las partes, y garantizando que la operación es jurídicamente segura para sus intereses.

Contrariamente a lo que se cree, el abogado no sirve únicamente para interponer pleitos sino, en muchas ocasiones, para evitarlos. Entre las funciones del abogado están la consulta, consejo y asesoramiento jurídico; así como la elaboración de dictámenes jurídicos, redacción de contratos y otros documentos para formalizar actos y negocios jurídicos.

De todos los intervinientes, el abogado es el único que vea exclusivamente por los intereses de su cliente

En una compraventa de inmuebles, el abogado inmobiliario especializado realizará las siguientes actuaciones:

  1. Revisión completa de la situación jurídica de la finca, asegurándose de que no aparezcan problemas futuros. Si no acudes a un abogado especializado, la revisión que haga puede ser insuficiente por no cubrir las cinco realidades inmobiliarias. En nuestras revisiones, analizamos el inmueble desde todas las ópticas jurídicas para que conozcas con todo detalle las circunstancias del inmueble que vas a adquirir.
  2. Redacción y negociación de todos los documentos que se firmen. En Derecho, es tan importante lo que dice un documento como lo que no dice, por lo que deben ser redactados (y leídos) por profesionales que sepan interpretarlos.
  3. Defensa de los intereses de su cliente. El abogado es siempre asesor de una de las partes, procurando que la operación sea segura para esa parte.El abogado es asesor jurídico de parte, por lo que solo asesora a su cliente, garantizando que el negocio sea seguro para él. Además, podrá resolver de primera mano las dudas legales que tengas en relación con la operación.

Si decides contratarlo, busca uno que esté especializado en materia inmobiliaria, ya que tendrá mayor capacidad para detectar problemas y darles solución. Aunque a priori parezca un gasto innecesario en la compraventa, ten en cuenta que si hubiera cualquier problema con la compra y quisieras reclamar al vendedor, probablemente acabaríais en un juicio, por lo que sería una respuesta tardía, de costes elevados y no siempre se garantizaría el éxito.

Bancos

El banco es el profesional financiero al que necesitas acudir en caso de que necesites un préstamo para comprar el inmueble.

El banco analizará la solvencia de su cliente y las garantías que aporta, para valorar la viabilidad de concederle un préstamo conforme a determinados criterios fijados internamente por el propio banco.

El banco analizará la viabilidad del préstamo y valorará las garantías que ofrece su cliente.

La garantía principal que aportará el cliente es la constitución de una hipoteca sobre la finca que va a comprar, por lo que el banco analizará si es viable dicha constitución y si se ajusta a sus parámetros, pudiendo exigir garantías adicionales en caso de creerlo conveniente. 

No obstante, la revisión del inmueble que realiza el banco únicamente busca defender su garantía, por lo que, en ocasiones, puede no cubrir circunstancias jurídicas que es imprescindible conocer antes de comprar un inmueble.

Notarios

El notario es un profesional jurídico público que, por haber aprobado unas oposiciones, está habilitado para dar fe pública. Aunque su intervención no es estrictamente obligatoria, los efectos jurídicos de la fe pública hacen que sea altamente aconsejable formalizar la compraventa en escritura pública.

El notario comprueba la capacidad de quien compra y vende, da fe pública del acto que se realiza y puede asesorar a las partes, pero siempre de forma neutra.

Además de dar fe del negocio, comprobar determinadas cuestiones y hacer un juicio de suficiencia, si no han intervenido con anterioridad abogados de parte en la compraventa, el notario puede articular jurídicamente la operación, aunque siempre lo hará de forma neutra, intentando no beneficiar ni perjudicar a ninguna de las partes, y ateniéndose estrictamente a lo que hayan pactado, aun cuando pueda ser contrario a los intereses de una de las partes.

Al ser un jurista neutro, el notario no puede dar asesoramiento de parte en una compraventa. Por ello, solemos decir que, en las compraventas de inmuebles, el notario informa, pero no asesora.

Gestorías

La gestoría es un profesional administrativo, cuya intervención libera al comprador de realizar los trámites posteriores a la compraventa (pago de impuestos, presentación en el Registro de la Propiedad, etc.). Aunque su contratación es voluntaria, en caso de que necesites un préstamo hipotecario el Banco encargará la tramitación posterior de la escritura de compraventa y de la escritura de hipoteca a una gestoría (y desde 2019, asumiendo el banco el coste), para garantizarse la inscripción de su hipoteca.

La gestoría lleva a cabo los trámites administrativos (liquidación de impuestos, tramitación de la inscripción, etc.). El banco la impone para asegurarse de que se inscribe la hipoteca.

Aunque su factura parezca muy abultada (hasta un 15% del precio de compra), en realidad la gestoría lo que hace es constituir una provisión de fondos, que servirá para pagar las cosas en tu nombre (impuestos, factura del notario, factura del Registro de la Propiedad, etc.). Cuando haya finalizado los trámites, la gestoría deberá devolverte toda la documentación y el dinero que hubiera sobrado después de abonar todos los costes.

Registrador de la propiedad

Es otro profesional jurídico de carácter público. Su intervención es voluntaria, salvo en los casos de constitución de hipoteca y otros derechos reales, cuya inscripción es necesaria para la validez del acto jurídico.

El Registrador de la Propiedad es el encargado de calificar e inscribir los derechos reales que se constituyen sobre los inmuebles, realizando un segundo control jurídico.

Además de inscribir la propiedad, antes de la compra se puede solicitar determinada información sobre el inmueble, para conocer parte de su situación jurídica (la realidad jurídica registral). Tener un inmueble adecuadamente inscrito en el Registro de la Propiedad aumenta su valor y evita contratiempos de cara a futuras transmisiones.

Arquitecto

Por último, y aunque no suele ser muy habitual, es aconsejable contar con los servicios de un arquitecto por dos motivos principales:

  1. Porque puede aportarnos su opinión experta sobre la situación estructural del inmueble (si esa pequeña grieta que hay es relevante o no, si el edificio puede tener aluminosis, etc.)
  2. Porque en caso de querer construir o realizar una reforma con redistribución, serán necesarios sus servicios para que la vivienda cumpla con la normativa aplicable.

Es importante contar con un arquitecto si se desea construir o reformar la vivienda que vamos a comprar.

Especialmente relevante es contar con él desde las primeras etapas si lo que estamos comprando es una vivienda para reformar o un terreno donde construir, ya que podrá informarnos de las distintas opciones que tenemos (y que influirán en el precio).

De todo lo anterior puede observarse que cada uno de los profesionales intervinientes tiene una misión distinta y complementaria con los restantes agentes, por lo que en pocas ocasiones (salvo que lo digan expresamente), no ofrecen los servicios que prestaría otro de los profesionales.

Por todo ello, le aconsejamos que contrate siempre los servicios de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario para que le asesore en el proceso de compraventa.

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