Requisitos para la construcción en suelo rústico en Mallorca

La construcción y promoción de viviendas unifamiliares en suelo rústico en Mallorca ha sido realizada, de modo tradicional, sin contar con las licencias ni autorizaciones necesarias. No obstante, la legislación restrictiva y la labor inspectora están comenzando a resultar en numerosas sanciones a todo aquél que realiza una construcción o ampliación sin contar con las licencias necesarias, sin perjuicio de las correspondientes órdenes de demolición.

No debe olvidarse que, además de la sanción, si la vivienda no es legalizable pueden obligar a su demolición.

En esta entrada únicamente pretendemos resumir (con todas las limitaciones que ello conlleva), los requisitos mínimos de parcela que se necesitan, a día de hoy, en Mallorca, para poder construir una única vivienda unifamiliar en suelo rústico, cumpliendo los requisitos legales.

¿Qué tipo de suelo necesito?

El suelo rústico de Mallorca tiene distintas calificaciones, por lo que debemos tener en cuenta, en primer lugar, en qué tipo de suelo queremos ubicar nuestra vivienda.

En cuanto al uso residencial, lo primero que debe señalarse que, en caso de permitirse, únicamente puede construirse una única vivienda unifamiliar aislada por parcela.

En este sentido, dicho uso está prohibido en:

  1. Áreas naturales de especial interés de Alto Nivel de Protección (AANP),
  2. Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI),
  3. Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B),
  4. Áreas de Protección Territorial (APT)
  5. Áreas de Transición de Crecimiento (AT-C)

Por otro lado, en las siguientes zonas el uso para vivienda unifamiliar aislada se encuentra condicionado a que se cumplan los requisitos adicionales establecidos en la norma 20 del Plan Territorial de Mallorca en todos los casos:

  1. Áreas de Prevención de Riesgos (APR).
  2. Para este tipo de suelo, el uso se encuentra condicionado asimismo a la obtención del informe previo favorable de la administración competente en materia de medio ambiente.
  3. Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP)
  4. Áreas de Interés Agrario (AIA)
  5. Áreas de Transición de Armonización (AT-H)
  6. Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F)
  7. Suelo rústico de Régimen General (SRG)

¿Cuánto suelo necesito?

La siguiente pregunta, una vez confirmado que hemos encontrado un suelo rústico donde el uso de vivienda está condicionado, es cuál es la superficie mínima de suelo que necesitaremos para hacer nuestra vivienda. En este sentido, debemos señalar que existen dos “unidades mínimas” generales, que varían en función de la calificación que tenga el suelo:

  1. 14.000 m2:
    1. Áreas de Interés Agrario (AIA),
    2. Áreas de Transición de Armonización (AT-H)
    3. Suelo rústico de Régimen General (SRG)
  2. 50.000 m2:
    1. Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F)
    2. Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP).

Las medidas anteriores son las mínimas requeridas por el PTM vigente a la fecha de este post, pero la normativa municipal puede aumentar estos requisitos, llegando a alcanzar una exigencia de parcela mínima de 200.000 m2.

¿Qué más limitaciones?

No obstante, los anteriores no son los únicos requisitos con que nos encontramos ya que, como hemos visto, el uso de suelo rústico para vivienda unifamiliar aislada está condicionado al cumplimiento de los siguientes requisitos:

  1. Que en la zona donde se pretende implantar no esté prohibido por el planeamiento general y que se cumplan las condiciones que establezca.
  2. Sólo se podrá autorizar una vivienda por parcela.
  3. Que la parcela cumpla alguno de siguientes requisitos, en función de la fecha en la que se realizó su división, segregación o fragmentación:
    1. Efectuadas antes del día 16 de julio de 1997: No hay limitaciones.
    2. Parcelas segregadas desde el día 16 de julio de 1997 y antes del 13 de octubre de 1999: Sólo se podrá autorizar el uso de vivienda unifamiliar cuando esta división, segregación o fragmentación no haya dado lugar, simultánea o sucesivamente, a más de cinco unidades registrales independientes, excluida la finca matriz, excepto que con posterioridad se hayan vuelto a agrupar por debajo de este límite o que se trate de actuaciones amparadas en el punto c. siguiente y se cumpla con el requisito de parcela mínima de esta norma.
    3. Parcelas segregadas desde el día 13 de octubre de 1999: Prohibido el uso de vivienda unifamiliar excepto en aquellas que provengan de una primera división, segregación o fragmentación practicada en documento público en virtud de donación o herencia de padres a hijos, limitada la excepción, en ambos supuestos, a un máximo de una parcela por hijo y una sola vez.

Únicamente en los suelos que cumplan tales condiciones se podrá autorizar el uso de suelo rústico para la construcción de una edificación

¿Podré construir lo que quiera?

No, la normativa insular incluye una serie de restricciones mínimas, que podrán ser aumentadas por los ayuntamientos, por lo que en cada caso, habrá que consultar la normativa concreta del Ayuntamiento donde se vaya a construir. En este sentido, el arquitecto a quien encarguemos la obra se encargará del cumplimiento de la normativa. Entre las limitaciones más reseñables, cabe destacar:

  1. Superficie máxima construible de la parcela: 2% o 3%, dependiendo de la calificación del suelo.
  2. Porcentaje máximo de ocupación: 3% o 4%, en función de la calificación del suelo rústico.
  3. Altura máxima: será la menor entre a) 2 plantas o b) 8 metros, contados desde el nivel de la planta baja del edificio hasta al coronamiento de la cubierta.
  4. La superficie total de porches no podrá superar el 20% de la superficie ocupada por el resto de la edificación.
  5. Limitaciones estéticas: tipología de carpintería, aspecto visual de materiales y acabados de las fachadas, tipo de cubierta, etc.
  6. La parte de la parcela no ocupada por la edificación ni por el resto de elementos constructivos se ha de mantener en estado natural o en explotación agrícola, ganadera o forestal.

Por todo lo anterior, con carácter previo a la compra de cualquier suelo y, especialmente de suelo rústico, es aconsejable contar con los servicios de un abogado y de un arquitecto, para que le ayuden a hacer que la casa de sus sueños sea una realidad.

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