6 preguntas claves sobre el contrato de arras

En contra de lo que mucha gente cree, «firmar unas arras» o «firmar una señal» es un compromiso muy relevante en la compraventa de un inmueble. No se trata de un mero trámite para continuar con la operación que nos da un plazo “para arreglar los papeles” para poder ir a la notaría a firmar la escritura de compraventa. Las “arras” son el auténtico contrato de compraventa, por lo que es imprescindible que regule con detalle todas las condiciones en las que auténtico contrato que determinará las condiciones en las que se hará la compraventa.

En este artículo, queremos recoger las 6 preguntas clave que con más frecuencia nos hacen nuestros clientes cuando se enfrentan a la firma de un contrato de arras previo a la compra de su vivienda.

Antes de firmar un contrato de arras asegúrate de que conoces bien la respuesta de estas seis preguntas clave.
De este modo, evitarás sorpresas desagradables de última hora

¿Qué son las arras?

En primer lugar, es necesario saber que “las arras” no existen. Incluso hay autores que las colocan al mismo nivel que el “frescor salvaje de los limones del caribe”. Lo que tradicionalmente en lenguaje común se llama “arras” o “contrato de arras” es un auténtico contrato de compraventa del inmueble, al que se le añade pacto de arras. Tal y como señalamos en esta entrada, puede tener configuraciones distintas que dan lugar a consecuencias jurídicas totalmente diferentes.

El contrato de arras no existe jurídicamente, es un contrato de compraventa de inmueble al que se le incluye un pacto de arras, habitualmente penitenciales.

Por tanto, cuando le digan que hay que firmar “unas arras” sea consciente de que está firmando un auténtico contrato de compraventa y su contenido es determinante para el buen fin de la operación. A pesar de lo incorrecto del término, seguiremos hablando de “arras”, aunque técnicamente debería leerse “contrato privado de compraventa con pacto de arras”.

¿Siempre hay que firmar unas arras?

Ni mucho menos. Es posible realizar una compraventa formalizando la operación mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa de forma directa. No obstante, la formalización de un acuerdo privado nos permite perfeccionar el acuerdo de forma anticipada, en ocasiones, por la necesidad de realizar determinados trámites o por querer sujetarlo a determinadas condiciones suspensivas (financiación, legalización, inscripción, etc.), como ya explicamos en esta entrada.

No siempre es obligatorio firmar unas “arras”, pero una vez firmadas su cumplimiento es obligatorio.

Es más, en muchas ocasiones la firma de un contrato de compraventa con pacto de arras puede no ser la forma más aconsejable para articular una compraventa, pero ello dependerá de las circunstancias concretas de la operación.

¿A qué obligan las arras?

La siguiente cuestión, y quizás la más importante, es que las “arras” son un contrato de compraventa plenamente válido. Como consecuencia de ello, desde el momento de su firma, se generan derechos y obligaciones para cada una de las partes, siendo la principal que el vendedor está obligado a entregar la cosa y el comprador está obligado a pagarla.

El contrato de compraventa con pacto de arras obliga al vendedor a vender y al comprador a comprar, aunque las partes puedan desistir perdiendo un dinero si son arras penitenciales.

La configuración más habitual es que el contrato de compraventa con pacto de arras se configure con un pacto de “arras penitenciales”, explicadas ampliamente en esta entrada.

A pesar de esta posibilidad de desistimiento, desde el momento de la firma, la casa está vendida y comprada, otra cosa es que, por los motivos que sea, se retrase la entrega (que, normalmente, es el otorgamiento de la escritura ante notario). Esta separación temporal, en términos jurídicos es lo que diferencia la perfección del contrato de compraventa (esto es, desde cuándo hay obligaciones) de su consumación (es decir, el momento en que se cumplen todas las obligaciones y el contrato se extingue).

Desde la firma de las “arras” la casa está “vendida” y “comprada”, por lo que es imprescindible haber realizado las comprobaciones físicas y jurídicas sobre el inmueble antes de su firma, así como asegurarse la concesión del préstamo hipotecario.

Como la firma de “las arras” perfeccionan el contrato de compraventa, desde ese momento las partes tienen derechos y obligaciones entre ellas y respecto de la cosa, asumiendo importantes riesgos. Por ejemplo, ¿sabías que, si entre la firma de unas “arras” y el otorgamiento de la escritura la casa se derrumba, el comprador sigue teniendo la obligación de pagar el precio?

¿Quién debe firmar las arras?

Dado que las “arras” son un auténtico contrato de compraventa, tiene que ser firmados por personas con capacidad legal para disponer del bien. Por ello, es necesario verificar antes de la firma del contrato de arras que el que las va a firmar puede realmente vendernos el inmueble.

En términos jurídicos, firmar un contrato de «señal» con una inmobiliaria no tiene fuerza obligacional alguna para el vendedor hasta que no lo ratifica. Por tanto, es mejor no adelantar dinero a quien no puede asegurarte la venta.

Por norma general, tienen que firmar el contrato de compraventa todos los propietarios del inmueble. Además, si hay nudo propietarios y usufructuarios, también deben firmar ambos, puesto que, de lo contrario, estaríamos comprando solo el derecho del que nos lo transmite (es decir, o la nuda propiedad o el usufructo). Como caso particular, si la vivienda es el domicilio conyugal de un matrimonio, tienen que firmar el contrato de compraventa ambos cónyuges, aunque uno de ellos no sea propietario.

Así, no deben firmarse contratos de compraventa con quien no sea propietario (familiares, agentes inmobiliarios, etc.) salvo que tengan un poder notarial expreso del vendedor capacitándoles para vender en esas condiciones. Si, por el motivo que sea tiene que firmar un tercero como mandatario verbal, es aconsejable no abonar importe alguno hasta que el propietario ratifique la venta.

¿Qué tienen que regular las arras?

Tal y como hemos visto, las “arras” son un auténtico contrato de compraventa, por lo que tienen que regular de forma completa cómo se va a hacer la operación. El contrato puede hacerse en apenas dos líneas, pero una regulación pobre siempre conduce a problemas de interpretación.

Para poder hacer un contrato de compraventa, y aunque suene una perogrullada, lo primero es hacer una revisión jurídica del inmueble que se va a comprar. Por ello, es imprescindible, antes de lanzar una oferta por el piso, solicitar determinada documentación para que un abogado especializado la analice y, en base a dicho análisis, redacte un contrato específico para el inmueble. Esta revisión es necesaria tanto si eres comprador o vendedor, puesto que siempre necesario saber qué estas comprando o vendiendo y regular determinadas cuestiones de forma que protejan tus intereses.

La revisión del inmueble es una cuestión personal, por lo que no debes confiar que la hayan realizado otros por ti. Lo mejor de todo es que un abogado especializado analice la documentación necesaria y diga si la operación es viable, aunque en esta entrada encontrarás una pequeña guía de algunas de las cuestiones básicas que hay que mirar.

El contenido mínimo del contrato de compraventa con pacto de arras tiene que incluir:

  • Identificación de las partes (con nombre, DNI y domicilio a efectos de notificaciones)
  • Identificación del objeto (qué es lo que se está vendiendo y comprando)
  • Precio de compra y forma de pago (si hay pagos adelantados, etc.)
  • Plazo para la entrega (otorgamiento de la escritura de compraventa)

El contenido de un “contrato de arras” depende de tres factores: de las partes, del objeto que se compra y de la revisión jurídica que se haga.

Lo anterior sería el esqueleto de unas “arras”, pero hay muchas otras cuestiones que pueden regularse de forma específica a favor de una u otra parte para dar mayor seguridad jurídica. Algunas de ellas ya son relativamente “estándar” en las prácticas de mercado (cuerpo cierto, libre de cargas, etc.), pero otras se derivan de la siempre necesaria revisión jurídica del inmueble. Como ejemplos de condiciones adicionales podríamos destacar:

  • Pactos sobre el estado jurídico de la vivienda en el momento de la entrega (cargas, arrendatarios, pago de impuestos, comunidad, contratos de suministro, etc.)
  • Pactos sobre estado físico de la vivienda en el momento de la entrega (sin muebles, con muebles, con electrodomésticos, recién pintada, etc.)
  • Condiciones suspensivas (necesidad de financiación, necesidad de permisos de obra, etc.)
  • Obligaciones entre la firma del contrato privado y el otorgamiento de la escritura (mantenimiento, obtención de licencias, legalizaciones, pago de impuestos, etc.)
  • Desplazamiento de riesgos del comprador al vendedor.
  • Otras garantías del vendedor.

¿Por qué no deben usarse modelos de arras?

Cuando buscas modelos de contrato por internet, puedes encontrar cosas como estas (aquí, aquí, aquí). No se trata de ejemplos estrambóticos rebuscados en las profundidades de la red, sino ejemplos que salen en la primera página de Google a fecha de este artículo. Además, en ocasiones se corre el riesgo de tomar modelos que ni siquiera pertenecen a nuestra jurisdicción, y que ponen el precio en pesos argentinos o se someten a la legislación mexicana.

Un modelo de contrato no solucionará cuestiones específicas. Por ello es necesario realizar una revisión jurídica y redactar un contrato adaptado.

Los modelos que hay en los enlaces que adjuntamos son todos ellos son correctos, pero distan mucho de ser contratos completos, puesto que son genéricos y regulan un negocio jurídico sin conocer ni a las partes ni el objeto sobre el que recae, por lo que no servirán de nada cuando surjan los problemas.

Un modelo de contrato bajado de Internet sería en términos médicos comparable con realizar una operación viendo un video de YouTube. La pericia y los conocimientos del profesional son claves en ambas cuestiones.

Los contratos son partes esenciales del negocio jurídico, puesto que son el elemento que lo tiene que regular, que tiene que indicar a las partes cómo deben actuar. Tienen tanta importancia como el inmueble o el dinero que se intercambian, con el agravante de que únicamente entran a escena cuando surgen los problemas.

Para concluir, antes de la firma de un “contrato de arras”, ya sea vendedor o comprador, es aconsejable buscar asesoramiento jurídico de abogados especializados en Derecho Inmobiliario para que revisen la situación del inmueble, asesoren sobre todos los aspectos relativos a la compraventa (forma de articularlo, financiación, impuestos, etc.) y preparen un contrato privado que garantice su posición. Al fin y al cabo, se está arriesgando una cantidad importante de dinero.