Antes de la escritura: Contrato de compraventa, contrato de arras, opción de compra

Es práctica habitual de mercado exigir antes del otorgamiento de la escritura, el pago de una “señal” que demuestre que hay verdadero interés en la transacción. El pago de esta “señal” se suele formalizar mediante la firma de algún documento privado entre las partes (sin intervención de notario), en el que se establecen las condiciones básicas en que tendrá lugar el otorgamiento de la escritura de compraventa y, por consiguiente, la transmisión del inmueble.

No todo lo que se firma antes de una escritura de compraventa son “las arras”; es muy importante conocer las consecuencias de las distintas figuras.

Este contrato previo, sea del tipo que sea, es de vital importancia, ya que supone el final de las negociaciones entre las partes y un compromiso serio para la compraventa, por ello, es necesario que contacte con un abogado con anterioridad para que analice la situación jurídica de la finca y negocie los términos de los contratos, especialmente porque el contrato puede beneficiarle o perjudicarle.

Los contratos privados obligan a las partes, por lo que es aconsejable que se asesore con un abogado desde el primer momento. Así, podrá analizar la situación de la vivienda y negociar el contenido del contrato, dándole seguridad jurídica.

Sea Ud. vendedor o comprador, los contratos previos vinculan plenamente a las partes, por lo que es necesario que sean negociados y redactados con detalle, siendo aconsejable acudir a un abogado especializado con anterioridad a la firma de cualquier documento.

  • Para el vendedor, este contrato supone una obligación, bien de entrega de la cosa -compraventa, arras-, bien de firma del contrato de compraventa -opción de compra-. Desde el momento de la firma, quedará obligado, por lo que no podrá continuar con las negociaciones con terceros.
  • Para el comprador, este contrato supone un compromiso de pago del precio -compraventa, arras-, bien una facultad de exigir la firma del contrato de compraventa -opción de compra. Por tanto, debe estar seguro de que es realmente el bien que quiere comprar, y haber realizado con anterioridad las comprobaciones básicas sobre la situación (física y jurídica) del inmueble.

En este post analizaremos de forma simplificada los principales tipos de contratos (compraventa, arras y opción de compra) y las consecuencias jurídicas de su incumplimiento.

Irrelevancia del nomen iuris (o “da igual lo que ponga”)

La “irrelevancia del nomen iuris” es un principio jurídico que señala que es indiferente cómo las partes hayan decidido llamar a una determinada figura jurídica, ya que las figuras jurídicas se definen por su configuración. En lenguaje coloquial, se dice que “las cosas son lo que son y no lo que las par­tes dicen que son”.

Empezamos con esta referencia porque es muy habitual encontrarse con contratos que dicen ser una cosa y luego resultan ser otra. Entre los casos más flagrantes que he encontrado en mi carrera profesional debo señalar un llamado “contrato de arrendamiento con opción de compra” que estaba configurado como una auténtica compraventa con precio aplazado, por lo que quien creía ser arrendatario, ya resultaba ser, jurídicamente, pleno propietario.

Por ello, es muy importante no quedarse con el título del contrato que nos presenten, sino analizarlo en profundidad para conocer exactamente el alcance de lo que estamos firmando. Además, dependiendo de si somos compradores o vendedores, la elección de una u otra modalidad puede beneficiarnos o perjudicarnos, en función de las posibilidades que tengamos de exigir o no el cumplimiento de la palabra dada. Por ejemplo, un comprador preferirá un contrato de opción frente a otras figuras, mientras que un vendedor preferirá una compraventa con pacto de arras penitenciales. La elección de una u otra figura es determinante para los intereses de las partes. Por ello, si tiene la menor duda, lo mejor es que contacte con nosotros para que podamos ayudarle.

Contrato privado de compraventa

¿Qué es?

El contrato de compraventa es aquél por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

A la firma del contrato privado de compraventa de un inmueble, se puede entregar una determinada cantidad a cuenta del precio, dicho pago se puede denominar de varias formas: arras confirmatorias, pago a cuenta o pago y señal. No deben confundirse las arras confirmatorias con las arras penitenciales, que trataremos más adelante; las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato.

El contrato de compraventa obliga a las partes a llevar a cabo el contrato, sin posibilidad de echarse para atrás.

Por lo que hemos señalado, vemos que el contrato obliga a hacer determinadas cosas (entregar cosa y precio), pero que no implica necesariamente la transmisión de la propiedad, hasta que no se produzca la entrega del bien (teoría del título y el modo).

En el caso de bienes inmuebles, esta entrega del bien (denominada traditio o tradición) se hace de forma simbólica en el otorgamiento de la escritura pública, por lo que teniendo un contrato (título) y el modo (entrega), se consuma la plena transmisión del dominio.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

El incumplimiento por cualquiera de las partes faculta a la parte contraria, de conformidad con el art. 1.124 CC a optar entre (i) exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o bien (ii) solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

Por ello decimos que el contrato de compraventa implica la obligación de comprar y vender porque, en caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede obligar a que se produzca la compraventa, sin que sea posible salirse del contrato «perdiendo lo entregado o abonando el duplo», como sí pasa en el contrato de compraventa con pacto de arras.

Contrato de arras

¿Qué es?

El mal denominado “contrato de arras” es en realidad un contrato de compraventa en se incluye un “pacto de arras” mediante el cual se entrega una parte determinada del precio a la que se les da la configuración de arras penitenciales, de conformidad con el artículo 1.454 CC.

Para que el contrato de «señal» o «arras» tenga la consideración de arras penitenciales (las más extendidas), tiene que venir expresamente configurado como tal, ya que de lo contrario, se entenderá que las arras son confirmatorias.

El contrato de arras, al igual que el contrato privado de compraventa obliga a las partes a entregar la cosa (vendedor) y pagar el precio (comprador). No obstante, la configuración de las arras como arras penitenciales permite que cualquiera de las partes pueda desistir libremente del contrato, sin más consecuencias que el perjuicio económico que supone abonar la “penitencia” fijada en las arras.

Dada la excepción que supone el conceder a las partes una facultad de desistimiento, las arras penitenciales deben estar expresamente configuradas como tales en el contrato de arras, de tal forma que, si nada se dice sobre la configuración de las mismas, no podrá entenderse que son arras penitenciales, sino arras confirmatorias.

A pesar de ser un verdadero contrato de compraventa, la importancia de la configuración de las arras penitenciales hace que normalmente se hable del “contrato de arras” o se oigan expresiones tales como “hemos firmado las arras”.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Las arras penitenciales suponen conceder a ambas partes una facultad de desistimiento del contrato de compraventa:

Si es el comprador quien desiste, perderá el importe que hubiera entregado en concepto de arras.

Por su parte, si es el vendedor quien desiste, tendrá que devolver las arras duplicadas, lo que supondrá devolver el importe que hubiera percibido del comprador y pagar de su propio bolsillo la misma cantidad, en concepto de “penitencia”.

¿Y las arras penales?

Reciben el nombre de arras penales aquellas que se configuran como una cláusula penal, según el artículo 1.152 CC y siguientes.

Sus efectos están a medio camino entre las arras confirmatorias y las penitenciales: en caso de incumplimiento, la parte incumplidora tiene abonar a la otra la pena fijada (como en las arras penitenciales), pero la parte cumplidora, además de recibir el pago de la pena, podrá optar (como en las arras confirmatorias) entre (i) exigir el cumplimiento o bien (ii) solicitar la resolución del contrato.

Contrato de opción de compra

¿Qué es?

El contrato de opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) concede a la otra (optante) la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y condiciones determinados.

Como consecuencia de lo anterior, el contrato de opción de compra únicamente obliga al concedente-vendedor, que tiene que mantener el bien sobre el que recae dentro de su patrimonio y estar en condiciones de vendérselo al optante-comprador.

En la opción de compra, el optante puede decidir libremente si quiere comprar o no, estando el vendedor obligado a vender.

El contrato de opción de compra puede concederse de forma gratuita u onerosa, en cuyo caso el concedente recibe un pago, denominado “prima de la opción” en contraprestación a la concesión del derecho.

Las partes pueden acordar libremente si dicha prima será independiente del precio de compra o si, por el contrario, en caso de ejercicio de la opción el importe entregado en concepto de prima se aplicará al precio de compra, disminuyéndolo, por lo que será de gran relevancia una adecuada redacción del contrato a fin de evitar disputas.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Para el optante-comprador, no puede hablarse propiamente de incumplimiento, ya que la opción de compra no le obliga a nada. No obstante, si decidiera no ejercitar la opción, sí sufrirá consecuencias económicas, ya que perderá el importe entregado en concepto de prima de la opción, por lo que el resultado no diferiría de las consecuencias que se derivarían de un contrato de arras.

Por el contrario, el concedente-vendedor sí puede incumplir sus obligaciones del contrato, ya que está obligado a otorgar la escritura de compraventa en caso de que el optante-comprador así le requiera en los términos previstos en el contrato de opción.

En caso de que el concedente-vendedor se negase a vender en los términos pactados, el optante-comprador podrá de conformidad con el art. 1.124 CC a optar entre (i) exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o bien (ii) solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

En todo caso, lo más aconsejable es que acuda a un abogado especializado en Derecho Inmobiliario para que redacte y negocie por Ud. los términos del contrato que quiera y, además, analice la situación de la finca antes de comprometerse. La terminología jurídica debe ser usada con precisión y es sumamente importante conocer las implicaciones del acto jurídico que se está firmando, especialmente cuando se está haciendo una operación inmobiliaria, con un alto coste económico.

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