Una visión europea sobre el alquiler vacacional

El pasado 2 de junio de 2016, la Comisión Europea publicó una comunicación al Parlamento Europeo, el Consejo Europeo, el Comité Económico y Social y el Comité de las Regiones denominada “A European agenda for the collaborative economy”, cuyo texto original en inglés podéis consultar en este enlace.

En dicho informe se realiza un análisis sobre la situación de la economía colaborativa en la Unión Europea y su incidencia con los sectores regulados, y propone soluciones regulatorias que permitan dar acomodo a la economía colaborativa dentro de los regímenes legales, sin perder garantías para los consumidores.

La Comisión considera que, si bien la economía colaborativa crea nuevas oportunidades para consumidores y empresarios, genera problemas respecto de la aplicación de los marcos legales existentes, al difuminar las líneas entre consumidor y proveedor, o la prestación de servicios profesionales o no profesionales.

En esta entrada nos centraremos especialmente en las propuestas que realiza sobre el alquiler vacacional, una figura en auge en un país tan eminentemente turístico como España.

¿Qué es la economía colaborativa?

La Comisión Europea señala que, a los efectos de su informe, se considera “economía colaborativa” los modelos de negocio en los que las actividades son facilitadas por plataformas colaborativas que crean un mercado abierto para el uso temporal de bienes o servicios a menudo ofrecidos por particulares, sin que suela conllevar un cambio de la titularidad.

La economía colaborativa estaría compuesta por tres tipos de agentes, en función de su papel:

  • Proveedores de servicios, que a su vez pueden ser de dos tipos:
    • Particulares, que prestan sus servicios de forma ocasional (“peers”)
    • Profesionales, que actúan dentro del ámbito propio de su actividad (“professional services providers”)
  • Usuarios de los servicios
  • Intermediarios, que conectan a través de una plataforma online, a los proveedores con los usuarios.

El informe de la Comisión Europea analiza un total de 5 puntos clave, si bien en esta entrada nos centraremos únicamente en tres de ellos, por ser los que tienen mayor relevancia respecto del alquiler vacacional.

Requisitos de acceso al mercado

Para la Comisión Europea, uno de los puntos clave es si la economía colaborativa puede sujetarse a los requisitos de entrada en el mercado que operan en algunos sectores, tales como licencias, autorizaciones, seguros obligatorios, condiciones mínimas, y que tradicionalmente se fueron creando para modelar la oferta ofreciendo una mayor protección para el consumidor.

En Baleares, bajo el argumento de armonizar la oferta turística en viviendas, se han incluido numerosas limitaciones de difícil cumplimiento para un particular.

Para la Comisión, las prohibiciones absolutas o restricciones cuantitativas de una actividad normalmente deberían ser el último recurso, únicamente aplicable en los casos en los que no hay otras soluciones menos restrictivas. Por ejemplo, prohibir totalmente el arrendamiento a corto plazo de apartamentos es difícil de justificar cuando el arrendamiento puede ser limitado a una serie de días al año. De esta forma, se permitiría el arrendamiento vacacional sin excluir las propiedades del arrendamiento a largo plazo.

En algunas zonas de Baleares, la presión del arrendamiento vacacional ha limitado notablemente las posibilidades de acceso al arrendamiento de vivienda.

De forma similar, la Comisión Europea propone, a los efectos de valorar el régimen aplicable a los proveedores de servicio, que se valore si se trata de un particular (de forma ocasional) o de un profesional (de forma habitual), pudiendo establecer limitaciones cuantitativas, como ya se hace en algunas ciudades de Europa. El particular, al no realizar la actividad de forma profesional, no quedaría sujeto a la normativa sectorial (Ley Turística), limitándose a una relación de carácter estrictamente civil.

En este sentido, señala la Comisión que puede trazarse la distinción en el importe de los ingresos anuales o el número de días que se arrienda a corto plazo.

En nuestra opinión, es una solución que puede ser satisfactoria, si bien los problemas surgirán sin duda a la hora de delimitar el número de días disponible para el alquiler de temporada. Para hacer una política en materia de vivienda que no excluya el alquiler de vivienda, la limitación debe ser tal que el beneficio económico de una y otra actividad (alquiler a corto vs. alquiler a largo) sean equiparables, ya que de lo contrario se optaría únicamente por el más rentable.

Protección de los consumidores

Relacionado directamente con lo anterior es la aplicabilidad de la normativa de defensa de consumidores y usuarios. Como señala el informe de la Comisión, “Tradicionalmente, la legislación de la UE en materia de consumidores y marketing ha sido diseñada para abarcar transacciones en las que una parte más débil necesita ser protegida (el consumidor)”. No obstante, en la economía colaborativa -prosigue el informe- se desdibujan estas líneas porque hay relaciones B2B (entre empresas), B2C (entre empresa y particular/consumidor) y C2C (entre particulares).

Por ello, resulta relevante saber cuándo se está ante una relación B2C y una C2C, ya que quien actúa como empresario con consumidores está obligado a cumplir una normativa distinta a quien no lo hace, motivo por el cual las relaciones B2C tienen para el consumidor garantías mucho mayores que las C2C.

Disfrazar de “economía colaborativa” una auténtica actividad empresarial supone un cambio en el régimen normativo aplicable.

Por el mero uso de una plataforma de economía colaborativa, no puede “disfrazarse” de economía colaborativa una auténtica actividad empresarial. Por ello la Comisión Europea da tres criterios para distinguir entre un supuesto y otro:

  • Frecuencia de los servicios: No puede quedar sujeto a la misma normativa quien alquila su casa brevemente en los períodos en los que no va a usarla, que quien pretende explotar inmuebles exclusivamente en régimen de arrendamiento vacacional.
  • Afán de lucro: este criterio ya está incluido en nuestra LAU, que para excluir los alquileres vacacionales incluye como uno de los requisitos “que se realice con finalidad lucrativa”. No obstante, como ya hemos señalado en otras ocasiones, entendemos que cualquier alquiler se hace con finalidad lucrativa.
  • Nivel de ingresos derivados de la actividad: La Comisión Europea considera que si los ingresos derivados de una actividad en la economía colaborativa suponen el grueso de los ingresos de un individuo, es probable que dicho individuo haya hecho de dicha actividad su actividad principal, motivo por el cual debería quedar sujeto a la normativa de protección de consumidores.

En nuestra opinión, estos criterios son también aplicables a la sujeción de licencias y permisos para el inicio de una actividad, ya que no es lo mismo quien ocasionalmente presta un servicio que quien desarrolla una actividad empresarial.

En el ámbito del alquiler vacacional, por ejemplo, entendemos que no pueden ser exigibles los mismos requisitos para quien alquila su casa durante cuatro o seis semanas en temporada alta, que quien explota viviendas (propias o ajenas) bajo esta modalidad, ya que es obvio que el segundo está haciendo una actividad turística, mientras que el primero no. Delimitar los espacios entre “economía colaborativa” y actividad empresarial a través de plataformas de economía colaborativa es, sin duda, la clave de futuras regulaciones.

El objetivo principal de la regulación no debe ser el objeto (la vivienda) sino el sujeto (el arrendador), ya que es él quien debería determinar la normativa aplicable, en función de si es particular o empresario.

La Comisión Europea propone en su informe que las propias plataformas creen mecanismos que permitan identificar a los proveedores bien como particulares bien como profesionales, para que los usuarios sepan la condición de quien contratan, ya que las garantías legales exigibles a unos y otros son distintas.

Fiscalidad

Otro de los puntos clave que trata la Comisión Europea en su informe es la fiscalidad aplicable. No cabe duda que la economía colaborativa no puede ser una máquina de sumergir economía y que todos los ingresos deben tributar.

Asimismo, señala que la economía colaborativa ha permitido nuevas oportunidades para evitar el fraude fiscal, ya que la economía colaborativa permite una trazabilidad de las relaciones económicas, y es posible pedir información a la plataforma sobre los ingresos obtenidos por los distintos proveedores.

No cabe duda de que los ingresos de la economía colaborativa deben declararse. No obstante, el problema está en la sujeción a IVA, ya que dependerá de la condición de empresario del prestador de servicios.

Por lo que se refiere a la tributación por IVA, no cabe duda que el empresario o profesional que realice prestaciones de servicio dentro del ámbito del impuesto deberá repercutirlo a sus consumidores. El problema está, nuevamente, en el ámbito subjetivo, ya que es necesario delimitar a partir de qué momento se adquiere dicha condición de empresario o profesional. La fiscalidad es sin duda un elemento clave, puesto que, en materia de alojamiento turístico, los hoteles de 4 estrellas o menos deben repercutir IVA al 10% y los de 5 estrellas, al 21%.

Entendemos que es imprescindible uniformar los criterios entre la normativa fiscal, la normativa de defensa de consumidores y usuarios y la normativa sectorial de aplicación (turismo, transportes, etc.), de tal forma que los criterios que separen entre consumidor y empresario se encuentren claramente delimitados.

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