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Responsabilidad de las agencias inmobiliarias en los contratos de reserva

deSalvador Real Estate Lawyer, Derecho Inmobiliario No Residentes
De un tiempo a esta parte, se ha venido generalizado por parte de numerosas agencias inmobiliarias la tendencia de exigir de los compradores la realización de un pago previo a la firma del contrato privado de compraventa con el propietario, o en sustitución de dicho contrato.La reciente sentencia SAP Baleares, 25/2018 de 26 de enero de 2018, ha puesto el acento sobre esta práctica, declarando la aplicación del Derecho de Consumidores y Usuarios a la intermediación inmobiliaria, la abusividad de determinadas cláusulas y la responsabilidad de la agencia inmobiliaria, condenada al pago de una indemnización al cliente interesado que finalmente no pudo comprar la vivienda.

Nombres de los contratos previos

Tal y como hemos señalado, es práctica habitual de mercado que la agencia inmobiliaria suscriba en nombre propio con los potenciales compradores de inmuebles un contrato para documentar, generalmente con un carácter preparatorio del contrato privado de compraventa, el pago de una determinada cantidad.
Estos pagos solicitados por la intermediaria suelen recogerse en documentos con nombres muy diversos, según la creatividad jurídica del redactor: “contrato de reserva”, “contrato de paga y señal”, incluso hay quienes lo denominan “compromiso de seriedad del comprador”, y otros nombres similares.
No obstante, en términos jurídicos el nombre que se le da a un documento es irrelevante, ya que lo verdaderamente importante es el conjunto de derechos y obligaciones que se crean para las partes (principio de irrelevancia del nomen iuris).Por ello, analizaremos a continuación el contenido “genérico” de estos documentos, si bien, como siempre, será necesario analizarlos específicamente para conocer su verdadero alcance.

Contenido de los contratos previos

El contenido de dichos documentos, con independencia de su nombre, suele ser bastante similar: se describe el inmueble, se detallan las condiciones en las que se producirá la compraventa y se entrega una cantidad a cuenta del precio de compra de la vivienda.Asimismo, dado que la inmobiliaria no tiene capacidad para vender inmuebles que no son de su propiedad (aunque exista un mandato de venta), dichos documentos suelen incluir alguna mención a la “posterior aceptación por parte del propietario”.
Este tipo de contratos de reserva suelen quedar condicionados a la posterior aceptación por parte del propietario.
En cuanto a las consecuencias del incumplimiento, se suele establecer que, en caso de que el vendedor no acepte la oferta, la inmobiliaria simplemente tiene que devolver los importes percibidos, mientras que si es el comprador quien desiste, pierde el importe entregado a cuenta del precio.Una vez analizado el contenido estándar de los documentos, veamos el conjunto de derechos y obligaciones que dicho documento crearía para cada una de las partes.

Responsabilidad de la inmobiliaria en los contratos preliminares

Aparentemente, en este tipo de contratos la agencia inmobiliaria no debería tener responsabilidad alguna en caso de desistimiento del vendedor por cuanto, en última instancia, la agencia es un mero intermediario que no puede responder de las actuaciones de su mandante. No obstante, en el caso analizado por la SAP Baleares, 25/2018 de 26 de enero de 2018 se dan una serie de hechos que hacen que el tribunal condene a la agencia inmobiliaria a abonar a los compradores el importe de 5.000 € más intereses y costas, además de los 5.000 € que ya fueron reintegrados en su momento.Los motivos que conducen al Tribunal a fallar en contra de la Agencia pueden resumirse en tres puntos principales:
Incapacidad de la agencia inmobiliaria para llevar a cabo el encargo al que se comprometió
De conformidad con el relato de la sentencia, la agencia asumió la venta de un inmueble que no podía ser comercializado como consecuencia de la necesidad de una notable regularización catastral.En este sentido, destaca dentro del relato que se firmó el contrato de reserva con el potencial comprador el 27 de julio de 2015, y no fue hasta el 13 de noviembre de 2015 cuando la agencia manifestó a la vendedora “necesito ver los papeles para contrastar que todo es correcto”.Es de destacar que la agencia aceptó de la Sra. Aurelia el mandato de venta de un inmueble que, registralmente constaba a nombre de sus suegros (como usufructuario) y su marido (como nudo propietario), todos ellos fallecidos. Se señala incluso que el nudo propietario había fallecido sin testamento en el año 2000.
Aplicación de la normativa de consumidores y usuarios
La sentencia, recogiendo varios pronunciamientos del Tribunal Supremo (STS de 15 de abril de 2014, 21 de abril de 2014, 24 de noviembre de 2015 y de 3 de junio de 2008), señala que es aplicable al contrato suscrito entre la agencia inmobiliaria y el cliente la normativa de consumidores y usuarios (recordemos que el vendedor ni comparece ni firma el documento).En este sentido, determina la abusividad y nulidad de la cláusula que permite el desistimiento por parte del vendedor (en este caso, manifestado a través de la única contraparte del contrato, la inmobiliaria), únicamente reintegrando las cantidades entregadas a cuenta, lo que genera un claro desequilibrio y falta de reciprocidad.
Falta de equilibrio contractual
El Tribunal señala que "La previsión de que el beneficio obtenido por los consumidores era la exclusiva, se compadece mal con el tenor literal del clausulado pese a la denominación "contrato de reserva" y no cumple con los criterios de reciprocidad."Ello implica que, a juicio del Tribunal, el contenido del contrato era el propio de un contrato privado de compraventa, así como eran proporcionales a un contrato de compraventa los importes entregados a cuenta.En consecuencia, la inmobiliaria no puede excluir su responsabilidad alegando que su única obligación era el compromiso de no comercialización, ya que dicha contraprestación no parece equilibrada a las obligaciones asumidas por el consumidor-comprador.En este sentido, entendemos que los errores en la redacción del contrato (configurado, como viene siendo habitual, como un contrato privado de compraventa), la mención a que el importe había sido entregado "en concepto de arras penitenciales" y la nulidad de la estipulación que permite el desistimiento con el mero reintegro de las cantidades han tenido también un papel relevante en la decisión del Tribunal.

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