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Más de 20 años de experiencia en el sector, con experiencia en inversiones inmobiliarias de todo tipo, residencial, retail, hotelero, logístico, etc.

Especializados en el asesoramiento jurídico en relación al Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción. Ofrecemos asesoramiento jurídico para aportar soluciones inmediatas y definitivas a todo tipo de cuestiones inmobiliarias.

Nuestra áreas de actuación son; Derecho Civil Inmobiliario, Derecho Hipotecario Registral, Derecho Urbanístico, Derecho de Promoción y Construcción, Derecho Tributario Inmobiliario, Derecho para no Residentes. Dentro de dichas áreas, somos expertos en la elaboración de contratos de compraventa de inmuebles, contratos de permuta, contratos de arras, contratos de arrendamiento hoteleros e industrias, contratos de obra, inscripción de inmuebles, regulación de activos, activos en rentabilidad, cooperativas de viviendas, expedientes urbanísticos tanto sancionadores como para restablecer el orden jurídico, asesoramiento tributario y todo tipo de tramitaciones para no residentes.

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El contrato de intermediación inmobiliaria

En esta entrada, no obstante, no vamos a hablar de los agentes inmobiliarios, de cuya labor ya hablamos en otras entradas (aquí, aquí), sino que nos centraremos en el documento esencial para todo agente inmobiliario: el contrato de intermediación inmobiliaria. El contrato de intermediación inmobiliaria es la base del trabajo de un agente inmobiliario ya que es el que regula las condiciones del mandato de venta que recibe por parte de su cliente.

¿Qué es el contrato de intermediación inmobiliaria?

El contrato de intermediación inmobiliaria, desde un punto de vista jurídico es un contrato atípico (no está regulado en ninguna ley), por lo que la mayor parte de su contenido se ha ido desarrollando por la jurisprudencia.

En esencia es un encargo del propietario del inmueble al agente para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, comercialice un determinado bien bajo una determinada forma jurídica (compraventa, arrendamiento, permuta, etc.) y en unas determinadas condiciones económicas, a cambio de un precio (honorarios) en caso de éxito de la operación.

Por el contrato de intermediación inmobiliaria, el cliente encarga al agente la comercialización de un inmueble en determinadas condiciones jurídicas y económicas, comprometiéndose a pagar los honorarios pactados en caso de que se cumpla el encargo.

Como curiosidad, aunque se hable de “Agencias inmobiliarias”, “agentes inmobiliarios” y haya un colegio profesional de “Agentes de la Propiedad Inmobiliaria” (A.P.I.), lo cierto es que la jurisprudencia ha negado que los encargos se rijan por la Ley del Contrato de Agencia, por lo que, en términos estrictamente jurídicos, sería más adecuado hablar de “mediadores inmobiliarios”.

¿Cómo se firma el contrato de intermediación inmobiliaria?

El contrato de intermediación inmobiliaria se suele recoger en la llamada “hoja de encargo”, que es sin duda un contrato vinculante para ambas partes. Se trata de un documento por el cual el agente recibe el encargo del cliente de iniciar la comercialización del inmueble, sin obligación de obtener un resultado.

La hoja de encargo debe cumplir con los requisitos de todo contrato e incluir la regulación necesaria para la relación entre el agente y su cliente: las partes contratantes, el objeto del contrato, las condiciones económicas de la comercialización, el plazo de vigencia del contrato y los honorarios del agente en caso de éxito. También es posible incluir otras cláusulas, como si existe exclusividad o no en el mandato o el momento de devengo de los honorarios.

La hoja de encargo es el contrato entre el propietario y el agente inmobiliario y debe regular todas las condiciones del mandato de venta: desde las condiciones de la venta hasta el plazo de duración del mandato.

Desde este despacho tenemos amplia experiencia en la preparación de este tipo de contratos, por lo que no dude en contactar con nosotros si desea que le preparemos un contrato personalizado para su agencia inmobiliaria, cubriendo los principales riesgos de su negocio.

¿A qué se obliga el agente inmobiliario?

Tal y como ha señalado el Tribunal Supremo (STS 21 de octubre de 2000), por el “contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final.

El contrato de intermediación inmobiliaria obliga al agente a poner los medios para que pueda perfeccionarse la misma, pero no a obtener un resultado concreto.

Esto implica, que la labor del agente, una vez firmada la hoja de encargo, se despliega en dos ámbitos distintos: el de comercialización, en la que el agente despliega determinados medios para lograr atraer a una contraparte para el negocio pretendido y, una vez se cuente con dos partes, el de mediación entre las partes, para ayudarles a alcanzar un acuerdo que se plasmará en un contrato.

Pero además de lo anterior, el agente inmobiliario tiene una serie de obligaciones accesorias derivadas de la regulación aplicable a la actividad:

  • Por un lado, tiene la obligación de cumplir, en cuanto a la oferta de inmuebles, con las obligaciones que se contienen en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Su incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas por incumplimiento de la normativa de consumo.
  • Por otro lado, como consecuencia de la actividad profesional, el Tribunal Supremo, en STS de 4 de julio de 1994, señaló que el agente inmobiliario debe conocer la verdadera situación jurídica y registral del inmueble que trata de vender, motivo por el cual debe extender una diligencia escrita en la que conste la situación de la finca.

El agente tiene la obligación legal de informar a las partes sobre la situación jurídica y registral del inmueble que trata de vender, así como facilitar la documentación señalada en el RD 515/1989.

En este sentido, como abogados especializados en Derecho Inmobiliario, debemos destacar que en muchas ocasiones la mera obtención de una nota simple no puede darnos información suficiente sobre la situación jurídica del inmueble, ya que es mucho más amplia de lo que se recoge en el Registro de la Propiedad. A pesar de ello, es cierto que el Registro nos puede facilitar gran parte de la información.

¿Cuándo tiene el agente derecho a cobrar honorarios?

El agente inmobiliario tiene derecho al cobro de los honorarios única y exclusivamente cuando se “perfecciona” la operación o, como ha señalado el Tribunal Supremo en STS de 20 de mayo de 2004 “cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente”.

En este sentido, es importante reseñar que el derecho al cobro de los honorarios por parte del agente, surge en el momento en que se suscribe el contrato privado, antes del otorgamiento de la escritura, salvo que en la hoja de encargo se haya acordado retrasar su pago al momento de la consumación de la operación, esto es, el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.

El agente tiene derecho a cobrar sus honorarios desde el momento de la firma del contrato de arras, siempre que no tenga una condición suspensiva, y salvo que las partes hayan acordado retrasar el devengo al momento del otorgamiento de la escritura.

A pesar de ello, si la operación se encuentra condicionada suspensivamente, el agente no tendrá derecho al cobro de los honorarios en tanto en cuanto no se cumpla dicha condición, puesto que se entiende que no se ha llegado a perfeccionar la operación.

En una línea similar, la SAP Baleares de 19 de marzo de 2012 establece que dado “la doctrina ha venido calificando tales contratos de arras como de compraventa existente pero no perfecta” si, en unos de la facultad de desistimiento de la compraventa una de las partes desistiera del contrato, no puede entenderse que el intermediario tenga derecho al cobro de su comisión, pues su intermediación no concluyó en una compraventa.

¿Puede el agente firmar el contrato de arras en nombre del cliente?

Dentro de las hojas de encargo, es habitual que la propia agencia incluya que el cliente le autoriza a percibir cantidades como señal del contrato de compra. A pesar de ello, dicha autorización a percibir cantidades no implica que la compraventa se perfeccione, sino que se necesitará la ratificación expresa del cliente. Hasta que el cliente no acepte expresamente el negocio jurídico, no puede entenderse que hay compraventa, lo cual puede causar importantes perjuicios a los compradores en caso de que inicien determinadas actuaciones bajo dicha expectativa.

Como abogados, desaconsejamos tanto a agencias inmobiliarias como a particulares que la agencia pueda percibir cantidades en nombre de su cliente, porque el documento que firme la agencia inmobiliaria no es vinculante para el propietario.

El agente inmobiliario no puede suscribir ningún documento vinculante para su cliente si no tiene un poder expreso, motivo por el cual siempre es aconsejable esperar al momento en que el propietario pueda firmar el contrato para entregar cantidades a cuenta.

Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en STS de 7 de marzo de 1994, al señalar que “La recepción de arras por el Agente mediador no implica un tácito apoderamiento a su favor para disponer de bienes inmuebles, sino solo en cuanto forman parte de la gestión y tramitación encargada al agente”.

Sólo el propietario o aquéllos expresamente apoderados por él pueden firmar un contrato privado de compraventa que sea válidamente vinculante para las partes.

Además de lo anterior, en algunas ocasiones la jurisprudencia ha encontrado responsabilidad de la agencia inmobiliaria en el supuesto de que, firmadas las arras con la inmobiliaria, el vendedor desistía con posterioridad del contrato, tal y como explicamos en esta entrada.

Por tanto, salvo que el agente inmobiliario haya recibido de su cliente un poder notarial expreso para la venta, el agente únicamente podrá actuar como mandatario de su cliente, quien deberá ratificar en todo caso las actuaciones del agente en su nombre.

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