deSalvador Real Estate Lawyers - Abogados especialistas en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción.

Más de 20 años de experiencia en el sector, con experiencia en inversiones inmobiliarias de todo tipo, residencial, retail, hotelero, logístico, etc.

Especializados en el asesoramiento jurídico en relación al Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción. Ofrecemos asesoramiento jurídico para aportar soluciones inmediatas y definitivas a todo tipo de cuestiones inmobiliarias.

Nuestra áreas de actuación son; Derecho Civil Inmobiliario, Derecho Hipotecario Registral, Derecho Urbanístico, Derecho de Promoción y Construcción, Derecho Tributario Inmobiliario, Derecho para no Residentes. Dentro de dichas áreas, somos expertos en la elaboración de contratos de compraventa de inmuebles, contratos de permuta, contratos de arras, contratos de arrendamiento hoteleros e industrias, contratos de obra, inscripción de inmuebles, regulación de activos, activos en rentabilidad, cooperativas de viviendas, expedientes urbanísticos tanto sancionadores como para restablecer el orden jurídico, asesoramiento tributario y todo tipo de tramitaciones para no residentes.

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Antes de la escritura: Contrato de compraventa, contrato de arras, opción de compra

Es práctica habitual de mercado exigir antes del otorgamiento de la escritura, el pago de una “señal” que demuestre que hay verdadero interés en la transacción. El pago de esta “señal” se suele formalizar mediante la firma de algún documento privado entre las partes (sin intervención de notario), en el que se establecen las condiciones básicas en que tendrá lugar el otorgamiento de la escritura de compraventa y, por consiguiente, la transmisión del inmueble.

No todo lo que se firma antes de una escritura de compraventa son “las arras”; es muy importante conocer las consecuencias de las distintas figuras.

Este contrato previo, sea del tipo que sea, es de vital importancia, ya que supone el final de las negociaciones entre las partes y un compromiso serio para la compraventa, por ello, es necesario que contacte con un abogado con anterioridad para que analice la situación jurídica de la finca y negocie los términos de los contratos, especialmente porque el contrato puede beneficiarle o perjudicarle.

Los contratos privados obligan a las partes, por lo que es aconsejable que se asesore con un abogado desde el primer momento. Así, podrá analizar la situación de la vivienda y negociar el contenido del contrato, dándole seguridad jurídica.

Sea Ud. vendedor o comprador, los contratos previos vinculan plenamente a las partes, por lo que es necesario que sean negociados y redactados con detalle, siendo aconsejable acudir a un abogado especializado con anterioridad a la firma de cualquier documento.

» Para el vendedor, este contrato supone una obligación, bien de entrega de la cosa -compraventa, arras-, bien de firma del contrato de compraventa -opción de compra-. Desde el momento de la firma, quedará obligado, por lo que no podrá continuar con las negociaciones con terceros.

» Para el comprador, este contrato supone un compromiso de pago del precio -compraventa, arras-, bien una facultad de exigir la firma del contrato de compraventa -opción de compra. Por tanto, debe estar seguro de que es realmente el bien que quiere comprar, y haber realizado con anterioridad las comprobaciones básicas sobre la situación (física y jurídica) del inmueble.

En este post analizaremos de forma simplificada los principales tipos de contratos (compraventa, arras y opción de compra) y las consecuencias jurídicas de su incumplimiento.

Irrelevancia del nomen iuris (o “da igual lo que ponga”)

La “irrelevancia del nomen iuris” es un principio jurídico que señala que es indiferente cómo las partes hayan decidido llamar a una determinada figura jurídica, ya que las figuras jurídicas se definen por su configuración. En lenguaje coloquial, se dice que “las cosas son lo que son y no lo que las par­tes dicen que son”.

Empezamos con esta referencia porque es muy habitual encontrarse con contratos que dicen ser una cosa y luego resultan ser otra. Entre los casos más flagrantes que he encontrado en mi carrera profesional debo señalar un llamado “contrato de arrendamiento con opción de compra” que estaba configurado como una auténtica compraventa con precio aplazado, por lo que quien creía ser arrendatario, ya resultaba ser, jurídicamente, pleno propietario.

Por ello, es muy importante no quedarse con el título del contrato que nos presenten, sino analizarlo en profundidad para conocer exactamente el alcance de lo que estamos firmando. Además, dependiendo de si somos compradores o vendedores, la elección de una u otra modalidad puede beneficiarnos o perjudicarnos, en función de las posibilidades que tengamos de exigir o no el cumplimiento de la palabra dada. Por ejemplo, un comprador preferirá un contrato de opción frente a otras figuras, mientras que un vendedor preferirá una compraventa con pacto de arras penitenciales. La elección de una u otra figura es determinante para los intereses de las partes. Por ello, si tiene la menor duda, lo mejor es que contacte con nosotros para que podamos ayudarle.


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