deSalvador Real Estate Lawyers - Abogados especialistas en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción.

Más de 20 años de experiencia en el sector, con experiencia en inversiones inmobiliarias de todo tipo, residencial, retail, hotelero, logístico, etc.

Especializados en el asesoramiento jurídico en relación al Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción. Ofrecemos asesoramiento jurídico para aportar soluciones inmediatas y definitivas a todo tipo de cuestiones inmobiliarias.

Nuestra áreas de actuación son; Derecho Civil Inmobiliario, Derecho Hipotecario Registral, Derecho Urbanístico, Derecho de Promoción y Construcción, Derecho Tributario Inmobiliario, Derecho para no Residentes. Dentro de dichas áreas, somos expertos en la elaboración de contratos de compraventa de inmuebles, contratos de permuta, contratos de arras, contratos de arrendamiento hoteleros e industrias, contratos de obra, inscripción de inmuebles, regulación de activos, activos en rentabilidad, cooperativas de viviendas, expedientes urbanísticos tanto sancionadores como para restablecer el orden jurídico, asesoramiento tributario y todo tipo de tramitaciones para no residentes.

Asesoramiento jurídico a nivel nacional en todas las provincias de España, con oficinas físicas en Madrid y Mallorca. Atención personalizada vía email o teléfono.

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deSalvador Real Estate Lawyer, Derecho Inmobiliario No Residentes
Responsabilidad de las agencias inmobiliarias en los contratos de reserva
3 abril, 2018

¿Qué debe incluir un contrato de alquiler?

Cloceup of businessman hands signing a document or contract.

En deSalvador Real Estate Lawyers entendemos que una de las principales fuentes de conflictos en los arrendamientos se derivan de una falta de claridad en el contrato firmado. A veces, que un contrato sea "sencillo", no implica que vaya a ser sencilla su interpretación.

Un contrato tiene que ser claro y completo, redactado por un profesional (abogado) con experiencia en la materia.

Cuando los clientes nos piden que preparemos el contrato de alquiler de su vivienda, nos suelen decir la dirección del inmueble y la renta mensual que han pactado, entendiendo que esos son los únicos datos que necesitamos para prepararlo.

Aunque con tan pocos datos sea posible prepararlo, lo cierto es que dicho contrato no podrá ser un contrato personalizado, por cuanto lo máximo que podremos hacer es adaptar un modelo estándar, como los que se descargan gratuitamente de internet o se compran en los estancos. Pero eso no supone que estemos haciendo un buen contrato.

Redactar un contrato de arrendamiento puede ser tan sencillo como escribir:

“Ticio arrienda a Cayo la vivienda sita en la c/ Mayor nº 1, por una renta mensual de 200 €. Para el resto de las cuestiones será de aplicación la LAU”.

Lo anterior es suficiente para regular un arrendamiento: identifica a las partes, el objeto, determina una renta y hasta establece, por omisión, el plazo de duración del arrendamiento. Pero además, para otras cuestiones no esenciales del arrendamiento, se remite al régimen legal supletorio. En apenas dos líneas hemos redactado un contrato de arrendamiento, pero deja muchas cuestiones que deben ser interpretadas acudiendo a la Ley y la jurisprudencia.

En la interpretación de los contratos es tan importante lo que se dice como lo que no se dice: para entender lo que no dice el contrato, tendremos que acudir a la ley y a la jurisprudencia.

Un contrato de dos líneas como el anterior es un claro ejemplo: todo el régimen legal del contrato no se recoge expresamente, por lo que exige un profundo conocimiento de la Ley (¿Hay prórrogas? ¿Debe entregarse fianza? ¿Qué obligado cumplimiento tiene para cada una de las partes? ¿Quién paga los gastos de comunidad? ¿Quién se hace cargo de las reparaciones?).

El contrato debe ser sencillo pero completo, estableciendo claramente los derechos y obligaciones de ambas partes.

A continuación, acompañamos un listado del contenido que, en nuestra opinión, debería incluir un contrato de arrendamiento:

Identificación de las partes.
  • Nombre y apellido del/de los arrendador/es
  • DNI/NIE del/de los arrendador/es
  • Dirección del/de los arrendador/es
  • Nombre y apellido del/de los arrendatario/s
  • DNI/NIE del/de los arrendatario/s
  • Dirección del/de los arrendatario/s
  • Mismos datos del fiador solidario, en su caso
Identificación del inmueble
Entendemos que es aconsejable incluir los siguientes puntos:
  • Dirección del inmueble
  • Descripción registral del inmueble
  • Datos registrales del inmueble
  • Situación de cargas y gravámenes
  • Referencia catastral (imprescindible a efectos fiscales)
  • Situación de comunidad de propietarios
  • Si se alquila amueblada o no
Plazo del arrendamiento
  • Duración del arrendamiento (respetando los mínimos legales) y prórrogas (si se pactan superiores a las mínimas legales)
  • Facultad de desistimiento (a partir de los 6 meses o antes)
  • Indemnización en caso de desistimiento (cuál y como aplica -art. 11 LAU)
Condiciones de renta y garantías
  • Renta (mensual o anual). Si el contrato no se inicia el día 1 de un mes, señalar que se paga medio mes para ajustar la renta a mensualidades naturales
  • Forma de pago (transferencia, efectivo, etc.)
  • Forma de actualizar la renta (IPC, porcentaje fijo, etc.)
  • Fianza y garantías adicionales (depósito, avales, etc.)
  • Penalizaciones por incumplimientos
Gastos
  • Suministros (incluidos en la comunidad, independientes, etc. cambio de titularidad/cambio de domiciliación, plazo para hacerlo y devolución del inmueble)
  • IBI
  • Tasas municipales (vado permanente, basuras, etc.)
  • Coste de seguro de hogar
Conservación y mantenimiento
  • Obras a cargo del arrendador (habitabilidad)
  • Obras a cargo del arrendatario (daños causados, conservación, mantenimiento y pequeñas reparaciones)
  • Condiciones especiales de conservación (azulejos, color paredes, toldos, etc.)
Otras cuestiones
  • Aplicación del derecho de adquisición preferente
  • Autorización cesión y subarriendo
  • Autorización / prohibición de mascotas
  • Otras autorizaciones/prohibiciones específicas

Para poder hacer un arrendamiento completo, es necesario hacer un ejercicio por parte de todas las partes implicadas sobre lo que realmente desean hacer con el inmueble, y es siempre aconsejable contar con los servicios de un abogado especializado. Por ello, hemos preparado un formulario con los aspectos principales que pueden incluirse en un contrato de alquiler y que puedes descargar.

En deSalvador Real Estate Lawyers creemos que los contratos, especialmente cuando regulan una relación a medio o a largo plazo como es un arrendamiento, deben ser sencillos de interpretar, lo que exige un esfuerzo en la redacción para hacerlo con un lenguaje claro y accesible, pero a la vez tienen que ser documentos completos, que regulen exhaustivamente los derechos y obligaciones de las partes, de tal forma que el contrato pueda entenderse por sí solo, sin que sea necesario acudir a fuentes externas para interpretarlo, ya que solo de esta manera ambas partes podrán estar seguras de que conocen exactamente a lo que se comprometen en el momento de la firma.

Si tiene cualquier duda sobre el contenido de esta entrada, póngase en contacto con nosotros bien a través del formulario de contacto o a través de las redes sociales.

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