deSalvador Real Estate Lawyers - Abogados especialistas en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción.

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Especializados en el asesoramiento jurídico en relación al Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción. Ofrecemos asesoramiento jurídico para aportar soluciones inmediatas y definitivas a todo tipo de cuestiones inmobiliarias.

Nuestra áreas de actuación son; Derecho Civil Inmobiliario, Derecho Hipotecario Registral, Derecho Urbanístico, Derecho de Promoción y Construcción, Derecho Tributario Inmobiliario, Derecho para no Residentes. Dentro de dichas áreas, somos expertos en la elaboración de contratos de compraventa de inmuebles, contratos de permuta, contratos de arras, contratos de arrendamiento hoteleros e industrias, contratos de obra, inscripción de inmuebles, regulación de activos, activos en rentabilidad, cooperativas de viviendas, expedientes urbanísticos tanto sancionadores como para restablecer el orden jurídico, asesoramiento tributario y todo tipo de tramitaciones para no residentes.

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El contrato de intermediación inmobiliaria
3 julio, 2018

¿Es correcto este contrato?

Una de las consultas más reiteradas en los despachos de abogados que nos dedicamos al Derecho Inmobiliario consiste en solicitar una revisión del contrato de arrendamiento para saber si “es correcto”.

No obstante, en materia de Derecho de Contratos, no se trata de “corrección” o “incorrección”, ya que los contratos no son ecuaciones matemáticas cuyo resultado sea automático: hay tantos contratos como abogados, ya que cada uno tiene una experiencia y visión distinta de una relación de arrendamiento.

Por ello, si bien no podemos hablar de contratos correctos, sí que es cierto que hay contratos mejores que otros, en la medida en que se adaptan mejor a las necesidades del cliente y del inmueble y regulan de forma más completa y clara la relación jurídica,

Un contrato, de cualquier tipo, debe ser un traje a medida, ya que tiene que contemplar las peculiaridades de la operación y de las partes. En las operaciones inmobiliarias, además, las peculiaridades de cada inmueble.

Los principales problemas que tenemos cuando atendemos consultas de clientes que vienen con un borrador (o, en muchos casos, con el contrato ya firmado) se podrían resumir en tres grandes bloques: (i) Falta de contenido, (ii) falta de claridad y (iii) cláusulas contrarias a la Ley.

Falta de contenido

La falta de contenido es uno de los principales defectos en los contratos de arrendamiento. Como siempre decimos a nuestros clientes, a la hora de leer un contrato, en general, es tan importante conocer y entender tanto “lo que pone” como “lo que no pone”.

El valor añadido de asesorarse con un abogado especializado, como los del equipo de deSalvador Real Estate Lawyers, es que cuando leemos un contrato tenemos en la cabeza tanto la legislación aplicable como los últimos pronunciamientos de los tribunales, además de la experiencia que da la especialización, por lo que podemos explicar a nuestros clientes todo “lo que no pone” el contrato que nos presentan, tal y como decimos en nuestro blog y en idealista.

Por poner algunos ejemplos claros en los que la regulación legal aplica aunque el contrato no lo establezca claramente, tenemos los siguoentes:

  • Si es un arrendamiento de vivienda el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue hasta tres años de duración (art. 9 LAU).
  • En caso de venta o ejecución hipotecaria se extingue el arrendamiento (art. 13 y 14 LAU).
  • A quién corresponde cada reparación. Generalmente los contratos se limitan a poner una remisión al artículo 21 LAU, que tiene que ser interpretada a la luz de la numerosa jurisprudencia al respecto. Uno de los temas más controvertidos es el de las “pequeñas reparaciones”, por lo que siempre es aconsejable tratar de buscar una regulación que deje menos lugar a interpretaciones y dudas.

Al hilo de lo señalado sobre la ejecución hipotecaria, es muy importante solicitar nota simple del inmueble no sólo para conocer quién es el propietario / usufructuario (que son los únicos que deben figurar como arrendadores), sino también las cargas que pesan sobre la finca, ya que, en caso de ejecución de la hipoteca, el arrendatario es el que será desahuciado, incluso cuando estuviera pagando la renta diligentemente.

Falta de claridad

Hay contratos que directamente no hay por donde cogerlos. Hay contratos que no se entienden, hay otros que en dos párrafos son capaces de contradecirse, otros en los que la regulación de algo en concreto está repartido por varias cláusulas, o los “Contratos Frankenstein”, que son el resultado del extendido “corta-pega”.

Hay “Contratos Frankenstein”, hechos con trozos de otros contratos, que resultan en un contrato complejo y oscuro de entender.

Redactar un buen contrato requiere paciencia y conocimiento, estructurar el contenido en las cláusulas que sean necesarias y regular las cosas de forma clara. Un contrato (de cualquier tipo) tiene que ser un documento coherente, sin contradicciones, claro y fácil de entender, de tal forma que quien que lo lea entienda perfectamente tanto sus derechos y sus obligaciones.

Una prueba de la necesidad de una redacción de contratos completa y clara son los arrendamientos de larga duración (15 a 25 años) que en muchas ocasiones hacemos en deSalvador Real Estate Lawyers para nuestros clientes empresariales. En este tipo de contratos la claridad y plenitud del contenido son esenciales, por cuanto en caso de un potencial conflicto dentro de 10 años, probablemente las partes que tenga que resolverlo no serán las mismas que negociaron el contrato (ni tan siquiera los abogados).

Cláusulas contrarias a la ley

Gracias a las reiteradas sentencias de los tribunales en materia hipotecaria (cláusulas suelo, IRPH, swaps, multidivisa, gastos de formalización, etc.) se ha puesto de moda el concepto de cláusula abusiva por falta de transparencia.

En los arrendamientos de arrendamientos suscritos entre particulares (que suelen ser la gran mayoría) no hay cláusulas abusivas, por cuanto dicho concepto solo aplica a las relaciones entre empresas y consumidores y usuarios, en aplicación de la LGDCU y la normativa europea de consumidores y usuarios.

Los contratos de arrendamiento no tienen cláusulas abusivas (porque no suelen ser entre empresas y consumidores), pero sí pueden tener cláusulas nulas por ser contrarias a la LAU.

No obstante, la libertad de regulación en un contrato de arrendamiento de vivienda, por ejemplo, está limitada por la ley y, en concreto, por el artículo 6 de la LAU, que establece que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

Es un tema que ya hemos tratado en varias ocasiones, tanto en nuestro blog, como en idealista.

Muchas veces hemos tenido clientes que, tras venir con un contrato ya firmado, les hemos informado de que muchas de las cláusulas incluidas en el contrato eran nulas de pleno derecho, sencillamente porque la LAU lo dispone de esta forma y que, por tanto, no podían hacer uso de los derechos que, cuando firmaron el contrato, creían tener.

Es necesario acudir a un abogado especializado para que revise el contrato antes de firmarlo.

Por todo lo anterior, si bien no podemos hablar de contratos “correctos” o “incorrectos”, sí que es necesario que un abogado revise el contrato de arrendamiento que vayamos a suscribir (ya seamos arrendadores o arrendatarios), para asegurarnos de que es completo, claro y no contiene cláusulas contrarias a la Ley.