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Los distintos profesionales que intervienen en una compraventa

Aunque la intervención de la mayoría de los profesionales en un proceso de compraventa es voluntaria, a la hora de comprar un inmueble, ya sea vivienda, local o un terreno donde construir, es aconsejable dejarse asesorar por profesionales expertos en la materia antes de la firma de cualquier documento.

En el mercado inmobiliario operan varios profesionales y cada uno tiene unas limitaciones en cuanto a su intervención, por lo que es importante conocer el ámbito de actuación de todos y cada uno de ellos.

Profesionales de una compraventa

Agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios o las inmobiliarias son los profesionales comerciales que intervienen en una compraventa. El agente inmobiliario tiene información de primera mano sobre el mercado en que interviene, por lo que ayuda a determinar el precio de venta de un inmueble y conoce las técnicas adecuadas para comercializar el inmueble. Además, a través de su cartera de clientes, el agente inmobiliario reúne los requisitos para unir oferta y demanda, encontrando compradores y vendedores y facilitando el proceso de comercialización.
La labor del agente inmobiliario es intervenir en el mercado buscando un comprador para cada inmueble, o un inmueble para cada comprador.
Además de la labor estrictamente comercial, en algunas ocasiones las agencias inmobiliarias pueden prestar servicios adicionales a sus clientes, por lo que es imprescindible saber qué servicios nos van a prestar a cambio de los honorarios que van a percibir. No obstante, su labor principal es la intermediación inmobiliaria, y no es obligatorio que tengan formación jurídica ni que presten asesoramiento jurídico, lo que en muchas ocasiones hace necesaria la intervención de un abogado. Además, desde el 5 de junio de 2000 (RD-Ley 4/2000), la intervención inmobiliaria está totalmente liberalizada, por lo que no es necesario que el Agente Inmobiliario tenga ningún título ni pertenezca a los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Abogado
El abogado es un profesional jurídico que interviene asesorando únicamente a una de las partes, y garantizando que la operación es jurídicamente segura para sus intereses. Contrariamente a lo que se cree, el abogado no sirve únicamente para interponer pleitos sino, en muchas ocasiones, para evitarlos. Entre las funciones del abogado están la consulta, consejo y asesoramiento jurídico; así como la elaboración de dictámenes jurídicos, redacción de contratos y otros documentos para formalizar actos y negocios jurídicos.
De todos los intervinientes, el abogado es el único que vea exclusivamente por los intereses de su cliente
En una compraventa de inmuebles, el abogado inmobiliario especializado realizará las siguientes actuaciones:
  1. Revisión completa de la situación jurídica de la finca, asegurándose de que no aparezcan problemas futuros. En este sentido, las revisiones de un abogado abarcarán las cinco realidades inmobiliarias, comunicándote cualquier riesgo que pueda haber.
  2. Redacción y negociación de todos los documentos que se firmen. En Derecho, es tan importante lo que dice un documento como lo que no dice, por lo que deben ser redactados (y leídos) por profesionales que sepan interpretarlos.
  3. Defensa de los intereses de su cliente. El abogado es siempre asesor de una de las partes, procurando que la operación sea segura para esa parte.El abogado es asesor jurídico de parte, por lo que solo asesora a su cliente, garantizando que el negocio sea seguro para él. Además, podrá resolver de primera mano las dudas legales que tengas en relación con la operación.
Si decides contratarlo, busca uno que esté especializado en materia inmobiliaria, ya que tendrá mayor capacidad para detectar problemas y darles solución. Aunque a priori parezca un gasto innecesario en la compraventa, ten en cuenta que si hubiera cualquier problema con la compra y quisieras reclamar al vendedor, probablemente acabaríais en un juicio, por lo que sería una respuesta tardía, de costes elevados y no siempre se garantizaría el éxito.
Banco
El banco es el profesional financiero al que necesitas acudir en caso de que necesites un préstamo para comprar el inmueble. El banco analizará la solvencia de su cliente y las garantías que aporta, para valorar la viabilidad de concederle un préstamo conforme a determinados criterios fijados internamente por el propio banco.
El banco analizará la viabilidad del préstamo y valorará las garantías que ofrece su cliente.
La garantía principal que aportará el cliente es la constitución de una hipoteca sobre la finca que va a comprar, por lo que el banco analizará si es viable dicha constitución y si se ajusta a sus parámetros, pudiendo exigir garantías adicionales en caso de creerlo conveniente.
Notaría
El notario es un profesional jurídico público que, por haber aprobado unas oposiciones, está habilitado para dar fe pública.Aunque su intervención no es obligatoria, los efectos jurídicos de la fe pública hacen que sea altamente aconsejable formalizar la compraventa en escritura pública.
El notario comprueba la capacidad de quien compra y vende, da fe pública del acto que se realiza y puede asesorar a las partes, pero siempre de forma neutra.
Además de dar fe del negocio, comprobar determinadas cuestiones y hacer un juicio de suficiencia, si no han intervenido con anterioridad abogados de parte en la compraventa, el notario puede articular jurídicamente la operación, aunque siempre lo hará de forma neutra, intentando no beneficiar ni perjudicar a ninguna de las partes, y ateniéndose estrictamente a lo que hayan pactado, aun cuando pueda ser contrario a los intereses de una de las partes. Al ser un jurista neutro, decimos que el notario informa, pero no asesora.
Gestoría
La gestoría es un profesional administrativo, cuya intervención libera al comprador de realizar los trámites posteriores a la compraventa (pago de impuestos, presentación en el Registro de la Propiedad, etc.). Aunque su contratación es voluntaria, en caso de que necesites un préstamo hipotecario el Banco te exigirá la contratación de una gestoría para garantizarse la inscripción de su hipoteca.
La gestoría lleva a cabo los trámites administrativos. El banco la impone para asegurarse de que se inscriba la hipoteca.
Aunque su factura parezca muy abultada (hasta un 15% del precio de compra), en realidad la gestoría lo que hace es constituir una provisión de fondos, que servirá para pagar las cosas en tu nombre (impuestos, factura del notario, factura del Registro de la Propiedad, etc.). Cuando haya finalizado los trámites, la gestoría deberá devolverte toda la documentación y el dinero que hubiera sobrado después de abonar todos los costes.
Registro de la Propiedad
Es otro profesional jurídico de carácter público. Su intervención es voluntaria, salvo en los casos de constitución de hipoteca y otros derechos reales, cuya inscripción es obligatoria.
El Registrador de la Propiedad es el encargado de calificar e inscribir los derechos reales que se constituyen sobre los inmuebles, realizando un segundo control jurídico.
Además de inscribir la propiedad, antes de la compra se puede solicitar determinada información sobre el inmueble, para conocer parte de su situación jurídica.Tener un inmueble adecuadamente inscrito en el Registro de la Propiedad aumenta su valor y evita contratiempos de cara a futuras transmisiones.
Arquitecto
Por último, y aunque no suele ser muy habitual, es aconsejable contar con los servicios de un arquitecto por dos motivos principales:
  1. Porque puede aportarnos su opinión experta sobre la situación estructural del inmueble (si esa pequeña grieta que hay es relevante o no, si el edificio puede tener aluminosis, etc.)
  2. Porque en caso de querer construir o realizar una reforma con redistribución, serán necesarios sus servicios para que la vivienda cumpla con la normativa aplicable.
Un arquitecto puede aportarnos seguridad sobre el estado de conservación del inmueble que adquirimos.
Especialmente relevante es contar con él desde las primeras etapas si lo que estamos comprando es una vivienda para reformar o un terreno donde construir, ya que podrá informarnos de las distintas opciones que tenemos (y que influirán en el precio).

De todo lo anterior puede observarse que cada uno de los profesionales intervinientes tiene una misión distinta y complementaria con los restantes agentes, por lo que en pocas ocasiones (salvo que lo digan expresamente), no ofrecen los servicios que prestaría otro de los profesionales.

Por todo ello, le aconsejamos que contrate siempre los servicios de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario para que le asesore en el proceso de compraventa.

Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros.

Pelayo de Salvador
Pelayo de Salvador
Pelayo de Salvador es Licenciado en Derecho (2006) y Administración y Dirección de Empresas (2007) ICADE E-3 por la Universidad Pontificia Comillas de Madrid. Tras la doble licenciatura, obtuvo Máster en Derecho Empresarial por el Centro de Estudios Garrigues y la Harvard Law School (2009) y es Experto Universitario en Derecho Urbanístico y Ordenación del Territorio por la UIB (2016). Adicionalmente, ha realizado estudios empresariales a nivel internacional en la École de Management de Lyon (Lyon, Francia), y habla fluidamente castellano, inglés y francés. Inició su trayectoria profesional en el Departamento de Derecho Mercantil Inmobiliario de Garrigues, donde prestó asesoramiento jurídico en las mayores operaciones inmobiliarias de este país. Tras ello, funda deSalvador Real Estate Lawyers, una boutique legal centrada exclusivamente en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción. A lo largo de su carrera, Pelayo de Salvador ha tenido ocasión de asesorar en materia inmobiliaria a distintos perfiles de clientes, incluyendo fondos de inversión, family offices, aseguradoras, promotoras y constructoras, cadenas de distribución de alimentación, cadenas de restauración, agencias inmobiliarias, etc, así como clientes particulares en todo tipo .

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