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La afección real del inmueble al pago de las cuotas de Comunidad

En nuestro post relativo a las cuestiones básicas que debe conocer todo comprador a la hora de adquirir su vivienda, señalábamos determinadas cuestiones que era recomendable confirmar en relación con la situación de la Comunidad de Propietarios.

Entre las cuestiones señaladas, hacíamos especial referencia a la necesidad de confirmar la situación de pagos de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, señalando además que, en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, el vendedor debe aportar un certificado emitido por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente de la Comunidad, en el que se informe de la existencia de cuotas pendientes.

El comprador de una vivienda responde de las deudas que haya dejado su antecesor por la anualidad en curso y las cuatro anteriores.

Todo ello es debido porque, a pesar de la obligación del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios corresponde a quien era titular del inmueble en el momento de devengo, la ley establece un mecanismo denominado afección real por el cual el bien queda afecto al pago de la deuda, con independencia de su titular.

¿Qué es la afección real de las deudas?

La afección real es un mecanismo jurídico por el cual un determinado bien responde (queda afecto) del pago de una deuda, con independencia de que el deudor originario sea el titular del bien o lo haya transmitido a un tercero. Por ello, el adquirente del bien afecto será responsable del pago de dicha deuda si no quiere que se ejecute el bien adquirido.

La afección real es un mecanismo extraordinario que sólo es de aplicación si existe una disposición que lo establezca expresamente. En este sentido, la afección real al pago de las cuotas de comunidad, se encuentra regulada en el artículo 9.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH):

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

El texto referido es el vigente desde el 28 de junio de 2013, tras la modificación realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (L3R), que amplió la afección real del inmueble de la anualidad en curso y la inmediatamente anterior a la anualidad en curso y las tres anteriores.

No obstante, en Cataluña rigen las disposiciones del Libro V del Código Civil Catalán, en el que no se ha ampliado la responsabilidad, por lo que continúa estando vigente la afección real por la anualidad en curso y la inmediatamente anterior.

Si hay una deuda y tengo que pagarla… ¿podré reclamar?

Como la mayoría de las preguntas en Derecho, es una pregunta trampa que depende del supuesto en que nos encontremos. Si bien existe obligación legal de aportar a en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa una certificación del estado de cuotas de la Comunidad, es posible exonerar al vendedor de dicha aportación, por lo que podemos encontrarnos con una casuística muy variada que hace difícil aportar una respuesta universal.

No obstante, sí podemos dar una serie de consejos que nos ayudarán a evitar una desagradable sorpresa:

» Exigir siempre el certificado sobre las cuotas de Comunidad. Además, es recomendable pedir que el certificado incluya la relación de derramas aprobadas no cobradas o si se ha adoptado algún acuerdo en junta que pueda suponer la aprobación de alguna derrama. Únicamente de esta forma tendremos completa información de los pagos pasados y de los posibles compromisos futuros (de los que el nuevo adquirente será único responsable).Además, siempre es aconsejable solicitar dicha información con anterioridad al momento del otorgamiento de la escritura pública, lo que nos permitirá contar un margen de actuación en función del resultado del mismo.

» Verificar que el certificado ha sido correctamente emitido. Como hemos señalado, tiene que ir firmado por el secretario de la Comunidad (normalmente el Administrador de Fincas), con el Visto Bueno del Presidente. Como norma general, no debemos admitir un certificado emitido únicamente por el Administrador de fincas, especialmente si no señala que es el Secretario de la Comunidad.

Si el certificado es válido, Secretario y Presidente responderán por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados.

» Existen deudas… ¿qué hago? En caso de que el certificado señale la existencia de deudas, deberá analizarse a quién corresponde dicho pago, y si dicha deuda queda cubierta o no por la afección real del inmueble. Es muy importante tener en consideración que si existen deudas no cubiertas por la afección real en ningún caso podrán ser reclamadas al nuevo propietario, ya que el inmueble no va a servir de garantía de dichas deudas.

Como siempre, esperamos que os sea de utilidad.

Pelayo de Salvador
Pelayo de Salvador
Pelayo de Salvador es Licenciado en Derecho (2006) y Administración y Dirección de Empresas (2007) ICADE E-3 por la Universidad Pontificia Comillas de Madrid. Tras la doble licenciatura, obtuvo Máster en Derecho Empresarial por el Centro de Estudios Garrigues y la Harvard Law School (2009) y es Experto Universitario en Derecho Urbanístico y Ordenación del Territorio por la UIB (2016). Adicionalmente, ha realizado estudios empresariales a nivel internacional en la École de Management de Lyon (Lyon, Francia), y habla fluidamente castellano, inglés y francés.Inició su trayectoria profesional en el Departamento de Derecho Mercantil Inmobiliario de Garrigues, donde prestó asesoramiento jurídico en las mayores operaciones inmobiliarias de este país. Tras ello, funda deSalvador Real Estate Lawyers, una boutique legal centrada exclusivamente en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción.A lo largo de su carrera, Pelayo de Salvador ha tenido ocasión de asesorar en materia inmobiliaria a distintos perfiles de clientes, incluyendo fondos de inversión, family offices, aseguradoras, promotoras y constructoras, cadenas de distribución de alimentación, cadenas de restauración, agencias inmobiliarias, etc, así como clientes particulares en todo tipo .

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