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¿Qué riesgos tiene comprar una construcción ilegal?
20 octubre, 2017

¿Quién paga la pintura al final del alquiler?

En algunas ocasiones, el arrendador retiene la fianza con la excusa de que la pintura se encuentra en muy mal estado al cabo de un alquiler de apenas 2 o 3 años, y utiliza el dinero del arrendatario para pagar una nueva pintada del piso, pero ¿Realmente tiene el inquilino que pagar el repintado del piso? ¿Puede el arrendador retener la fianza para pagar esta nueva pintura? Veamos lo que dicen algunas sentencias:

La Audiencia Provincial de Madrid, SAP Madrid de 27 febrero 2015 (EDJ 2015/35332), entiende que no son a cargo del arrendatario las reparaciones necesarias para poder poner el piso nuevamente en alquiler (reparación superficial del suelo de madera, agujeros de cuadros y pintura de paredes), que entrarían dentro del normal “uso y desgaste por el tiempo” de cuyo pago está expresamente exonerado el arrendatario de conformidad con el artículo 1.561 CC. Por tanto, serían reparaciones a cargo del arrendador, quien las llevaría a cabo no por ser necesarias, sino para que el inmueble resulte mas apetecible en un nuevo arrendamiento:

“(…) De ahí que la juzgadora de instancia atendiese a si realmente se había acreditado por la arrendadora que el piso en cuestión, al terminar el contrato, había quedado con desperfectos que rebasasen lo que pudiera ser el desgaste ordinario inherente a la posesión y uso derivado del derecho del inquilino a ocupar la vivienda y por el que abona el precio de la renta. (…)

Y las tareas llevadas a cabo por algunos operarios por encargo de LUPIALE (y que aparecen reflejadas en las facturas de los folios 312 y 315 de las actuaciones), aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido – de nuevo- en alquiler para vivienda.

No se aprecia, pues, error alguno en la valoración de la prueba ni en la interpretación del contrato en la sentencia de instancia. Y por ello el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.”

De forma parecida, SAP Las Palmas de 26 noviembre 2014 (EDJ 2014/269352), desglosa las cantidades reclamadas al arrendatario, determinando en función de los casos en qué medida puede corresponderle y considera que el arrendador no puede repercutir al arrendatario gastos que per se eran necesarios (como la pintura), si bien obliga al arrendatario a participar en su precio como consecuencia de la manifiesta falta de cuidado. Por tanto, ni tan siquiera en un caso flagrante, como es la existencia de grafitti en las paredes de las habitaciones conllevarían la obligación del arrendatario de abonar los gastos de pintado del piso.

“(…) Entiende la Sala que tras un periodo de cuatro años de arrendamiento de una vivienda los gastos necesarios para su acondicionamiento encaminado a un nuevo alquiler, más exigente que una reparación ordinaria, no han de ser asumidos por el arrendatario. Es tanto recomendable como habitual que a la finalización de un contrato locaticio por la propiedad se haga un “lavado de cara” del inmueble destinado al tráfico arrendaticio con los consiguientes pintado de paramentos y renovación de muebles y enseres que se deterioren por el mero uso. Y, para el caso de que se pretenda repercutir el daño en el inquilino, ha de tenerse en cuenta que si se ha de renovar alguno de ellos ha de aplicarse al precio nuevo la ratio de la depreciación del sustituido, de modo que no pueda comportar un enriquecimiento el sustituir un mueble o electrodoméstico usado por uno nuevo.

Ahora bien, entendemos que parte de los daños observados en la vivienda del apelado no se deben al cotidiano u ordinario uso de unos moradores si no cuidadosos sí civilizados. Por ejemplo, es habitual advertir zonas oscuras en los cercos de los interruptores de luz, pero no los graffiti ni desconchones, especialmente en las habitaciones destinadas a los menores, que pueden apreciarse en sus paramentos. Excesivos aparecen asimismo los daños derivados de perforación de carpintería metálica, desconchados en la encimera, desperfectos en puertas de armarios y parqué.

Entendemos que en el concepto de pintado del inmueble, y habida cuenta del observado deterioro más acusado o intencionado en las paredes de determinadas estancias, el arrendatario ha de colaborar en un 25% ya que, de cualquier modo, el arrendador se vería obligado a remozar el piso pintándolo de nuevo antes de ponerlo en el mercado.”

En una línea similar, SAP Las Palmas 30 de octubre de 2007 (EDJ 2007/280099), distingue entre gastos de pintura que corresponden al arrendatario, por pequeños desperfectos del artículo 21.4 LAU, y grandes reparaciones y gastos necesarios para la conservación de la cosa:

Los desperfectos en el enfoscado de la columna son muy leves y los justifica el uso; esta cantidad adicionada a la anterior de 80 euros, que hacen un total de 88 euros, son a cargo de la arrendataria en aplicación de lo dispuesto en el artículo 21.4 de la L.A.U. En los demás conceptos seguimos la apreciación del juez “a quo”, resaltando, en lo que atañe al pintado de paredes y techos por 1.600 euros, según factura, documento 7, folio 36, que son a cargo del arrendador por ser gastos necesarios para conservar la cosa, máxime teniendo en cuenta la duración del inquilinato, de los anteriores arrendamientos y la antigüedad de la vivienda (artículo 21.1 de la LAU). Estamos, pues, ante una estimación parcial del recurso, aunque lo sea en una cantidad mínima en relación a la pretendida.”

De nuevo, con ocasión de la terminación de un arrendamiento, SAP Madrid de 17 julio 2014 (EDJ 2014/154386) recuerda que hay determinadas cuestiones que no pueden repercutirse directamente al arrendatario por ser cuestiones derivadas del normal paso del tiempo, tales como la pintura:

(-1.-) En lo que se refiere al lijado y pintura de puertas de paso y reparación de ventanas y pintura de ventanas (…) se evidencia un deterioro en puertas y ventanas que no resultan del uso razonable o del deterioro propio del tiempo (…).

En lo que afecta a la pintura de la vivienda, no consta que el deterioro supere el propio del transcurso del tiempo (el arrendatario ocupó el apartamento casi seis años), por lo que quedaría amparado en la exención de responsabilidad del arrendatario de menoscabo por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil, en relación con el artículo 4, apartado dos, párrafo primero, de la ley arrendaticia urbana de 1994). Es claro que toda casa precisa de pintura periódica, sin que ello se encuadre en las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (artículo 21, apartado cuatro, de la Ley de Arrendamientos Urbanos).”

A la luz de lo anterior, podemos afirmar que, con carácter general, los Tribunales entienden que el necesario “lavado de cara” para volver a arrendar un inmueble corresponde en exclusiva al arrendador. Por ello, el arrendatario solo debe contribuir en los gastos de pintura del piso si estos no se corresponden con el “normal uso y desgaste ordinario”, aunque en ningún caso debería asumirlos íntegramente, puesto que ello implicaría un enriquecimiento injusto del arrendador.

No obstante lo anterior, entendemos que, al no establecerse una normativa específica en la LAU sobre la devolución de la vivienda en el momento de finalizar el contrato de arrendamiento, la regulación supletoria prevista en el Código Civil puede ser desplazada estableciendo en el contrato de arrendamiento criterios distintos para la entrega de la vivienda al término del arrendamiento, siempre que no entren en conflicto con la parte imperativa de la LAU (art. 21 LAU)..

Nada impide que una cláusula del contrato obligue al arrendatario a devolver el piso recién pintado, aunque quizás no siempre sea exigible.

A pesar de lo anterior, dicha afirmación no puede hacerse con carácter categórico ya que, como vemos, la jurisprudencia en estos casos es tremendamente casuística. Por ello entendemos que dicha cláusula únicamente podrá ser efectiva en arrendamientos de medio-largo plazo (3-5 años), por cuanto será difícil, en base a dicha cláusula, poder repercutir al arrendatario el desgaste propio de una única anualidad, en la que casi no habrá deterioro.

Adicionalmente, siempre es posible que un Juez interprete que la obligación de repintado del piso entra en el ámbito de las obligaciones del arrendador, ya que como hemos visto, en algunos casos se apoyan en la doctrina y jurisprudencia del artículo 21 LAU en sus resoluciones sobre pintura.

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Pelayo de Salvador
Pelayo de Salvador
Pelayo de Salvador es Licenciado en Derecho (2006) y Administración y Dirección de Empresas (2007) ICADE E-3 por la Universidad Pontificia Comillas de Madrid. Tras la doble licenciatura, obtuvo Máster en Derecho Empresarial por el Centro de Estudios Garrigues y la Harvard Law School (2009) y es Experto Universitario en Derecho Urbanístico y Ordenación del Territorio por la UIB (2016). Adicionalmente, ha realizado estudios empresariales a nivel internacional en la École de Management de Lyon (Lyon, Francia), y habla fluidamente castellano, inglés y francés. Inició su trayectoria profesional en el Departamento de Derecho Mercantil Inmobiliario de Garrigues, donde prestó asesoramiento jurídico en las mayores operaciones inmobiliarias de este país. Tras ello, funda deSalvador Real Estate Lawyers, una boutique legal centrada exclusivamente en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción. A lo largo de su carrera, Pelayo de Salvador ha tenido ocasión de asesorar en materia inmobiliaria a distintos perfiles de clientes, incluyendo fondos de inversión, family offices, aseguradoras, promotoras y constructoras, cadenas de distribución de alimentación, cadenas de restauración, agencias inmobiliarias, etc, así como clientes particulares en todo tipo .

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